申城楼市均价再逼2万 中国社科院住房绿皮书预测明年国内房价将企稳

澳门新普京,绿皮书预计,明年地价持续上涨  社科院16日发布《2009-2010住房绿皮书》。针对最近热议的房贷问题,社科院财贸所城市与房地产研究室主任倪鹏飞在绿皮书发布会上预计,房贷优惠政策的方向不会发生改变。  绿皮书指出,未来一年土地价格仍将持续上涨,住房市场将呈现震荡增长的发展态势。  方向不变不等于不微调  在分析明年住房调控政策走向时,倪鹏飞表示,从宏观经济的情况来看,经济的发展还需要房地产的带动,因此明年国家的房地产政策,特别是优惠政策不会有太大的改变。  倪鹏飞表示,优惠政策的方向不变,但同时应做适度的微调,尤其要加强监管,“未来房贷政策可以在某些方面做适度微调,比如限定二手房出售的时间问题。”  “住房消费的优惠政策不是过了,而是还要进一步加强,当然在促进消费的同时,也应该抑制投机。”倪鹏飞指出。  绿皮书指出,尽管今年上半年过快、过多释放的流动性引发了通胀预期,但是经济的回稳能力还有待提高,决策层不太可能做出紧缩流动性的决策,而可能“内紧外松”,即继续实施宽松的货币政策,利率在较低的水平上运行,但包括银行机构在内的金融体系内部会紧缩流动性。  具体到房地产开发贷款利率,绿皮书认为,明年不同类型住宅的开发贷款利率可能有不同程度的上调,特别是豪华住房开发的贷款利率将会有所提高。  土地价格明年仍将上涨  对于与房价相关的土地价格,绿皮书预测,明年土地价格可能进一步提升。  绿皮书分析,在宏观经济趋好、房地产业政策宽松、房地产市场回暖的背景下,房地产开发商对市场的预期偏向乐观,资金压力也已经得到缓解,购地能力和意愿大大上升,因此对土地的需求还会继续回升。而在供给方面,地方政府希望通过房地产业拉动经济增长,一下阶段的土地供给力度会进一步加大。在供需趋升的情况下,不仅土地交易面积会有所增加,土地价格也会出现一定程度的上升。  倪鹏飞认为,根据现行的贷款制度,一般在年初的时候金融机构会放量贷款,需求者和供给者手上资金都会大大增加,在明年年初通货膨胀预期增强的情况下,土地价格在明年一季度末或者二季度初时候会有一波高涨。  绿皮书指出,在没有出现新的重大外部冲击的情况下,受前三季度销售量与价格增长过快及开发企业资金压力较小的综合作用,今年四季度住房市场可能有一个销售量回落和价格小幅调整的过程,但房地产投资开发则继续上升。

上周上海商品住宅成交面积相比前周出现大幅减少,减少幅度达22%,而成交均价相比前周却出现了21%的涨幅,达到每平方米19634元,均价再次逼近每平方米2万元。
同时,中国社会科学院日前发布的住房绿皮书——《中国住房发展报告》指出,今年四季度信贷利率政策或有微调,并预测明年国内房价将企稳。
供应量低于今年周均水平
据佑威·楼市通系统昨天提供的数据显示,上周上海商品房新增供应面积为23.52万平方米,环比前周减少了27%;商品住宅新增供应面积为18.77万平方米,环比前周减少了14%,上周上海住宅市场供应量大幅减少,已低于今年的周均水平。
上周上海商品房成交面积56.65万平方米,与前周相比减少了10%,成交均价为每平方米17681元,环比前周上涨了9%;上周商品住宅成交面积39.51万平方米,与前周相比减少了22%,成交均价为每平方米19634元,环比前周上涨了21%。
据了解,上周成交量下跌,主要是由于新增供应量减少所致,近期新推楼盘基本上都处于开盘即售光的状态,而后期的开盘价格又会在前期基础上向上调整,这也是成交均价不断上涨的主要原因。上周外滩一高端楼盘成交了近1万多平方米,均价达到每平方米68893元,这也成为拉高房价的原因之一。
信贷政策四季度或有微调
业内人士认为,今年楼市行情与我国现行的货币政策有着很大关系,现行的房贷利率是自2004年10月以来最低的,许多购房者在当前低利率的情况下选择大胆入市。
事实上,利率的变动直接考验购房者还款能力。前段时间关于明年将取消房贷七折优惠政策的传闻,可以看成是对房地产业的一次摸底。如果当前政策得以延续,那么,在如此低的利率的刺激下,更多的货币还会流向房地产业;而如果政策反向调整,那么一些购房者面临的还款压力将会突然加大,楼市也可能出现调整。但目前房价非理性的上涨,已极大透支了未来的上涨空间,楼市极有可能出现滞涨。
明年楼市将呈现价稳量增
住房绿皮书指出,2009年下半年至2010年间的住房金融市场将不会延续上半年的疯狂上行走势,而是呈现一种温和上行的走势。虽然住房间接金融市场即信贷市场相对于直接住房金融市场的强势地位依然会延续,但结构占比可能会有所下降,预计今年四季度或进行结构性微调。
绿皮书预测,由于流向住房领域的流动性可能大量进入了投机渠道,引发了房地产价格的迅速攀升甚至泡沫,为此,针对住房信贷利率政策很可能进行结构性微调。一是对住房开发贷款利率,在金融机构一般性商业贷款利率的基础上进行不同程度的上调,特别是对于豪华住房开发将会提升上调比例;二是对住房消费贷款利率,则强调严格执行银行业监管机构所确立的二套房贷利率、多套房贷利率上调比例的要求,同时对首套房贷继续实行7折优惠利率。
绿皮书认为,2009年第四季度至2010年第四季度住房增量市场与住房存量市场将呈现春暖秋凉、价稳量增的发展态势。明年从整体看可能呈现先扬后抑、价稳量增的态势,第一季度销售量可能出现缓降,而价格基本保持平稳;第二季度受通货膨胀预期或政府可能出台新政策的影响,销售量回升、价格上涨及开发投资上升的概率较大;第三、四季度价格与销售量可能稳定或出现下降,开发投资上升或保持稳定。

摘要:
据中新网12月8日报道,北京时间今天上午,中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合发布2011年《住房绿皮书》。绿皮书预测,明年住房市场继续调整,房价稳中有降。而社科院有关专家在会上指出,中国房地产调控目前面临十大挑战,中国楼市调控十大挑战
明年房价稳中有降
据中新网12月8日报道,北京时间今天上午,中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合发布2011年《住房绿皮书》。绿皮书预测,明年住房市场继续调整,房价稳中有降。而社科院有关专家在会上指出,中国房地产调控目前面临十大挑战,并就此提出了相关措施及政策建议。
中国房地产调控面临十大挑战
中国社科院财贸所经济研究所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞在发布会上称,中国房地产调控面临以下几个方面的挑战:
第一个挑战,制度缺陷导致主体冲动,主体冲动导致市场失衡。这是房地产市场发展所面临的最深层的问题,就是制度问题。国家为了刺激经济的增长,有一个增长的冲动,地方政府炒买土地的冲动,金融体系信贷的冲动,开发企业全体建房的冲动。购房者不仅有消费的冲动,也有投机和投资的冲动。这些冲动会导致几个失衡,首先是供求结构的失衡,尽管供了很多,但是由于一些投机和投资的存在,总是跟不上现实的需求。在需求结构上也存在着失衡,投资者和投机者的需求挤压了普通消费者的需求。在供给领域,尤其在中低档房,甚至包括保障房的比例大大难以适应相应的需求,需求也存在失衡。
第二个挑战,中国宏观经济现在一个重要的问题是动力不足,对房地产依赖严重,保增长和调房价存在两难。到明年宏观投资增长可能要放慢,,这不是短期能解决的,明年还会存在问题。同时,明年还同时存在着通货膨胀的压力,通货膨胀来临的时候为了保值会怎么办?可能又会导致去买房来保值,所以对房地产价格也带来压力和挑战。
第三个挑战,多种因素导致房价长期上涨的预期。主要体现在以下几点:1.土地资源稀缺的预期。2.中国城市化等因素;3.人民币升值预期;5.中国经济长期快速增长;6.媒体炒作;7.预期管理缺乏。
第四个挑战,开发市场。房地产较高的行业毛利率,2009年毛利率50%以上,房地产进入门槛低,销售方式便于风险转嫁,大量企业向房地产转移。房地产企业这几年迅速增加,中国民营企业经济最发达的省是浙江省,在2009年百强企业排名中有70%都涉足了房地产。另外,许多跟房地产不相关的龙头企业、知名企业大量转入房地产领域。
第五个挑战,货币供应宽松导致房地产市场资金暴增,流动性充裕,货币供应收紧并不导致房地产市场锐减。货币供应量的增加导致市场流动性充裕,开发商和购房人首先捕捉到信息开始入场成交,成交量的上升推动销售价格增长。对房地产市场是有影响,但是影响不像对一些中小企业那么严重。
第六个挑战,土地拍卖助推房地产价格上涨的因素没有解决,土地融资助长地价上涨。这个最基本的制度设计短期内还没出来,所以有时候还会出现一些推波助澜的现象。
第七个挑战,房地产已经调控很久了,这种紧缩的调控对市场行为各方的压力越来越大,即使不会出现停止,但是也会出现一些削减的情况。比如,地方政府难以承受、开发商难以承受、银行难以承受。另外,如果收紧了,经过一个周期以后会不会出现供给短缺?而在需求方面出现一个“十字”以后,到一定时期会不会有一个很强的增长?当然,这种调控对于中央政府也有一定压力。这是住房市场本身面临的很重要的问题,非常强的紧缩对各方都带来很大的压力。
第八个挑战,目前保障性住房是解决房地产市场经济问题、社会问题一箭双雕的措施,但是目前保障性住房的资金没有保障。保障性住房体系没有建立,现在推出的公租房的目标、主体都非常不明确,所以保障房快速进展也有一定的问题。
第九个挑战,目前调控本身目标不明确,任务不具体,政策不连续,责任不落实,执行力有待加强。
最后,国际经济、全球金融、国际游资虎视眈眈对中国房地产的觊觎也是对房地产的重大挑战。
针对上述十大挑战,倪鹏飞提出了自己的建议。他认为,2011年和以后,调控的措施和政策建议有以下几点:
1.增加调控任务:确保稳健增长,防止通货膨胀,调整经济结构,提升经济质量,遏制资产价格上涨。要把资产价格问题作为调控的重要任务之一。
2.坚定调控的决心。现在各方和地方政府在博弈,有很多开发企业、投资者都在赌政府有没有决心、有没有意志。我们也存在着许多促进房地产健康发展,调整房地产有效的条件和手段。中央国家,尤其是中央政府一定要加大调控的信心,坚定调控的决心。不动摇,不妥协、不松懈。
3.明确调控的目标:政策目标应该保证“投资持续增长,销售稳步增长,价格理性回归”。对于不同的城市可以确定出不同的指导性的价格上涨目标或者变化目标。比如对一些房价过高、增长过快的就不能涨,必须降。但是对一些情况相反的,可以有一定的涨幅,这个涨幅一定要控制在城镇居民人均可支配收入之下。
4.稳定调控政策。有时候我们宽松的政策不是给消费者带来好处,而是给投资者、投机者带来好处,这都是由于政策不稳定、不具体、不细化导致的,所以就需要稳定政策。同时要对市场预期的变化给予及时的引导,尤其是针对市场的一些炒作和传言给予及时应对。我注意到今年中央政府有关部门这点做的非常成功,市场上有些人曾经放出一些传言来,想在市场上炒作,有关部门及时做出了回应。
5.细化调控方案:针对未来可能出现的问题、为实现调控目标,需要将调控对象进一步细化,通过对供给、需求、区域、时间和产品的细化管理达到调控的目的。
6.落实问责制度。实施目标管理,继续推进,实行目标责任制。
7.健全保障制度。大幅度增加保障性住房投资,加快完善住房保障体系,明确主体,落实责任。我们计划是500多亿但是现在增加多800亿,但是这个还是远远不够,我认为还要再这个基础上翻一番。只有这个幅度达到足够的量,才能真正对市场起到一箭双雕的作用,一个是有利于解决民生问题,另一个也能起到稳定市场的作用。中央如果拿出更多比例来,我想地方政府也能配套更多比例,形势会有很大改观。
8.建立长效机制。包括改革土地、金融、财政、开发等等。这有一个过度的过程,但是宜早不宜晚。
明年市场继续调整 房价稳中有降
在对明年房地产市场的预期方面,2011年《住房绿皮书》预测:明年住房市场将继续调整,房价稳中有降。
2011年《住房绿皮书》绿皮书预测指出,2011年预计住房市场继续调整,稳中有降。第1季度在多重紧缩因素的综合作用下,开发企业可能会降价或变相降价,销售面积则可能因房价下降而上升;2011年第2季度,地方政府调控措施可能会变相放松,价格将相对平稳,销售面积上升;2011年第3季度,市场供求矛盾可能重新出现,房价有一定的上涨压力;2011年第4季度,调控政策可能重新趋紧,房价与销售量相对稳定。
倪鹏飞在分析时认为,2011年中国住房市场的预测。2011年中国住房市场要继续调整,房地产住房价格稳中有降,或者叫稳中略降,市场还有小幅的波动。理由有以下几点:
1.中央住房调控政策与宏观调控政策方向一致;
2.中央在住房调控问题上态度坚决、意志坚定,对房价采取了露头就打的策略。从目前形势来看,中央确实采取了见高就打,这一点也是非常重要的。
3.预计在2011年保障性住房的投资会大幅增加,住房保障力度会明显加大;
4.住房投机已经受到了抑制,住房消费者的预期继续发生分化。
5.紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力加大,房地产个人按揭贷款的约束趋紧,会给开发商和住房按揭贷款带来极大的约束,这一点就可以避免到2010年那个矛盾的问题。我们说2010年尽管政府出台了很多措施,由于货币政策宽松,大量流动性抵消了这个,所以2011年这个局面会得到扭转。我们之所以形成这个框架,其中一个很重要的原因就是第五点。
35大中城市平均房价泡沫29.5%
《住房绿皮书》指出,通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现,全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。
分城市看,泡沫指数最高的前七个城市分别是:福州(0.703)、杭州(0.669)、南宁(0.668)、青岛(0.558)、天津(0.542)、兰州(0.534)、石家庄(0.520)。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。
泡沫较高,泡沫成分占实际价格比例在30%~50%之间的城市有北京(0.496)、深圳(0.485)、武汉(0.481)、长春(0.473)、宁波(0.444)、哈尔滨(0.417)、大连(0.400)、贵阳(0.369)、上海(0.365)、郑州(0.346)、成都(0.300)。
存在一定的泡沫,泡沫成分占实际价格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙。
泡沫较低,泡沫成分占实际价格比例在10%以内的城市有南京、重庆、太原、呼和浩特、沈阳、厦门、海口、银川、乌鲁木齐。
最后,绿皮书指出,泡沫指数的取值在0~1之间,泡沫指数越大,说明该城市房价中的泡沫成分越大。需要注意的是,房价泡沫指数的估计不可避免地要受到数据准确性的干扰。而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确,房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能。此外,在大多数条件下,不能仅依据房价泡沫大小,去进一步推断房价的走向。

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