澳门新普京手机版聚焦2009年上市公司年报

编者按/
春节7天假期内,广州共计实现商品房成交35套,而包括深圳在内的众多城市更是出现零成交。有数据显示,国内2010年春节商品房成交总额较2009年同比下跌超过65%,这是否意味着房地产行业在2010年会出现变数还尚待观察,但高地价和回笼资金之间的矛盾却将成为2010年房地产行业的主题。在已公布2009年年报的A股地产公司财务报表中,现金流骤降、拿地成本高涨、库存增加成了一种普遍现象,“现金为王”的局面在所难免,寻求更多的资金支持是地产商们2010年第一要务,除了银行借贷、发行债券、增发募资之外,地产商也将目光瞄向了众多资金充裕的上市公司。  高息借贷度日
小地产商遭遇现金危机  本报记者 段铸
广州报道  存款准备金率的再次提高意味着加息越来越近,而各地打击囤地现象的力度更是空前加强。  “习惯了仅仅依靠支付少量土地转让金拿地,然后捂地等待市场的地产商有些不习惯了,他们本来就是依靠杠杆作用,而现在从银行借钱变得困难了。2009年参与地产商资本市场融资的资金还在套中,地产商从资本市场融资的可能性也降低了,靠钱生钱的地产商似乎无钱可靠。”深圳一位地产行业研究员认为,2010年的房地产行业遭遇的现金困境比2008年更严重。  另一边,白酒、医药、证券、商业百货等行业上市公司却为手头的钱无处可去发愁,地产商自然不会放过这些“资金大佬”,通过房地产信托计划、委托贷款等方式,地产商将目光瞄准了这些资金充裕的上市公司。  “这种融资成本很高,年利息一般都在15%至20%,地产商是被迫‘高息借贷’,谁都不想成为第二个大龙地产,即便如此,这种民间借贷也只能解决一小部分资金需求,2010年的地产行业将出现大规模的兼并,规模小、资金通道不畅的小地产商难逃被收购的结局。”前述深圳研究员断言。  传统渠道受阻银行贷款、公司债、增发融资一直是A股房地产上市公司的传统三大融资渠道,然而在2010年,地产商通过这三大渠道融资已经或多或少受到影响。  2010年2月12日,除夕前夜,也是A股2010年春节前最后一个交易日,中国人民银行发布公告,决定从2010年2月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。“2009年为了应对金融危机,需要刺激经济。2010年政府则将会不断进行上调存款准备金率调控,以防范通胀。”著名经济学家、北京大学中国经济研究中心教授宋国青接受记者采访时表示,外储不断增长的情况下,央行提高存款准备金率是必然的事情。“央行还随时可能会上调利息。”  尽管加息尚未成行,但准备金率上调已经成为一个信号,这个消息对于国内地产商来说,绝对不是个好事,此时距离他们摆脱2008年资金链危机仅仅过去一年。  前述深圳研究员认为,房地产行业融资渠道的不通畅对于像保利地产这样的龙头企业而言,影响不大,但是对于中小型地产公司而言,则是致命的打击。  以大龙地产(600159.SH)为例:2009年大龙地产净利润3.39亿元,同比增长高达14256%,但是2009年共计实现的17亿元销售款、2亿元的存量现金对于其手头的50.5亿元天价北京地王项目来说,不过是杯水车薪。伴随年报推出的10送10高转增则被市场理解为“取悦投资者”以融资,然而融资尚未成功,大龙地产的天价地王就被无偿收回,原因则是大龙地产无力支付远远超过自身支付能力的土地转让款。  “即便像保利地产这样的企业,目前的行情想要通过增发融资也并不顺畅。”前述研究员认为,2009年7月保利地产以每股24.12元增发,截至目前,这部分增发股还在套中,“除了大股东保利集团外,保利地产想吸引其他投资者都不会很顺利,一是地产政策、地产市场不明朗,二是去年增发被套使得投资者会慎重考虑。”  “是否再融资不清楚,今年的存货变现压力较大,我们的首要任务是销售存货。”保利地产证券部人士向《中国经营报》记者表示。  民间资本高息放贷地产商融资难并不是在2010年首次出现,2008年地产寒冬,所有地产商都遭遇了“资金链”问题,就在那个时候,银根紧缩、增发无望,地产商频频开始进行民间借贷。

存款准备金率上调后,房地产资金需求愈发迫切

  对于大多数房产开发商,2014年的春夏季节,带来的可能是深深的寒意。

5月2日,央行宣布再次上调金融机构人民币存款准备金0.5个百分点达到17%。这已经是存款准备金率在今年的第三次上调。市场资金面的趋紧,让房地产开发商加快了备粮“过冬”的脚步。

  随着楼市成交下滑,越来越多的楼盘开始降价,一些三四线城市频频出手“救市”……难以回避的现状是,经历了“黄金十年”的房地产业,这次或许要进入史上最长的一次寒冬。而在这种大背景下,那些资金实力本身就无法与大房企抗衡的中小开发商受到的冲击则更大,它们将如何抵御行业整体低迷带来的风险?如果这种低迷持续,它们未来的路又在何方?对此,《每日经济新闻》记者兵分几路展开调查。

今年1月以来,恒大地产、碧桂园等开发商通过发行高息债券来获取资金,但有业内人士认为,开发商融资的途径主要是银行信贷、信托以及发债等方式,但目前这些渠道都在缩紧,更多公司选择通过扩大销售来获取资金,对于公司而言,这种方式也更为可控。实地走访发现,广州已有楼盘价格开始下调,降价2000元~4000元不等。

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“大家预期未来资金将会紧张,贷款门槛越来越高,目前对于房企而言,补充资金最为重要。”一位开发商内部人士表示。

  北京

房企发债忙

  拿地钱不够 部分中小房企“转型”理财

今年以来,管理层的一系列举措让房地产开发商嗅到了冬天的味道。

  每经记者 尚希 发自北京

就在今年1月18日存款准备金率年内首次上调后不久,1月22日,恒大地产宣布发行7.5亿美元的5年期优先债券,利率高达13%。在今年4月,恒大地产又向华人置业以及刘銮雄发行了6亿美元的额外优先票据,利率同样高达13%。

  将资金投向理财产品,而不是用于拿地,凸显目前中小房企的生存困境。

除了恒大地产,4月16日,碧桂园成功发行总价值5.5亿美元的5年期债券,利率11.37%;4月22日,雅居乐发行7年期的债券,募集资金6.5亿美元,利率为8.875%;紧接着,佳兆业等房企也拟发债券。

  日前,大龙地产(600159,SH)发布公告称,公司控股子公司出资1.5亿元购买银行理财产品,预期年化收益率为4.3%。据了解,这是大龙地产自2013年8月大龙地产董事会通过了《关于使用自有闲置资金购买理财产品的议案》后,该企业在近11个月里第18次购买银行理财产品。

到了5月2日,央行再次提升存款类金融机构人民币准备金率0.5个百分点至17%,已接近历史最高值17.5%。“未来房企融资环境将更为严峻,特别是那些中小型的企业将会面临洗牌的格局。”广州地产专家邓浩志认为。

  土地价格的飙升、开发门槛的迅速抬高,使得一部分中小房企面临尴尬境地,特别是在北京市场,拿地游戏似乎已经只面向一些大型房企。

根据中原集团地产研究中心提供的数据,截至4月底,万科、保利、金地、招商、中海、华润、绿城、雅居乐、恒大、碧桂园等十大房企,今年公布的以股权、债券、基金等方式融资的规模达700多亿元。

  “目前很多中小房企都是这样,手里有点钱,但在公开市场又不够拿地,二级市场拿项目又找不到合适的,只能先买理财产品。”北京一家房企人士对《每日经济新闻》记者如是说。

受房产调控新政以及后续政策预期的影响,4月份房地产行业成为了主力资金出逃的“重灾区”。“今年我们给客户介绍产品时,都告诫千万不要碰地产股,政策波动面太大。”兴业证券的一位投资顾问向《每日经济新闻》记者介绍说。数据显示,4月份A股房地产行业资金净流出351.9亿元。

  部分中小房企忙于“理财”

“随着房产新政出台,以及房企贷款和融资审核更为严格的现状,海外的投资者对国内市场的预期值也将会下降,这无疑也影响一些港资房地产企业在海外市场的融资能力。”广发证券房地产业分析师沈爱卿认为,房地产公司由于去年的资金回笼,手上都有充足资金,短期内不会缺钱,但下半年情况就不一定了。

  昔日荣登“双料地王”宝座的大龙地产,如今则频频玩起了理财产品。

房企资金最多撑半年?

  2013年8月2日,大龙地产董事会同意控股子公司北京市大龙有限使用总额不超过人民币6亿元的自有闲置资金购买保本型理财产品。此后,大龙地产便踏上了“理财”之路。

为什么这么多房企都选择了以高息债券的方式来获取资金?了解到,尽管早在半年前,万科、金地、招商、保利等44家上市房地产企业就公布了再融资方案,但迄今仍未能成行。

  最近的一笔交易是在今年5月29日,大龙地产公告显示,其子公司北京市大龙有限出资1.5亿元,向江苏银行北京分行购买“聚宝财富2014稳赢112号”期限约1年的理财产品,预期年化收益率为4.3%。

4月下旬,市场再次出现房地产企业融资收紧的信号,证监会联合国土资源部加强对房地产企业融资申请的审批。根据证监会要求,对于房地产企业的融资申请,保荐机构和律师要就企业执行《国务院关于促进节约集约用地的通知》出具核查意见,重点关注募集资金投资项目的用地的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等,且要求募集资金仅限于项目开发。

  《每日经济新闻》记者梳理发现,自去年8月以来,大龙有限已连续18次购买了理财产品。截至公告日,尚未到期的理财产品金额为3.5亿元,占最近一期经审计净资产的17.51%。

在银行贷款方面,据不完全统计,两市67家房地产上市公司去年累计实现净利润300亿元,但债务总额却超过5000亿元。雅居乐去年的年报也显示,公司现金存款为43亿元,总负债约291亿元,其中未支付的地价款为46亿元。

  大龙地产2014年一季度业绩报告显示,公司营业收入为7366.98万元,归属上市公司股东的净利润为-234.58万元。而时间往前推5年,大龙地产的营业额在2009年高达17亿元,净利润达到了3亿元。

兴业证券某分析师认为,目前地产公司基本上都在开发去年大量动工的项目,下半年新增项目不会太多,而银行贷款方面在下半年也会收得很紧。

  风头正劲的大龙地产在2009年豪掷50亿元拿下了顺义后沙峪天竺开发区22号住宅用地,成为当时单价和总价“双料”地王。但随即而来的新一轮调控政策则让公司措手不及,最终该地王项目被北京市国土局收回,大龙地产交纳的2亿元保证金也被没收。顺义地块被收回,可以说让大龙地产元气大伤。

他指出,存款准备金率现在已经接近历史最高点,加上一线城市房价存在下跌预期,以及人民币未来加息的可能,估计下半年很多银行都贷不出钱来了。

  记者粗略统计发现,自去年以来,宋都股份、荣安地产等上市公司分别斥资数亿元不等购买了银行产品。但累计多次购买的情况并不多见,大龙地产的情况则较为突出。

“若当下严厉的政策持续,市场成交量依旧低迷,大部分开发商存量资金——主要是回笼资金和信贷额度——最多能够撑3~6个月时间。”邓浩志表示,这次的调整将会持续较长一段时间,这不是新的调整,而是2008年那次未调整到位的延续。

  “大龙地产将资金投向理财产品而不是拿地,凸显了目前中小房企的一个困境。很多中小房企在此前项目开发过程中,利用销售回款和土地增值,赚取了资金。但在后期,此类房企所处城市的地价上涨,拿地的成本比较大。而此类房企的融资能力又欠佳,所以难以借财务杠杆拿地。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对《每日经济新闻》记者说,购买理财产品的期限比较短、收益高,是因为房企希望在合适的时机再介入土地市场。

他指出,对于存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不会向其发放新开发项目贷款,证监部门亦暂停批准其上市、再融资和重大资产重组,他预计未来房地产企业在内地融资或将更难,一些中小房地产企业甚至面临倒闭。

  对于未来在购地以及项目开发上有无新的动向,《每日经济新闻》记者就此联系了大龙地产,但截至发稿,未获得公司回复。

成交不振 房企调价卖房

  中小房企压力剧增

有业内人士指出,在房产调控措施出台后,哪怕是实力很强的房地产企业,今后也会面临较大的融资压力。沈爱卿表示,开发商的项目款基本来自开发商自有资本金、银行贷款以及销售回笼,而融资的途径主要也是银行信贷、信托以及发债等方式,但目前这些渠道都在缩紧,只有通过扩大销售来获取资金,对于公司而言,这种方式更为可控。

  中原地产监测数据显示,21个大中城市近4周的新开楼盘认购率均在45%以下,而2013年的周平均值为56%,认购情况的不断下滑,更是进一步导致房企加速从促销转变为降价。

今年“五一”假期期间,各地的楼市成交惨淡。据广州市国土资源和房屋管理局的数据显示,“五一”期间每天成交量不足百套,相比4月的日均成交量下滑达五成。

  风暴来袭,最先抵抗不住的便是那些中小房企。特别是进入6月,很多房企都面临上半年最后一搏,“预计全国6月房企调整价格的数量将明显增加,在部分千亿房企销售上涨乏力的情况下,成群结队的百亿房企和中小房企,正在或者即将经历一场大浪淘沙。”中原地产首席分析师张大伟对《每日经济新闻》记者说道。

在买卖双方胶着观望中,中国指数研究院数据显示,4月26日至5月2日期间,上海、深圳、广州三个一线城市的商品房成交量下滑了三成左右,而二线城市中的热点城市如南京、重庆等地,也出现了不同程度的下滑。经纬行研究中心数据显示,2008年5月1日,广州市有接近15个楼盘成交超过100套,但今年的情况比2008年的表现还要差,成交过百的不超过5个。尽管“五一”假期期间,房产商用各种优惠促销方式吸引顾客,但市场上仍是看的人多,下单的人少。

  楼市成交低迷导致房企业绩不振。中原地产市场研究部统计数据显示,截至5月中旬,20大标杆房企合计年内销售为18.8万套,销售额为2414亿元,仅完成了2013年全年销售额8515亿元的28.3%。截至5月5日,A股117家上市房企一季报及业绩预报显示,这些房企的合计净利润为96.49亿元,相比2013年同期的127.36亿元,下降了27%。有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。

奥园地产品牌策划中心总监罗磊表示,今年成交下滑以及市场观望情绪预计将会持续一到两个月,短期内不会有所改观。

  世联行集团市场研究部监测的数据显示,2013年TOP10开发商购置土地金额/销售金额的比例是36%,远低于2009年的77%和2010年的57%。2014年第一季度,万保招金的现金偿付比例高达1.53,2008第四季度为0.94,2011第四季度为1.47。

在市场和预期的双重压力下,“五一”期间走访楼盘发现,保利位于金沙洲的项目对外开售均价为1.1万元/平方米,而在此前的诚意登记阶段,该楼盘价格约为1.3万元~1.5万元/平方米,降价幅度为2000元~4000元不等。

  “因此当前品牌开发商现金流充沛,降价意愿不强,但是,相比品牌房企,中小房企面临的偿付压力则非常大。”世联行分析人士对记者表示,除万保招金外,A股上市的其他房企2014年第一季度的现金偿付比例为0.74,远高于2008年及2012年。“这也是今年地产市场的调整是由中小房企主导的原因。”该人士对此表示。

中海的某项目盘也是从之前的成交均价2.2万元/平方米,调到了1.7万元/平方米。

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邓浩志认为,目前开发商真正的让利行为还没有出现,只是价格不再往上涨而已,预计6月份开发商将会做出让利的举动。

  上海

经纬行研究中心朱欣苑认为,目前楼市成交平淡,量缩价调,市场的调整已经来临。一般来说,企业上市融资要么就是需充足资金来应对不确定的未来市场,要么就是去年大举拿地的企业需要资金来支持项目发展。在银行信贷收紧的情况下,如果连大企业都难以贷到款,那么土地市场也会因此冷清许多。

  有的卖项目 有的借高息债部分房企面临“保命还是保本”抉择

  每经记者 卢曦 发自上海

  如果拿2002年时的上海房地产50强和现在的上海房地产龙头企业作比较,可以发现,当时大部分企业如今都已经消失了踪影。即使当年凭借新天地、瑞虹新城、翠湖天地等名牌项目叱咤风云的瑞安房地产,如今也不得不发行高息票据以归还债务。

  至于同样在当年排名靠前的华丽家族、上海新梅等地产公司,如今则已慢慢淡出行业,而开发了半岛酒店这一著名地标物业的盛高置地,在去年甚至已经把整个公司卖给了绿地。

  在中小企业处境艰难的同时,大公司的市场份额则日趋增长。克而瑞研究总监薛建雄说,整个上海房地产市场的市场份额日趋集中,大公司的优势未来将更趋明显。

  卖项目成部分房企出路

  6月3日,瑞安房地产有限公司宣布,全资附属公司ShuiOnDevelopment拟发行5.5亿美元的优先票据,年息9.625%,将于2019年到期。这一贷款利率大大高于今年2月瑞安发行的一项三年期总额25亿元的优先票据,后者的年息只有6.875%。

  据称,所得款项净额用于偿还将于短期内到期的现有债务,余款则用作拨付集团房地产或设备的资本开支。瑞房方面进一步表示,进行票据发行旨在偿还集团现有债项及补充该集团用作其扩展及增长计划的资金。

  另外,根据瑞安房地产此前的披露,截至2014年4月,瑞安房地产偿还银行贷款及其他借款合共人民币51.55亿元,并产生额外银行借款合共人民币48.45亿元。

  不可否认的是,瑞安房地产从去年底开始就一直处于“瘦身”状态。

  5月30日,瑞安房地产公司宣布,其子公司已将杭州西湖天地项目全部售出,收购方是金稻投资有限公司。对于这笔交易,瑞安房地产董事总经理兼财务总裁尹焰强表示,公司的策略是通过出售非核心商业资产以提高资产周转率及投资回报期。

  去年12月,瑞安房地产发表公告称,旗下全资子公司和中国人寿信托达成买卖协议,向中国人寿信托出售兴建中的上海商业物业,涉及金额约33.23亿元。去年11月底,瑞安房地产与买方阳光保险集团订立框架协议,出售重庆渝中区重庆天地企业天地2号的办公物业及停车位,总代价24.12亿元。

  在售出西湖天地后,瑞安方面曾向《每日经济新闻》记者表示,“今年全年商业物业销售目标为人民币50亿元,我们将继续寻求合适的市场机会,以扩大盈利基础及增加商业资产的资产流转。”

  对此,有业界人士评论认为,瑞安卖出项目是正确的决策,对于其他更小的房地产企业来说,不卖项目加大现金流就是“等死”。根据以往的规律,每次出现危机的时候,都会产生房地产公司卖出项目的现象。有些房企甚至将以往高价拿下却无力开发的地块直接卖出,如同制造企业卖出原料,图的是“方便快捷”。

  瑞安房地产尚且如此,其他销售规模比瑞安房地产还要小的中小房企处境更为艰难。

  卫民不动产智库营销负责人蔡卫民观察发现,很多中小房企从今年初开始选择撤退,逐步剥离房地产业务,将重心放到其他产业上。

  2008年以来,华丽家族陆续抛售旗下的地产资产,其中包括上海福地投资管理有限公司等4家子公司股权。2013年上半年,华丽家族宣布调整发展战略,逐渐从房地产行业退出,进入其他领域。

  上海新梅的处境与之相似,2013年底,公司计划剥离房地产资产,转向文化传媒领域,但这一计划在2014年3月宣告失败,公司前景不明朗。

  上海楼市“冰冻预警”

  让房地产企业感到生存压力的是目前低迷的市场环境。

  德佑地产市场研究部监控数据显示,2014年5月,上海商品住宅成交量继续走低,共计成交59.6万平方米,环比下跌21.8%,同比下跌34.9%。当月全市商品住宅新增供应85.3万平方米,环比上涨15.5%,同比下跌36.6%。

  从成交面积看,一手商品住宅成交量跌至2011年以来同期最低水平,是2013年以来除了春节月份外成交量最低的月份。

  德佑地产市场分析师赵葆根表示,5月全市一手商品住宅成交量已经跌破了60万平方米,一般楼市月成交低于50万平方米,就可视为冰冻期,因此5月楼市已经进入了“冰冻预警”的阶段。而在接下来的6月,开发商为了冲刺上半年业绩,将面临更严峻的去化压力,6月新推的楼盘将与此前去化不佳的项目一起陷入更为激烈的竞争中,这或将使得目前上海初具规模的降价潮在广度和深度上都得到提升。

  “现在很多中小房企的想法是,再不收缩就来不及了。”上海一家国资背景的房地产企业高管告诉《每日经济新闻》记者,过去几年许多开发商盲目拿地,没有做出准确的预估,在房价上涨的时候问题被掩盖,随着房地产市场转冷,压力开始迫近。

  据介绍,目前在上海这样的一线城市,中小房企处境还不算最差,在绍兴、萧山等民营经济发达地区,由于纺织等行业出口形势不好,企业主没有多余资金投资房地产,房产供应过量、成交低迷的情况更为严重。

  蔡为民告诉记者,很多中小房企在去年盲目乐观,拿了大量土地,他们寄希望于用卖房的收入偿还土地出让金,但销售的低迷让这一计划难以顺利施行。

  雪上加霜的是,资本市场极为敏感。上述房企高管告诉记者,现在房企要从银行贷款做开发几乎是不可能的,而针对购房者的住房贷款却仍然严格。另据记者了解,以往一些房地产企业的供应商可以通过与开发商的合作合同作为保证,从银行获得贷款,但近期这类贷款也被终止。

  贷款搜索平台融360近期报告显示,在调查的21个城市中,首套房贷利率上浮至基准利率1.1~1.2倍已是普遍现象,超过40%的银行将利率上浮10%,部分甚至上浮达20%,明显高于4月份水平。

  部分房企存偿债风险

  中小房企的饱受煎熬,一方面给有意并购的房地产基金带来机会,一方面也给之前向这些房企提供借款的金融机构带来了经营风险。

  “基金公司永远是在你最困难的时候出手,绝不会雪中送炭。如果在一家公司快破产的时候买项目,对他们来说就是最成功的。”上述房企高管说。

  瑞安房地产没有透露近期出售的西湖天地的交易价格,但据推测,在目前的行情下,价格不会很高。

  蔡为民了解到,目前国内众多房企都处在资金严重缺乏的状态下,市场上有大量的项目待转让,最近数月,房地产项目的转让非常频繁。另外,很多信托公司对房地产公司的要求越发苛刻,除了要求20%以上的高回报率之外,还会要求房企在一、二线城市有项目。

  “中国前100强的房企中有不少缺钱的,可以说除了央企、国企,其他公司都缺钱。”蔡卫民说。

  蔡为民甚至预言,今年下半年房地产行业可能出现四种现象,包括房地产信托违约、楼盘降价、房地产项目股权转让以及房产中介公司倒闭。对于基金来说,地产行情眼下还未见底,要到下半年,上海等一线城市价格降幅达10%~15%时,基金才可能会较大规模出手。

  在项目和股权的交易过程中,目前买方的议价能力更强,因此开发商面临的是“保命还是保本”的选择,决策存在失误、抗风险能力差的中小房企将会经历一轮洗牌。

  而对那些提供给房企借款的金融机构来说,上述洗牌很可能会孕育一定的金融风险。事实上,去年记者就曾报道过上海新江湾城、松江等地区的房地产项目因为债务到期无法偿还,而给信托借款机构带来的一系列负面影响。而在今年,这种中小房企到期不能偿债的风险有可能继续存在,甚至比去年更严重。

  房企积极布局新领域

  面对愈发艰难的市场环境,中小房企的出路在哪?房地产市场的不景气,导致一些房企通过各种途径逐步退出房地产,而那些具有一定优势,只是存在暂时困难的房企,开始在业内转型。

  融创对绿城的收购提供了一种思路。宋卫平将绿城出售后转向新
“蓝城”,不再从事高风险、资金需求庞大的全产业链房地产开发,而是将精力集中于其擅长的代建业务,以优势与同行合作。此外,上海的仓储物流地产并未受住宅市场的气候影响,反而出现了机会。

  世邦魏理仕数据显示,自2011年以来,国内主要城市优质仓库整幢收购交易金额约为44亿元,其中上海独占九成。平均投资回报率高达6.7%。近期工业用地新政的出台,将对上海工业土地和物业市场产生重大影响。

  世邦魏理仕中国区工业及物流服务部主管高级董事罗瑾认为,新政的出台是因为上海建设用地指标迫近上限、土地使用效能亟待优化,万科等龙头房企都开始积极布局这一领域。

  一些房企尝试通过服务、深化利用资源创造更大价值,以降低投资风险。其中,大数据的运用让房企在拿地前有更精准的判断,在项目开发设计和配套上更令消费者满意。总之,房企精细化运作、升级转型已经势在必行。

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  记者观察

  中小房企的出路在于模式创新

  每经记者 杨羚强 发自上海

  无论在经济界,还是在自然界,大型企业或者动物,总会比中小型的企业或动物来得更具优势,这是亘古不变的准则。

  目前,虽然银行只向大企业提供开发贷的策略,以及全国多数城市的市场出现成交量大幅下滑现象,给中小地产商在短期内带来了经营上的困难,有些甚至已经威胁到了企业生存的根本。但眼前的困难未必是一件坏事,中小房企有可能重新思考开发经营的模式,从而找到新的生存之道。

  过去的三四年里,虽然有大批的中小地产商因为融资成本和土地成本的高企,经营利润削薄,随着市场环境的不断变化而慢慢退出房地产行业。但也有一小部分企业逆势而上,适应市场的发展趋势,由小变大。

  收购绿城的融创就是一个例子。要知道,就是在上市的2010年,融创的销售额也不过只有84亿元。而当时销售额超百亿的房企已有近20家。融创当时在全国的房企中也只能算是家“中小企业”,但通过合作,融创借助国企、央企力量获得了低廉的项目融资成本,借助绿城、方兴的力量,丰富了自己的高端产品线,利用自身强大的销售能力,最终在短短四年里成为了房地产行业的一线房企。

  同样,阳光城、旭辉、泰禾等福建房企,也是通过调整经营策略等方式,在短短几年内完成了销售额的爆发式增长。

  上述这些案例告诉我们,尽管房地产行业目前的经营环境不如已经过去的“黄金十年”那么美好,但也并不代表中小企业只有死路一条。

  最根本的是,企业能够及时进行模式创新,根据整个宏观经济面的发展趋势,在行业内开创全新的经营模式。

  比如,朗诗、三湘借助于国家发展绿色科技环保产业的政策,积极发展具备高科技含量的地产特斯拉;又比如,一些房企在海外市场找到了属于自己的天地;也有一些企业利用对土地和行业的熟悉,发展房地产基金,投资优质地产项目,为投资者创造更多的收益;还有企业从事物流仓储物业的开发,获取了可观的收益。

  对于中小地产商来说,也许眼前的经营困境,让它们不得不卖掉部分项目,有的甚至要退出房地产行业,但也给它们打开了另一片前景更为广阔的天地,假以时日,这些企业未必不会在新的领域迅速成长为行业龙头。

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  建中小房企生存样本:龙岩长汀商会会长高息借贷后失联

  每经记者 李婷 发自福建

  在5月23日的融创收购绿城新闻发布会上,绿城中国董事长宋卫平说,比起房地产业排名前30的企业,中小地产商处境更为艰难,拿不到银行贷款。身为浙江省房地产商会最资深副会长的宋卫平,对这些企业的情况知之甚深。《每日经济新闻》记者以福建省为样本,调查了解到,部分地方中小房企已经出现了老板因为欠债到期无法偿还
“跑路”的现象。

  日前,福建闽西地区的龙岩市爆发了一起小开发商“卷款”跑路事件。据债权人律师的不完全统计,该开发商涉及民间借款超过8亿元,借贷网络涉及人数达“几百上千人”。据线索人爆料,该开发商或因无法筹集足够资金撬动当地一体量巨大的重点项目而出逃。

  根据福建省统计局数据显示,该省的房屋销售面积从2013年4月以来同比增幅持续下降,到今年前4月同比增幅首次降为负数,与此相对的是2013年4月同比增幅高达142.1%。

  不仅是小型房企生存艰难,就连房地产50强排行榜中的福建上市房企也不得不面临转让股权融资的现实。

  案例1

  民间融资达数亿

  最近一个月来,龙岩街头巷尾都在谈论当地开发商黄水木跑路事件。作为当地标志性项目世纪天成商业广场项目的开发商以及龙岩新罗区公园式地产“巨筑”的操盘手,天成房地产公司董事长黄水木的“跑路”既让人意外,又带有预警意味。

  龙岩市是福建省内近两年房地产市场发展较快的城市。统计数据显示,2011年龙岩中心城市房地产开发投资还未突破50亿元,为47.24亿元,2013年则跃升至破百亿。同时,开发企业累计土地购置费也从7.59亿元跃升至2013年的40亿左右。

  《每日经济新闻》记者调查获悉,龙岩房地产开发投资大幅飙升的背后,是中小开发商靠大量高成本民间借贷撑起来的虚假“景气”。当市场出现成交量大幅下滑,曾经的投资火热,很快就变成“空中楼阁”。

  身兼龙岩长汀商会会长职务的黄水木,在龙岩当地地产界小有名气,旗下龙岩天成房地产公司开发运营的龙岩世纪天成广场,算得上地标性质的商业综合体项目,被认为是“运作相当成功”。

  一份由投行提供的信托计划显示,截至2013年11月底,龙岩天成的资产质量还很“健康”。资料显示,资产总额19.31亿元,负债总额6.65亿元,资产负债率为34.46%。负债结构方面,流动负债3.72亿元,占负债比重为55.92%,其中,应付账款1.50亿元,占流动负债的比重为40.35%;其他应付款1.95亿元,占流动负债比重为52.36%;非流动负债2.93亿元,均为公司长期借款。

  凭借上述“健康”的财务数据,这家公司曾计划以
“世纪天成广场的租赁收益”募集4.16亿元,用于世纪天成广场建设尾款支付、装修及环境改造。

  但是,在看似“健康”的财务背后,龙岩天成却有着惊人的民间借贷。

  “他运用商会会长身份,以需要支付澳洲风情园地价款的理由通过民间借贷融资。”前期介入调查的债权人律师对《每日经济新闻》记者表示,龙岩长汀商会成员就有不少借出了千万为单位的资金,此外黄水木动用了全公司力量,建立由上至下庞大的借贷网络。

  债权人律师对记者表示,警方已经确认黄水木失联。5月28日,《每日经济新闻》记者在龙岩世纪天成广场看到,政府已经组织设立债权人登记中心。

  一位债权人告诉《每日经济新闻》记者,不少债主都是黄水木以开发澳洲风情园项目为名进行借款,且黄水木发动整个天成公司的员工向外借钱,部分借款月利息高达8分,甚至还有最近的,借款期限短至1~2个月的。根据债权人律师的不完全统计,上述公司的民间借贷总额超过8亿元,而据经济观察网此前的报道,上述民间借贷的规模达到10多亿。

  统计数据显示,福建房地产企业开发企业资金到位情况中的国内贷款部分总量占整个资金比重只有14%,低于全国21%的占比。一方面这说明福建跟全国其他地区相比,民间融资的运用更为发达,也同时意味着更高的融资风险。

  案例2

  :转让股权融资

  禹洲地产董事局主席林龙安曾在2013年业绩会上,介绍福建房地产业务说,银行开发贷主要向前几大开发商倾斜,如果不是央企、国企、上市企业,基本上拿不到银行的资金。

  事实上,禹洲地产目前也正处于困境。

  禹洲股东会后,管理层在媒体采访时表示,截至5月中旬,禹洲地产完成全年销售目标的30%,禹洲地产今年设定的销售目标为132亿元。去年同期,禹洲地产已完成当年销售目标70%。

  禹洲地产公告显示,2014年前四个月,禹洲地产实现累积销售金额实际为29.10亿元,同比去年同期44.15亿元,下降34%;累积销售面积为246731平方米;平均销售价格为11796元/平方米。累计的认购未签约金额约为11.32亿元。

  2014年推盘明细显示,禹洲中央海岸三期项目上半年计划推出住宅50454平方米,全年计划推出136943平方米。据机构统计,该项目开盘当日去化仅仅2~3成,被认为是“卖得不好”。业内人士认为,主要的原因是项目定价太高,性价比不足。

  禹洲另一云厦门岛内项目云顶国际在4月开盘时,售价也达到了38000元/平方米,远高于近日开盘的岛内刚需项目31000元/平方米的售价。

  为了解决开发资金所需,禹洲地产在4月通过两度出让股权获得11.1亿元注资。

  4月16日,禹洲地产公告称,其全资附属公司及孙公司福建盈丰和福建大世界华夏与合肥募旗大洲及合肥募旗禹洲订立增资协议。根据增资协议,福建大世界华夏注册资本将由5亿元增加至11.1亿元,而合肥募旗大洲及合肥募旗禹洲将各自向福建大世界华夏注入3.05亿元,各持有其27.5%股权,福建大世界华夏将不再为禹洲地产的附属公司。禹洲地产称,该项增资出于发展福州禹洲·东方威尼斯项目的资金需求。

  随后,禹洲地产于4月17日公告称,其全资附属厦门禹洲集团地产、全资附属厦门贵丰、厦门禹洲海景城房地产及中信信诚资产管理订立增资协议。中信信诚同意向海景城房地产作出5亿元的投资,增资完成后,中信信诚持股20%,禹洲地产持股由100%摊薄至80%。投资将由厦门禹洲海景城房地产用发展禹洲·中央海岸三期。

  案例3

  :资产作价2.2折 借“壳”借款

  由于无法通过正常的渠道获得借款,福建的很多中小房企会用借“壳”借款——通过非地产公司的优质项目向银行融资,而实际抵押物则为该地产公司资产包。

  福建某地的一实业公司在2012年的财务数据显示,利润达20亿元,系银行系统的优质客户。在该公司目前的“业务”占比中有相当一部分是借“壳”贷款。

  该公司有关负责人聂东向《每日经济新闻》记者介绍,最近一年内,至少有20多家企业企图借壳借款。这些借“壳”借款的公司基本都是从事房地产开发,特点是规模较小,且是最近两年新进入房地产行业,前期在做实业方面积累了一定的资金,随着实体经济赚钱越来越难,于是转投地产。

  聂东提供的一份资料显示,福建三明某地的一家地产开发商富源地产,原先是做建材生意,2011年正式进入房地产市场。不过,富源也遭遇了融资困境。

  材料显示,富源2012年开发的一地产项目总投资3.2亿元,其中自有开发资金约1亿元,计划通过银行融资2.2亿元。其中用于拿地的资金为6000万元。根据富源测算,该项目计划建筑的可售部分包括39%的住宅以及22%的商业部分,其余为自持物业,包括酒店和商业。富源计划在2014年4月开始销售。不过在开始销售之前,富源就遇到问题,计划通过银行融资的部分并没有实现,除了通过小贷公司筹集了5000万元和其他借款1750万元之外,富源没办法融到更多资金,同时财务成本也超出了预期,在总支出中增加了3000万元。尽管距离获得预售还有几个月时间,但富源急需下融资来持续工程开发。

  “眼下房地产行业低迷,三四线城市的行业风险更加凸显,愿意借钱的人并不多。”聂东表示,最后在双方协商之后,富源竟以整个资产包按2.2折作价进行抵押借款。“一般行业在建工程是按照4.5~6折进行打折。”聂东表示,一些优质的项目可能获得更好的折扣,然而以2.2折进行抵押融资的确实罕见。

  亿翰智库上市房地产研究中心副主任张化东说,这些企业多以贸易等公司名义借款,一旦房地产行业出现收缩,银行的借款就有到期无法偿还的可能性,进而孕育金融风险。

  《《《

  行业观察

  福建房产开发投资增速降低

  和潜在的金融风险相比,福建中小房企的投资增长、新开工、销售数据等指标已经出现了下滑。

  福建统计局官方数据显示,2014年前四月,房地产开发投资为1223.79亿元,同比增长22.8%,其中住宅投资828.08亿元,同比增长24.6%。但上述增幅却是过去12个月以来的最低,此前大部分月份,福建房企的开发投资都能保持在30%以上的增长,但3、4月以后增速明显下滑,3月为23.7%,4月则是12个月以来的增速最低。

  前四月住宅新开工面积为1334.35,同比下降13.2%;商品房销售面积为1283.73万平方米,下降15.1%,其中住宅销售面积比降22.2%;商品房销售金额为1218.82亿元,同比下降6.9%,住宅销售金额同比下降11.4%;于此同时,商品房待售面积同比上升14.4%,为1061.2万平方米,住宅同比上升10%。

  福建知名地产评论员“江南客”认为,眼下福建局部市场确实已经出现了风险苗头。部分库存存销比较高,同时人口流动率不足的地区已经出现了风险,而在热门城市的个别项目和开发企业或将出现一些问题。

  他认为,目前福建的地产开发企业都不同程度地面临融资难。

  对上市房企来说,主要倚重信托。今年以来,因为企业拿地的时机并不是太好,价格偏高,又出现股权易手的风险,个别房企大量运用民间融资准备冲刺上市。如IPO冲刺失败,债务风险就可能爆发;那些规模偏小的地产公司,因为无法通过银行获得开发贷,不得不大量运用“过桥”借贷等短期借款,风险比前两类地产公司要更大一些。

  他认为,福建中小房企目前爆发的债务风险,还只是“冰山”一角。诸如林德的钢铁贸易、福清煤炭交易等的行情低迷,都会给福建房地产市场销售带来更大的压力。

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