澳门新普京手机版北京万科新盘率先调价 上市房企研判降价可能

如同石子掷入湖面产生的涟漪一般,北京万科一个项目的降价,正在令不少同为上市企业的地产商们,开始研判降价的可能。  其中就包括在地产界以强硬收购顺驰而著称的路劲基建;2008年曾因杭州万科四盘同降而与万科一度“仇人相向”的杭州绿城;与万科共列“招保万金”地产指标公司的保利地产、金地集团。在4月全国楼市均价仍在上涨的背景下,他们都已经开始研究未来降价销售的种种可能。  有如北京万科在降价之前经历的纠结一般,降价的决策对于任何一家上市房企而言都将是一个痛苦而纠结的过程,但正如恒大总裁夏海军对记者所言——看似纠缠不清的降价与否,最终只需要还原到四个字——随行就市而已。  研判降价  “集团层面已经开始开会探讨降价的问题了。”5月19日夜,一位路劲基建的内部人士告诉《中国经营报》记者,这家公司因2007年强硬收购了处在危机当中的中国顺驰而在内地地产业界而声名鹊起。  记者了解到,实际上,这并非是路劲基建首次考虑降价问题。早在三四周之前,路劲基建北京公司,就已经意识到市场的预期改变可能会最终导致房地产企业的降价行为的连锁发生,而这将波及到目前该公司在北京的主力销售项目——领海天使湾。北京市住房和城乡建设委员会(下称住建委)提供的数据显示,目前该项目最新一期批准预售的套数为45套,拟售均价为23000元/平方米。  前述内部人士告诉记者,价格调整最为敏感的就是这个项目,而该项目实际上是当年地产骇客孙宏斌率领顺驰进京的“力作”,是北京楼市招拍挂以来的第一任“地王”,目前,该项目价格调整的策略与幅度,还尚未最后确定。  而在2008年的那一轮楼市调整之中,即便大势惨淡,但路劲基建面对无量阴跌的成交量,也未予进行大规模的打折安排,前后对比,足见时事微妙。  在路劲基建开始审慎探讨降价可能的同时,2008年在价格调整的“引发者”万科已经在北京开始试探性的降价,并观察市场以及行业对价格策略调整的反应——新近开盘的北京万科紫苑项目,价格调整再加上折扣优惠,较上期盘末销售均价下调50元/平方米,不过万科一直强调这是北京公司以及紫苑项目本身的价格调整。  “路劲基建的情况我们不熟悉,万科有自己的考虑吧。”谈到降价问题,曾因2008年杭州四盘同降而与万科一度“交恶”的绿城地产的一位高管向记者表示,不过,他告诉记者,集团确实研究了降价的可能性,但最终还要看市场下一步的发展,以及区域市场的不同情况确定执行的范围以及力度。  缩量“倒逼”  保利地产的预期亦不乐观。保利地产董事长李彬海就曾告诉记者,4月14日以来出台的宏观调控政策将遏制房价上涨势头,而且由此引发的市场调控周期将长于2008年。  “我们现在只是在个别楼盘进行了打折销售,目前还是项目的营销策略,这需要一个阶段和过程。”5月19日晚,一位保利地产的高管向记者表示,截至目前,保利地产还没有形成统一打折促销的“共识”。  降价的确是一个痛苦而纠结的过程,而这其中,“试探”自然是不可避免。北京万科一位不愿具名的内部人士称,紫苑项目实际上便是对市场反应的一种试探,如果好,就大范围推广,如果不好,就从将其视为单个楼盘的促销行为,可进可退。  记者了解到,在5月16日万科紫苑项目开盘当日,最终销售量为认购量的50%,北京万科营销负责人肖劲对此已经表示满意,在此之前,紫苑项目的历次开盘都已当日销售告罄而告终。  “从现在的情况看,对北京万科的这次策略,集团是满意的。”万科股份总部一位高管称,至于成交量的比例,集团对于这种宏观调控带来的市场预期的变化,已有足够准备。毕竟北京万科能有这样一份成绩单,已属不易。  “量”始终是价格策略的关键。记者了解到,迫使路劲基建开始探讨降价可能性的,实际上是“五一”以后的销售量持续低迷。前述不愿具名的路劲基建内部人士甚至坦言,5月1日之后,到现在,“几乎没卖出什么房子”。北京市房地产交易管理网的网签状态显示,最新批准预售的领海天使湾45套房源,全部处于“可售”状态。“如果再卖不出去,降价是肯定的。”他说。目前,他也在等待集团的统一口径与安排。  “类似绿地、保利这样在去年及今年初扩张最快的开发商,都有可能是此轮率先降价的房企。包括绿城、龙湖、招商地产等企业也都在此前激进扩张,资金链将随着销售放缓渐显紧张。”易居中国分析师薛建雄向记者表示。

相比于那些动辄售价五万元以上的高档楼盘,普通住宅更快地感受到了来自调控政策的“寒意”。

万科北京试探降价  相比08年在杭州万科的那次“四盘同降”,这次,北京万科所采用的方法或许要谨慎并且柔和许多。这一消息从其他多位购房者处亦得到了验证。尽管北京万科对外尚未正式宣布降价或者打折销售,但仔细比较万科紫苑当下开盘的销售价格与此前相比,北京万科实际上已经开始悄然执行降价策略。16日,万科紫苑项目(下称紫苑项目)正式开盘销售,记者了解到,紫苑项目本期开盘价格为25000元/平方米。据记者估算,附加开盘当日折扣等优惠条件后,其实际最终售价约为24200元/平方米。  对此,北京万科营销总监肖劲未予否认。16日他在接受经济参考报记者采访时表示,北京万科积极响应政府的号召应对市场变化,在与客户充分交流的基础上,最大限度的迎合百姓需求,按照购房者愿意接受的价格提供万科的产品。北京万科用实际行动表达了给消费者以实惠和合理定价促进销售的态度。从现场情况来看,该项目产品和此次进行的价格调整还是普遍获得客户认同的。  记者掌握的情况表明,万科紫苑项目实际上便是万科与中粮在北京联手开发的首个住宅项目,2008年中国楼市陷入深度调整之时,万科亦在该项目一度推行部分房屋“100万一口价”的变相降价策略,当时在北京楼市引发一轮争议。目前,万科中粮假日风景的推广名已经更名为紫苑。紫苑上一次开盘时间是3月13日,所推楼座是D6、7#楼,一共160套住宅,产品为155平米三居,开盘当天售罄,据记者估算最终成交均价约为24250元每平米。此次假日D1、8#楼开盘,一共328套房源,产品为全部为90平米三居。该产品为工业化住宅,突出的特点之一是本期采用绿色节能环保的太阳能技术提供生活热水,据悉此技术每年将为业主节约60%的电费。对比本次开盘价格与上期销售价格,北京万科在紫苑项目上合理定价的销售策略已经体现得十分明显。  据北京市统计局的相关统计,截至目前,北京市四环内商品房期房销售均价为3.4万元/平方米,
4月15日中央政府开始密集出台专门针对楼市的调控政策后,地产商何时开始降价便成为了社会关注的重要焦点之一,不过,当外界开始猜测万科是否会如2008年一般率先拉开降价序幕之时,恒大地产却率先在全国以所有项目8.5折的政策开始进行“优惠销售”,一度被外界认为是推倒了地产商降价的“多米诺骨牌”。  北京万科“滞后性”调价将引发新一轮房地产价格全面调整  “万科内部也一直在调整,我们希望每个楼盘开盘当月销售率达到60%,如果当月不到60%怎么办,我们会调整开工节奏,以促销手段把房子卖出去。”虎年年初在对机构投资者解释万科的策略时,万科总裁郁亮并没有明确说明“促销”的手段是什么。一位长期与万科接触的证券界人士向记者表示,万科的判断在于下半年在销售方面的压力将会继续增大。“他们做出这个判断的原因,是基于万科自身产品供应节奏在上下半年中呈现四、六开的比例,即上半年市场确定性较强时,万科现在只有全年计划中40%的可售房源,而60%的资源将在不确定性巨大的下半年投入市场。”他说。  记者了解到,对此,万科的判断是万科在2010年的供应节奏中,具有“滞后性”,所以二季度表现如何,将变得至关重要。而对于下半年压力较大的问题,郁亮在面对机构投资者时亦表承认。实际上,从2010年1季度开始,即便彼时尚无4.15之后的“严厉调控政策出台”,万科业已在销售方面感到了不同程度的压力。前述证券界人士告诉记者,按照目前万科确定的任务,恐怕只有每个月销售额都创下历史纪录的情况下,才能完成。  谁来跟进,或许才是最关键的问题。首创集团董事长刘晓光向“同行”坦言,如果四家指标公司开始调整价格策略,甚至是降价,他个人的判断是,必然引发其他开发商的迅速跟进,从而导致新一轮房地产价格全面调整的提前开始。北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者,大的调整取决於三方面因素,一是房企本身资金是否充裕,如果资金压力不大,很多开发商不会愿意主动降价;二是市场预期,如果大家都认为房价会跌,出於自保开发商当然会主动降价;三是同区域竞争对手降价,可能会被动跟进。  本报记者
李乐 北京报道

尽管距离4月24日已经领取的预售许可证已经一月有余,但是在北京市房地产交易管理网,远洋一方的销售记录上,批准可售315套,仅仅售出96套,开盘一个月销售率约30%,和

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该项目以前开盘即售罄的风格极不相符。

北京市房地产交易管理网的数据显示,远洋一方的本期开盘销售均价为25000元/平方米,售价与其相近的万科·紫苑项目也不再有开盘当日售罄的“神话”,降价之后,开盘当日也只售出50%左右的房源,尽管万科方面对此业绩已经满意。

房企面对如是市场,又是一道何去何从的选择题。

曾几何时“一房难求”

开盘一月,价格无调整,这在2009年的北京楼市,几乎是不可想象的事情。

“我们现在没有价格调整的计划,均价还是在18000元/平方米,开盘已经20多天了,成交速度不快,是没办法涨价的。”位于北京东五环外某住宅项目的销售总监告诉记者,而就在去年,他们在两个月内,便调整了四次价格。

记者了解到,这是一个没有“降价”的项目,它的境遇实际上并不孤单。记者查阅北京市房地产交易管理网数据显示,于4月24日开盘的远洋一方项目,截至本报记者发稿时,其批准可售的315套房,仅仅售出96套。

这与2009年业界已经习惯了的远洋地产快速销售的风格对比鲜明。2009年远洋地产的沁山水、远洋一方两个住宅项目,基本上是以开盘当日售罄的方式进行销售,基本上处在“一房难求”,2009年初,北京市建委还特意组织开发商到远洋地产考察,以帮助时值回暖初期的北京楼市开发商促进销售,今昔对比,不无落差。

远洋一方目前的对外销售均价为25000元/平方米,而据北京市房地产交易管理网的数据记录,上一期远洋一方开盘的销售均价在19000~21000元/平方米左右。该项目位于北京东南四环,本期批准预售面积为29274.5平方米,总计三个楼栋。

记者掌握的情况表明,除去一次性付款9.8折优惠外,作为该项目的开发商,远洋地产没有其他折扣优惠。而开盘一个月,远洋一方亦未进行相应的调价。

5月14日,保利地产在北京的住宅项目保利·西山林语亦获得了预售许可证,但记者于5月25日查询其成交记录时却发现,一周之内,批准预售的7个楼栋,未有一套签约或者认购记录。

北京市房地产交易管理网上的登记信息显示,西山林语的开盘销售均价为22100元/平方米,较上一期最终销售均价略有涨幅,没有采取向下调整价格的策略。该项目位于北京西五环外,本期批准预售面积76345平方米。

“现在真正进行价格策略调整的开发商还是少数,大部分选择观望,把开盘价的涨幅控制得低一点,看市场的情况,这是比较普遍的心态。”前述不愿具名的销售总监告诉记者。

降价才是市场硬道理

尽管在“降价”的“行为”上 , 地 产 商 尚 未 取 得 一 致 ,
但是,在思想的认识上,已经有越来越多的地产商认同小幅价格调整在当下市场环境下,对销售的促进作用,特别是在恒大、北京万科相继降价销售,并取得市场认可情况下。

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与“不降价”的地产商形鲜明对比的是,5月16日,北京万科紫苑项目开盘当日,北京万科推出大幅优惠活动,累加优惠后,较前一期最终销售均价下调将近800元/平方米,北京万科营销负责人肖劲表示,此举是北京万科顺应市场大势,促进销售所最终做出的决策。

在此之前,恒大地产也已经在全国范围内执行8 .5折优惠,在合 肥 恒 大 城 开
盘 当 日 , 即 解
筹800多套,恒大地产总裁夏海军亦对记者表示,尽管较先前销售业绩有所差距,但是,在调控背景之下,这样的销售业绩,已然能够让恒大满意。

肖劲也向记者表示,优惠开盘当日,万科紫苑项目当日实现了50%的销售率,万科对此十分满意。

保利地产董事长李彬海就曾告诉记者,4月14日以来出台的宏观调控政策将遏制房价上涨势头,而且由此引发的市场调控周期将长于2008年。

“我们现在只是在个别楼盘进行了打折销售,目前还是项目的营销 策 略 , 这 需
要 一 个 阶 段 和
过程。”5月19日晚,一位保利地产的高管向记者表示,截至目前,保利地产还没有形成统一打折促销的“共识”。

一道十分复杂的命题

“长期销售走低的话,拒绝调整价格策略的开发商的资金链就要经受考验,因为他们的资产周转率会降低,这对于大型的房地产企业,会非常致命,上游的土地市场以及未来的市场拓展,都会成为问题。”薛建雄向记者表示。

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恰在此种销售状态之下,远洋地 产 曾 在 望 京 高 价 拿 下 的 “
地王”,传来了退地的消息,尽管随后远洋地产出面否认了此消息,但是对于这些地王在调控之下的命运,市场仍然捏着一把冷汗。

远洋地产在2010年前后扩张非常———记者了解到,在2010年远洋地产的内部工作会议上,扩
张 成 为 或 显 性 或 隐 性 的 关 键词 。 成 都 、 重 庆 、 海 南 , 这
些曾 在 远 洋 地 产 业 务 版 图 上 为
空白的区域,都将在2010年年陆续开设“分公司”,业务扩张的意图明显异常,但在调控之下,这种扩张背后的现金,显然需要良性的销售回款支撑。

2006年曾经疯狂扩张的顺驰,即因在宏观调控的背景之下,过快的规模扩张,导致资金链条无法周全运作,最终不得不将公司拱手让于路劲基建。

“类似绿地、保利这样在去年及今年初扩张最快的开发商,都有可能是此轮率先降价的房企。包括绿城、龙湖、招商地产等企业也都在此前激进扩张,资金链将随着销售放缓渐显紧张。”易居中国分析师薛建雄向记者表示。

十分微妙的是,远洋地产位于玉泉路的沁山水上品项目,将在6月开盘销售,在远洋一方的销售业绩进展并不顺利之时,沁山水上品项目将如何定价,将是考验远洋地产高管的一道考题,而在远洋一方附近的远洋地产塔营项目及位于通州的远洋东方项目,也都即将进入销售期,其定价,同样是一道十分复杂的命题。

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