澳门新普京app北京华贸中心的大腾挪:如何从央企、国企落入外资、管理层之手?

总建筑面积达70多万平方米惠州华贸中心作为北京华贸中心第一个输出项目,自启动以来不仅成为标志惠州城市建设和发展的焦点话题之一,也成为珠三角地区备受瞩目的新项目。
到底是什么原因让华贸青睐惠州?华贸中心将给惠州城市发展带来怎样的影响?她能否在珠三角地区缔造新的传奇?带着问题中国经营网记者专访了北京国华置业公司董事长房超。
华贸永远做CBD的地标
记者:华贸中心是一个全国性商业地产的品牌,在北京已经产生了很好的影响力。同时,华贸中心的商业模式,也代表了国内新的一种业态。那么,把华贸中心这样一个商业模式输出到惠州和珠三角,对华贸中心的品牌会产生什么样的影响?房超:华贸中心花了四年的时间建成以后,迅速地成为北京的地标。其中商场部分“新光天地”受到了全国零售业的关注。北京华贸中心的三栋写字楼投入运行以后,现在已经有两百家跨国公司入驻,其中世界500强的已经有50多家去了,世界500强在北京一共有120多家在设了办公楼,有50多家去了华贸中心。其中国际金融企业占了50%以上,包括德意志银行、东方汇里银、渣打银行、澳新银行、蒙特利尔银行这些国际性的金融企业。所以,年底给政府提供的税收要几十亿,按排的就业我们估计到今年年底可以达到2.6万人。
而在来到惠州,我们希望做成第二个华贸中心,起码可以与北京的华贸中心媲美。所以,为做这个项目我们把华贸中心的骨干班子主体部分都拿过来了,力量配备、资源配备都是很强的,在珠三角地区我们还是可以考虑在这个资源基础上,以这个为立足点再做一点事情。华贸中心不是一个类似于富力、合生这种品牌,富力、合生他们是在全国各地每个城市布点,然后很快的发展很多的项目,我们不是。我们的项目是非常少非常稳的,所做的项目全部都是精品的。未来可能在长三角地区我们也会建一个华贸中心,现在几个城市都在争取我们,包括苏州等周边的城市。大家知道城市的建筑综合体代表了城市化进程,城市化发展到某一个高级阶段的时候,对这个综合体就有强烈的需求。每一个国家的发达城市差不多都是到了某个阶段的时候,就开始大量的出现一些城市综合体。它的好处就是高度地集约了城市功能,把各种功能放在一起,然后产生互动,产生相得益彰的优势互补,这样极大地提高了城市的效率。
记者:惠州并不是珠三角的中心,华贸中心在惠州落地是基于怎样的考虑?毕竟,一个大的城市综合体是需要一个大都市的框架予以支撑。
房超:惠州是一个非常吸引人的地方。在珠三角地区,我们考察了以后,发现它有很好的经济结构,还有很长的海岸线,有很好的城市规划,有东江、西湖,有罗浮山,加上现在惠州有385万人口。惠州电子产业发展得很好,将来港口也会发展,其他的产业都在强劲地增长,所以我们想,无论是哪个城市,不是说一定是Only
one,不是说一定在这个城市里面只有一个机会,我认为中国的很多城市未来都有巨大的发展机会。
所以,华贸中心在惠州落地,不单是惠州的,对整个珠三角地区都有一定的影响力。当然华贸中心的消费群体主要是惠州和惠州辐射的范围,但是她的影响力会是珠三角地区。我对这一点还是很自信的。将来整个珠三角地区会记住这个项目,会议论这个项目。
惠州和北京有很大的差异,产品怎么定位的问题,我们之前做了很多研究。所谓差异主要是消费阶段不同,你知道像中国这些高速发展,差异化会越来越小,更多的是数量的差异,从购买率的差异上会越来越小。我们看到美国的大城市纽约有有各种各样高档的奢侈品、百货公司。但是你到了美国的中等城市,如果人口足够,比如说有一百万人口,也会有一些很大的购物中心,而且这些购物中心里面的所有品牌和大城市的购物中心是一模一样的。比如说纽约也有Louis
Vuitton、Gucci、Prada,然后到中等城市或再小一点的城市,如果人口可以支撑,这些购物中心也有这些品牌。所以说,这些消费差距不像我们想象的那么大。像北京一万平米以上的商场有几十家,很快就上百家了,但惠州就没有。

  
9月28日晚七点,惠州华贸天地购物中心一期璀璨开幕,标志着惠州在期待多年之后迎来与香港、上海、北京同步的高端购物体验,预示着珠三角商业格局的重大变革。

坐落于北京CBD核心的地标建筑——华贸中心,逐步落入外资之手后,现在又赶着国内商业物业资产证券化的热潮,利用公开市场大量募集资金,以降低持有它的资金成本。

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华贸天地开幕酒会精妙绝伦的布置与高雅不凡的格调令宾客们耳目一新:“融·天地
汇·生活”华贸天地情景秀、时尚缤纷FASHION
SHOW、异国DJ现场打碟、小提琴演奏等节目,演绎了一幕繁华之上的感官盛宴,艺术、时尚、生活的完美融合,一场繁华之上的新生活即将在惠州城市之心璀璨盛放。

近期,华贸中心以一栋写字楼、购物中心、商业街及底商等商业物业为底层资产,设立了“中信建投-盈祥资产支持专项计划”,向投资者公开募集50亿元资金,发行利率介于4.4%和5.25%之间,期限长达18年。

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相比传统的银行、信托贷款,华贸中心发行CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)是一种发行利率较低的融资方式,并且锁定了更长的贷款年限。

   
作为“珠三角新地标”惠州华贸中心的商业旗舰,大都会时尚购物中心华贸天地自2011年4月29日试业以来,以高品质的大都会生活崭新面貌满足顾客购物、休闲、娱乐、美食、社交等多元需求,让人们感受到精彩、时尚、国际、品质的完美购物体验。它不仅是聚集时尚活力的“都市能量场”,更实现了惠州高端化的生活定义,重塑了惠州城市生活理想。

这些商业物业打包金融产品在公开市场的发行,也同时暴露了它们的持有方。华贸中心这个整体市场价值逾300亿元的商业综合体,已经从最初开发它的央企、国企,落入了外资及个别高管之手。

  引领大都会高端生活方式

这些转手,让华贸中心的产权归属形成割裂,且命运迥异。如今,一线城市的核心物业炙手可热,市场价格水涨船高,成为各方资本争相抢夺的核心标的。

   
作为珠三角时尚新地标,华贸天地带来的是一场生活方式的大变革:同步国际的时尚潮流、国际化的消费理念,时尚的品味与优雅的格调,国际与本土、艺术与生活的融合……在这个国际时尚大殿堂,品牌零售、特色餐饮交相辉映,娱乐休闲、文化风情异彩纷呈,为珠三角的消费者带来了全新的消费概念和生活体验。华贸天地不但已成为惠州的地标性建筑,更代言着这个城市的经济、文化和时尚的潮流走向,承载起惠州这座城市的荣耀与梦想,成就珠三角经济圈时尚风向标。

过去十几年来,华贸中心的转手与运作,其实代表着中国最核心的商业物业资产的流向与命运,也为将来的中国大宗物业交易市场提供了借鉴。

  顶级国际名品全线亮相

外资与管理层接盘

   
开业当天,融汇了世界精华的各大国际名品闪耀亮相。纪梵希(GIVENCHY)、范思哲(VERSACE)、唐可娜儿(DKNY
Jeans)、卡尔文·克莱恩(CK Calvin
Klein)等国际名品即将带来新一轮的时尚潮流,ARMANI、HUGO
BOSS将卷起国际时尚潮流的新风潮。华贸天地是惠州首个拥有多个世界顶级高端品牌的国际时尚购物中心,是惠州国际时尚的领舞者和奢华名品的发源地,惠州市民可以在这里找到他们心中的理想生活指标性品牌,在家门口就能买到和国际同步的时尚潮流新品,这也注定华贸天地将迅速成为时尚精英一族在惠州的必逛之地。

据《中国经营报》记者获悉,中信建投-盈祥资产支持专项计划发行规模为51亿元,其中优先A类品种募集资金规模为26亿元,发行利率为4.4%;优先B类品种募集资金规模24亿元,发行利率为5.25%;另外的次级品种发售规模为1亿元,由物业持有人全额认购。

  ZARA六大品牌席卷潮流圈

这笔CMBS的底层资产包括华贸中心3号写字楼的办公部分、购物中心(1~3号写字楼裙房,地下1层~地上4层),以及所属华贸公寓的底商、商业街。

   
国际时装业界排名第一的快时尚品牌ZARA携附属五大品牌首次登陆惠州,给惠州乃至珠三角的时尚潮流界带来新的触碰与冲击,不论是规模还是产品线丰富程度都开创了ZARA在内地扩张的先河。ZARA的时尚单品风靡全世界,紧跟国际潮流却价格亲和的ZARA将引领惠州的快时尚潮流。

一位大宗物业市场人士告诉记者,按照这笔CMBS优先品种50亿元的发行规模,通常商业物业估值的覆盖倍数是2~3倍,因此华贸中心这些底层资产的整体市场价值预计会超过100亿元。

  六大主力店联袂呈现

华贸中心这部分商业物业的持有主体是北京国华置业有限公司(以下简称“国华置业”),它同时也是中信建投-盈祥资产支持专项计划之中的信托借款人。

   
经典粤菜稻香、橙天嘉禾影城、BHG精品超市、顺电、反斗乐园、兰桂坊酒吧街六大主力店联袂登场,一站式给惠州市民带来品质生活和完美体验。BHG作为惠州的第一家精品超市,倡导健康精致的生活方式,用专业服务造就消费者优质、有机、绿色生活的服务理念;五星级橙天嘉禾影城以惠州第一家全数字化的顶级豪华电影院弥补了市场的空白。嘉禾集团40年来的专业电影院管理经验,为惠州市民带来国际一流水准的视听新享受。极具特色与魅惑的兰桂坊酒吧,是惠州第一条真正的酒吧街,拥有多元、丰富、新鲜的独特酒吧风情,引领了惠州现代酒吧的潮流,促进了惠州时尚文化休闲全面升级。

这笔CMBS在交易结构上,通过SPV设立了一只信托计划,向国华置业发放信托借款,国华置业以华贸中心部分商业物业及租金收益权向信托计划设立抵质押;SPV向资产支持专项计划转让信托受益权;而最终资产支持专项计划募集的资金通过信托贷款的形式支付给国华置业。

  VIP ROOM盛装开放

目前,国华置业由3家外资企业合计持有87%的股权。这些外资的出资方包括德意志银行与美国友邦保险合资设立国泰基金(Cathay
Capital Company Limited)、迈普斯(MaplesFS Limited)、睿诚控股(Risun
Holding
Limited),这3家外资通过境外设立的华贸地产控股有限公司(以下简称“华贸控股”)持有国华置业87%的股权。

   
国际名品、时尚精品让华贸天地星光璀璨,优雅的购物环境、优质的人性化特色服务,完善的配套设施更让华贸天地成为一座真正意义上的国际时尚精品购物中心。在每个设施和环节上无不充斥着华贸天地殷切的人文关怀,让每一位光临华贸天地的顾客体验尊荣奢华的购物享受。位于华贸天地三楼VIP
ROOM是华贸天地会员专享空间,提供了完备的休闲设施及优质服务,成为了感受顶级时尚艺术,体验高贵生活的策源地。这里是城市高端圈层交流空间,为会员艺术品鉴、体验时尚、品味精致生活提供了完美的硬件设施与细致的人文服务,会员可独享尊贵的专属空间与服务。

据记者获悉,其中,德意志银行和美国友邦保险在中国境内广泛开展了业务,迈普斯则与海航集团等境内企业往来紧密,而早年,迈普斯在一只投资并持有华贸中心部分商业物业的外资基金里持有权益份额。

    
每一座城市,都会有那么一个地方,它是城市最繁华所在,集万千宠爱于一身。惠州华贸天地,这个城市繁华之上的商业中心作为惠州的城市新名片,在实现着惠州的城市理想,更实现着惠州市民的生活理想,为城市注入全新的国际化生活方式,国际化的都市气质正慢慢晕染着这座城市,重新构建一座城市的优雅格调和高端生活方式。

国华置业另外13%的股权则由两家中国境内企业持有,穿透后实际上由房超和刘军两名自然人股东实际控制。

  领跑珠三角高端商业气质

据记者进一步获悉,即便境外股东华贸控股持有国华置业87%的股权,但由于国泰基金、迈普斯、睿诚控股对华贸控股的持股较为分散,持股比例分别为44.05%、41.84%及14.11%,导致并无一家外资股东取得了国华置业的实际控制权。

   
随着港深惠一体化进程的加快,惠州成为珠三角最具发展潜力的城市。惠州华贸天地以精致、时尚、优雅的独特魅力充分体现了竞争优势,强劲地屹立于惠州的CBD核心。在众多期待的眼光中完美绽放,华贸天地倾力打造一个令整个珠三角都为之惊叹的精致shopping
mall,并带给惠州一个全新的生活理念,真正将至臻品质和愉悦体验演绎为现代都市人的生活态度。

因此,据称国华置业不存在控股股东及实际控制人。根据工商登记资料,目前房超担任国华置业董事长,刘军出任总经理。国华置业不设股东会,仅设立董事会,7名董事会成员里,4名由境外股东委派,虽然房超与刘军的合资企业对国华置业的持股比例仅为13%,但其委派了3名董事。

    
以北京华贸中心的新光天地为模板的华贸天地,在规划设计、建筑空间、业态组合、经营管理等方面的领先,给惠州呈现的不仅仅是一座高品质的时尚国际精品购物中心,也是一种全新的生活方式以及生活观念,是生活、艺术、心灵、城市、自然等多个因子的碰撞与融合。华贸天地正以如此兼容并蓄的环球精神,获得众多国际国内知名品牌的青睐。

房超的履历深厚,他参与创办了鲁能集团并在此有过长期任职经历,同样在鲁能集团母公司国家电力相关企业任职高管;刘军则在北京市属国有企业、北京国华电力有限责任公司(以下简称“国华电力”)出任了高管。

   
未来,依托高端城市综合体华贸中心的整体优势,它还将不断容涵时尚的智慧、生活的眼界、世界的高度,把华贸天地打造成珠三角地区名副其实的大都会时尚购物中心!

房超与刘军在国华置业注册设立时产生了交集。国华置业在2002年注册设立,原始股东包括国华电力(当时是神华集团子公司)、鲁能英大集团有限公司(以下简称“鲁能英大”,当时是鲁能集团子公司)、北京国利能源投资有限公司(以下简称“国利能源”,当时是北京市属国有企业),房超担任国华置业的董事长,刘军则出任财务总监。

  背景资料:

据记者了解,国华置业注册成立时,即在2002年,取得了华贸中心地块开发权,当时这是神华集团名下一处废旧发电厂用地。华贸中心项目在2003年完成了方案设计,2005年华贸公寓建成交付,2008年华贸中心整体全面投入运营。

   
惠州华贸中心是北京国华置业有限公司以全国最高端城市综合体典范——北京华贸中心为模版,原版布局珠三角的第一个大型高端城市综合体项目。项目坐落于惠州CBD核心,总占地约13.5公顷,总建筑面积约71万平方米,总投资50多亿元,是由15万平方米的超大规模国际时尚购物中心华贸天地、两座16万平方米的国际水准5A智能写字楼华贸大厦、以及六栋40万平方米的超高层城市观景豪宅铂金府,簇拥近两万平方米的华贸中央花园广场围合而成,周围市民乐园、体育馆、博物馆、科技馆等市政八大场馆环绕,并于莞惠城轨、深惠城管无缝接驳。

房超和刘军的合资企业在2006年取得了国华置业3%的股权,当时由鲁能英大、国利能源等其他股东分散转让取得;之后的2007年,国华电力继续向房超、刘军的合资企业转让了10%的股权。房超与刘军自此取得了国华置业13%的股权,并保留至今。

   
自今年4月份华贸天地试营业,华贸大厦、铂金府陆续推向市场以来,惠州华贸中心受到了惠州市委市政府的高度重视,以及客户、业界、媒体的持续关注与支持。目前,华贸天地正式营业,已经成为粤东名副其实的时尚消费和体验的高地;华贸大厦1号楼低区也已经售罄,高区正火爆热销中;华贸铂金府样板房于9月4日开放,进入热售阶段。

国华电力、鲁能英大、国利能源集中向外资转让所持国华置业的股权同样发生在2007年,这些外资股东也由此取得了国华置业87%的股权。

   
华贸大都市生活正揭开神秘面纱,以最高端、最尊荣的礼遇回报社会各界的厚爱。华贸中心也将持续致力营造更加令人激动的大都会生活方式,以“对城市负责、对社会负责、对历史负责”的态度参与惠州城市建设,并引领惠州乃至整个珠三角现代服务业发展大潮。

这意味着在华贸中心2008年整体建成并全面投入运营前夕,国华电力、鲁能英大、国利能源等央企、国企由此彻底退出了这一核心项目,转由外资及房超、刘军等高管取得了华贸中心的所有权。

记者无法获知当时这几家央企、国企向外资股东及房超、刘军等高管转让所持国华置业股权的背景、原因及具体对价。但当初的转让结果显而易见,房超与刘军从此再也没有回到原来的央企、国企任职,而华贸中心投入运营10年后,整体市场价值预计超过300亿元,而他们持有其中大部分商业物业13%的权益。

外资争抢华贸中心

据悉,华贸中心整体市场价值逾300亿元的商业物业,其中并不包括另外两栋豪华酒店及公寓。根据国华置业之前公开披露,两栋豪华酒店是由国华置业的参股公司持有的投资物业。一位知情人士向记者介绍,这两栋豪华酒店也在筹划打包发行金融产品,寻求公开市场融资。

除了这次发行51亿元CMBS的底层资产外,国华置业还持有华贸中心的北京SKP购物中心的部分权益。

北京SKP购物中心早在2017年同样完成发行了一单CMBS“天风-华贸SKP资产支持专项计划”,发行总规模为52亿元。上述大宗物业市场人士告诉记者,北京SKP购物中心的市场价值也超过了100亿元。

国华置业并不直接持有北京SKP购物中心的物业产权,与持有华贸中心的两栋豪华酒店的形式一样,北京SKP购物中心由国华置业名下一家参股公司持有。这家参股公司是“北京华贸水世界商城发展有限公司”,国华置业目前持有该公司40%的股权,另外60%股权同样由境外股东持有。

华贸中心实际上包含3栋超甲级写字楼,这次发行51亿元CMBS的底层资产里含有国华置业所持的3号写字楼办公部分及1~3号写字楼裙房(地下1层~地上4层)。但1号、2号写字楼的办公部分(地上4~28层、地上4~32层)则由一只日本房地产信托基金持有,并于2013年底在香港联交所挂牌上市。

这只日本房地产信托基金是“春泉产业信托”,它的附属子公司在2006年向国华置业收购了华贸中心1号、2号写字楼的办公部分,这两栋写字楼从2004年开始动工,并于2006年底竣工,相当于国华置业在华贸中心1号、2号写字楼建成投入运营前夕,再次转手出售予外资。

作为北京CBD最核心的商业物业之一,华贸中心这两栋写字楼同样受到资本方的高度青睐。

从2018年9月下旬至11月底的两个月,春泉产业信托的第二大基金份额持有人太盟投资集团,在香港联交所对这只已经上市的房地产信托基金发起了一场敌意收购行动。

目前,春泉产业信托的日本基金管理人的母公司设立并管理的一只私募基金,持有了这只房地产信托基金最多的权益份额,至2018年底为27.13%;太盟投资集团所持春泉产业信托的基金份额,亦提高至16.59%。

实际上,从2017年10月下旬开始,太盟投资集团已经要求春泉产业信托罢免它的日本基金管理人。肇因始于春泉产业信托的日本基金管理人主导的一系列收购及关联交易。

在此之前,春泉产业信托持有的唯一商业物业即华贸中心1号、2号写字楼办公部分,这只房地产信托基金在2013年上市时明确其定位是投资、收购中国境内等亚洲地区的房地产项目。

但此后春泉产业信托的日本基金管理人推动这只房地产信托基金扩大了投资范围,在2017年主导收购了位于英国的84项商业物业组合。

2018年9月中旬,春泉产业信托的日本基金管理人再次提议收购国华置业在惠州开发的华贸中心项目的购物商场部分,并以新发行基金份额向国华置业支付部分收购代价。另外,这栋购物商场在交易完成后继续委托国华置业经营管理,并签订相关租约。这意味着国华置业与春泉产业信托将构成一笔重大的关联交易。

“太盟投资集团不满意春泉产业信托在二级市场的表现,指责日本基金管理人主导收购了位于英国的商业物业组合。而直接刺激太盟投资集团发起对春泉产业信托的要约收购行动,则是因为与国华置业在惠州项目上的关联交易。”一位市场人士向记者指出。

春泉产业信托的基金份额在二级市场上的表现不甚理想。到2018年底,春泉产业信托12月31日在二级市场3.46港元/基金份额的收市价,相比其每个基金份额所占资产净值5.69港元,折让了约39.2%。

太盟投资集团在对春泉产业信托发起的要约收购过程中,要求基金份额持有人否决收购国华置业位于惠州开发的华贸中心购物商场的关联交易,并提议更换春泉产业信托的基金管理人为太盟投资集团的联属公司。

太盟投资集团一度将要约价格从4.85港元/基金份额提高到5.3港元/基金份额,较当时春泉产业信托在二级市场发出要约时3港元/基金份额的收市价分别溢价61.7%及76.7%。不过,相比当时每个基金份额所占资产净值6.05港元,仍然分别折价了19.8%及12.4%。

最终,由于在要约期限内没有获得50%以上基金份额的有效接纳,最终导致太盟投资集团的这次要约收购以失败告终。与此同时,春泉信托基金也在2018年底宣布终止收购国华置业位于惠州开发的华贸中心购物商场,也不再向国华置业配发新的基金份额。

至2018年底,春泉产业信托所持北京华贸中心1号、2号写字楼的办公部分经评估的整体市场价值达到了90.96亿元。

“太盟投资集团对春泉产业信托所发起的敌意收购行动,实际上背后反映的是全球最有实力的资本方,正在对中国境内核心地段的优质物业资产展开争夺。”上述市场人士评价说。

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