长沙楼市新政刷屏 明确商品住房价格构成 利润率最高8%!“限利”政策引争议 操作难落地?

经过一轮来势汹汹的政策轰炸以后,楼市陷入了僵持期,观望气氛浓厚。近来一直传闻发改委将出台更加严厉的政策,对此,潘石屹在他的博客里做出了两点回应:第一,他支持这次政府调控房地产市场的新政。他认为,2009年5月份以来住房价格暴涨,市场上反映出的许多指标大大超过了正常值范围,如地价与房价,租售比等等。今天中国住宅价格下降,不是因为出台了什么新政,而是住房价格太高了。瑞银通过有效资金成本、出租回报率和持有成本的三项分析得出结论:北京、上海等一级城市的住房价格比1997年的香港还要高。还是那句老话,天亮是因为地球和太阳的位置移动引起的,而不是公鸡打鸣把天“叫”亮的。  第二,他所说的房价会下跌20%的说法,没有经过精确的市场调查和数据分析,只是说出了他作为一个房地产从业人的感觉,没有必要针对此话对他进行人身攻击,也没有必要抱定阴谋论,认为讲此话背后一定有什么目的。他说,中国一些大城市,影响住房价格的因素很多,只从价格与其他指标相比,下降20%并不过份。但北京现有可以销售的一手住房量很少,市场对价格预期有较大影响。

在继北京、上海、重庆等城市纷纷落实“国五条”细则后,杭州也于1日晚间发布地方细则,记者发现,细则未提及20%的个税征收方式,不过其中一条“必要时提高二套房首付比例和利率”较为抢眼。

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按照国务院规定,各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)一季度都要公布调控细则和价格调控目标。在此节点上,1日下午,杭州出台新建商品住房价格控制目标,并于晚间出台“国五条”细则。

继黑龙江省对房企购地资金来源加强监管后,长沙市又对房企利润率做出了限定。

《杭州市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》主要提到了六点内容,一、明确2013年新建商品住房价格控制目标。二、加快完善多层次住房保障体系。三、切实增加普通商品住房用地供应。四、坚决抑制投资投机性购房。五、继续加强房地产市场监管。六、加强市场监测分析和预期引导。

12月11日,长沙市发改委发文明确,商品住房价格由成本加利润加税金构成,其中,利润的提取以楼面地价+前期工程费+房屋建筑安装工程费+小区内公共基础设施及附属公共配套设施费为基数,平均利润率为6-8%。

业内人士认为,这尚属于面上的政策内容,一些具体实施的标准都还没有,包括20%的个税也未提及。

业内人士认为,对对商品房住宅限制利润,有助于防范房企随意虚高报价、过度追求利润等做法。不过,由于各家企业成本不一样,单建安成本就有几千元的差距,资金成本也从3-20%都有分布,类似政策很难落地执行。

继3月25日广东版“国五条”细则出台后,北京、上海以及重庆等地的“国五条”地方细则于3月30日落地。比较各地细则,京版“国五条”细则被网友称为“史上最严”细则:规定禁止京籍单身人士购买二套房;严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税,出售5年以上唯一住房免征个税;进一步提高二套房贷首付款比例。

长沙规定商品房价格构成

杭州“国五条”细则之一,明确了2013年新建商品住房价格控制目标,即2013年度,杭州市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。不过据记者了解,杭州楼市调控目标实际上已并非“新政”。

12月11日,长沙市发改委发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》。

今年杭州市政府工作报告指出,2013年杭州城镇居民人均可支配收入增长目标为——增长11%以上,这意味着今年杭州市房价涨幅只要低于该市城镇居民家庭人均可支配收入11%的增幅,即可完成任务。

《通知》明确,商品住房价格由成本+利润+税金构成。

对于后市杭州房价的变化,杭州资深房产评论员丁建刚认为,房价的变化是综合政府有形之手和市场无形之手的共同影响,看涨或看跌都无法预料。“‘国五条’就是实实在在的微观调控,房价变化无法预计。”

成本:由楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金等8项构成。其中,管理费用以前四项之和的5%计算,销售费用以前四项之和的2%计算。

浙江华邦地产首席市场分析师宋文杰也向记者表示,受到市场影响,目前杭州二手房报价已经有所降低,市场均价也有所下降。

利润:提取以上述成本构成中前四项之和为基数,即以楼面地价+前期工程费+房屋建筑安装工程费+小区内公共基础设施及附属公共配套设施费为基数,平均利润率为6-8%。

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税金:按国家税法和有关政策规定执行。

另外,《通知》还明确,不得计入商品住房价格的费用包括住宅小区内经营性设施的建设费用;开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;各种与商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

《通知》称,此举是“为贯彻落实中央‘房住不炒’的精神和省委省政府、市委市政府房地产调控政策,进一步加强我市商品住房价格管理。”

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次长沙对商品住房价格进行了比较清晰的管控,尤其是提到了利润率的范围为6-8%,这是一种限制利润的做法,有助于防范房企随意虚高报价、过度追求利润等做法。总体来看,该政策使得相关住房产品的定价更加科学,既确保了房企一定的盈利空间,也确保了房价相对稳定。

严跃进还认为,此次长沙政策从成本管控的角度设定利润,可以理解为是“房住不炒”下的一个创新版本。这也是回归工程项目的成本定价法,对于一些工程项目科学管理的项目,可以获得更高的利润,而对于一些类似财务和营销等费用过高的企业来说,利润自然也难以做高,这也会鞭策房企积极进行科学的项目投资和操盘。

长沙“限利”并非完全新政

不过,中原地产首席分析师张大伟指出,此次长沙政策并非完全的新政策,长沙在2017年就发布过同类型的政策,即《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》,当时就明确规定限价商品住房的平均利润率为6-8%。

券商中国记者了解到,该《暂行办法》的出台,是为进一步加强限价商品住房价格管理,维护房地产市场秩序。

该《暂行办法》所称限价商品住房,是指按合理标准建设、政府限制销售价格的商品住房,不含住保部门建设和提供的保障性住房。

《暂行办法》规定,限价商品住房价格由成本+利润+税金构成。

其中,对于成本构成,跟此次《通知》中对商品住房的成本构成一样,都是8项。

值得注意的是,对于利润,《暂行办法》规定的提取基数与此次《通知》也一样,并且规定,限价商品住房的平均利润率为6-8%。

另外,券商中国记者注意到,该《暂行办法》在长沙政府网上显示的信息时效期为2019年12月11日,这意味着该文件目前已失效。

对此,张大伟表示,长沙2017年出台了针对限价房限制利润6-8%的政策,政策有效期是2年,现在是到期续期了。长沙和北京一样,过去几年供应的住宅土地基本都是限价房,最近都开始有一点点不限价的土地出让了。

限利政策难落地?

券商中国记者了解到,长沙限利政策并非首例。

2012年4月22日,海南省海口市发布《海口市限价商品住房管理暂行办法》指出,限价商品住房的具体销售价格应当按项目用地土地出让价格及开发成本、建筑安装成本、税费和利润(不得超过6%)等完全成本因素确定。

2012年9月11日,三亚市发布《三亚市限价商品住房管理暂行办法的通知》,对限价商品房的建设模式、购房资格、监督管理等作出了明确规定,并要求限价商品房利润不超过建设成本的6%。

2012年10月22日,陕西省出台楼市调控新政,要求商品房利润须控制在10%左右。

陕西省住建厅和省物价局相关人员介绍,出台这项政策是希望引导大家购房理性消费。通知的出台,一方面是要防止房价反弹,二是让老百姓对商品房成本心中有数,刚需购房该出手时就可以出手。希望开发商既有利润,老百姓也能买得起,以此来促进房地产市场的平稳和健康发展,把商品住房价格引导到满足自住型和改善型住房需求的轨道上来。

当年限利政策出台时就引起过较大争议,有观点认为,通过限制利润率来限制房价的做法不合理,也不具备可操作性。

如今,长沙继续要求对商品房住宅限制利润,在张大伟看来,很难落地执行。

“6-8%的净利润不算低,是按照项目计算,而不是看着开发商投资额计算。对比其他行业,能保证这个利润率就已经不错。当然主要是影响以前开发商拿的地,因为土地成本低,最近几年大部分开发商拿的地利润已经很难保证这么多。”张大伟说。

张大伟还表示,因为各家企业成本各不一样,简单的建安成本就有几千元的差距,资金成本也从3-20%都有分布。类似长沙这种简单的价格规定,会造成同一区域商品房售价非市场化。

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