房价下跌30%远非银行底线 信贷风险可能性偏小

4月底,中国银监会向商业银行发起房地产贷款压力测试通知,“最严厉”的房地产调控政策引发了业内对房地产贷款风险的警觉。此后的一个月内,各商业银行风险管理部门纷纷组织人员进行建模测试。首先由商业银行将测试结果报送当地银监局相关部门,再由各地银监局报送银监会。接近监管部门人士表示,目前数据还在报送收集汇总的过程中,“很快就会有结果”。  从多家地方银监局目前透露的信息看,地方监管部门对房价下跌可能造成的信贷风险持乐观态度,尤其是江苏、安徽、四川等经济发达或经济复苏地区,在城市化基础建设的支持下,当地经济发展形势良好。商业银行方面,对房地产风险的看法与监管部门类似。此前,兴业银行风险管理部总经理邹积敏曾公开表示,该行房地产贷款压力测试的结果显示:若房价下跌30%,其对公房地产贷款不良率将大约上升0.99个百分点,个人住房按揭贷款不良率可能上升0.3个百分点;华夏银行在一次投资者交流会上也透露,房价下跌10%的情况下,该行房地产行业(仅开发贷款)贷款不良率将上升0.46%,房价下跌20%不良上升1.73%,房价下跌30%不良上升3.25%。  一股份制商业银行风险管理部门负责人认为,单就按揭贷款来说,房价下跌30%不会有太大问题,“这远远不是银行的底线”。一监管部门人士曾在内部会议上表示,对个人按揭贷款风险不必过于担心,“银行的平均按揭贷款首付比例是50%,即使房价下跌50%,银行基本上也不会有太大风险”。

5月20日,到了商业银行完成第一阶段房贷压力测试并上报测试结果的日子。不完全信息来源显示,房价下跌对商业银行资产质量的影响相当有限,即便是房价下跌30%的情况在商业银行看来也“没事儿”。监管部门权威人士甚至认为,50%以内的房价跌幅对银行都不会有太大的风险。

(新增更多分析人士评论)

“下跌50%没问题”

* 多家上市银行完成房价下跌50%情形下的房贷压力测试

* 房价若跌50%,多家银行房贷不良率将升1-2个百分点

* 建行相对乐观,房价跌幅超63%时违约率才会明显攀升

* 应该是单部门的静态测试,而非综合相关部门的动态测试

4月底,中国银监会向商业银行发起房地产贷款压力测试通知,“最严厉”的房地产调控政策引发了业内对房地产贷款风险的警觉。此后的一个月内,各商业银行风险管理部门纷纷组织人员进行建模测试。首先由商业银行将测试结果报送当地银监局相关部门,再由各地银监局报送银监会。

上海8月23日电—21世纪经济报导周六报导称,中国多家上市商业银行已按照监管部门要求,完成房价下跌50%情形下的新一轮房贷压力测试,结果显示房贷不良贷款率将上升1-2个百分点.

分析人士对此指出,本轮银行房贷压力测试结果应该也是基于单个部门静态压力测试结果,而非综合相关部门的动态压力测试,压力测试模型本身可能对房地产价格下跌50%後的系统性风险考虑不足.

报导引述接近建设银行(601939.SS)的人士介绍,早在监管层明确要求之前,该行就已进行过60%房价跌幅下的贷款违约率变化情况.建行房贷压力测试结果显示,若房价跌幅超63%时,该行违约率会明显攀升,而此前违约率变化不明显.

报导并称,压力测试结果显示,若房价下跌50%,民生银行(600016.SS)个人住房贷款、房地产开发贷不良率水平将分别上升1.2个百分点、2.1个百分点;而招商银行(600036.SS)住房按揭贷款和开发贷不良将上升1-2个百分点.

报导还援引一位接近中国银行(601988.SS)人士透露,该行房贷压力测试结果显示,若房价下跌50%,该行个人住房贷款将上升2个百分点;而房地产开发贷则要上升4个百分点.

为遏抑高房价,中国政府自4月中旬起祭出连环拳调控楼市,然而近几月楼市仍在量缩价滞的僵局中挣扎,6月房价初显下行势头後,7月即又原地踏步.而监管层亦接二连三表态不会放松房市调控.

中国国务院副总理李克强周末再度强调,各地要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施,切实增加住房有效供应,坚决抑制投机炒作行为,巩固调控成果,促进房地产市场长期稳定健康发展.

接近监管部门人士表示,目前数据还在报送收集汇总的过程中,“很快就会有结果”。本报记者自多家地方银监局采访获悉,地方监管部门对房价下跌可能造成的信贷风险持乐观态度,尤其是江苏、安徽、四川等经济发达或经济复苏地区,在城市化基础建设的支持下,当地经济发展形势良好。

**或对系统性风险考虑不足**

商业银行方面,对房地产风险的看法与监管部门类似。此前,兴业银行风险管理部总经理邹积敏曾公开表示,该行房地产贷款压力测试的结果显示:若房价下跌30%,其对公房地产贷款不良率将大约上升0.99个百分点,个人住房按揭贷款不良率可能上升0.3个百分点;华夏银行在一次投资者交流会上亦透露,房价下跌10%的情况下,该行房地产行业贷款不良率将上升0.46%,房价下跌20%下跌不良上升1.73%,房价下跌30%不良上升3.25%。

北京一券商金融业高级分析师称,银行房贷压力测试是一个非常复杂的庞大工程,外界因为不掌握银行房贷发生时间、期限结构、抵押品情况、借款人资质等详细数据,因而很难对商业银行现在进行的房贷压力测试结果进行评估.

“单就放贷时间来说,如果是银行09年以前放的,房价下跌50%对房贷不良率的影响可能不大;但如果是09年以後放的,不良率就可能会大幅上升.”该人士称.

华北一券商银行业分析师还表示,初步来看,上述房价下跌50%情境下的银行房贷压力测试结果应该是基于单个部门静态压力测试结果,不是综合相关部门的动态压力测试.房地产行业有非常长的产业链条,涉及多个经济部门,如果房地产价格下跌50%,很可能会带动其他产业部门发生调整,从而会引发系统性风险,这样,房贷压力测试的模型本身是否合适,测试参数本身也就需要大幅调整.

“压力测试模型对房地产价格大幅下跌後的很多风险都难以考量,其测试结果的参考意义,我个人觉得不大.”这位银行分析师称.

华东一商业银行人士也坦诚表示,现在进行的银行房贷压力测试本身是基于理论假设,从没有经历过房地产价格下跌的真实情况,因此,测试结果是否准确,还很难说.

2007-2008年中国房地产价格有较大下跌,自2008年之後银监会已开始要求商业银行对房地产开发贷款每季度进行压力测试.2010年4月房地产调控出台後,银监会此前已要求商业银行分三种情形,即房价分别下跌10%,20%和30%的情形下对房地产相关贷款进行压力测试.

一股份制商业银行风险管理部门负责人认为,单就按揭贷款来说,房价下跌30%不会有太大问题,“这远远不是银行的底线”。一监管部门人士曾在内部会议上表示,对个人按揭贷款风险不必过于担心,“银行的平均按揭贷款首付比例是50%,即使房价下跌50%,银行基本上也不会有太大风险”。

**房价上涨过快地区银行压力更大**

21世纪经济报
道并称,房价上涨过快地区,诸如京、沪、深、渝、杭等城市,商业银行分支机构则面临更大压力.中行北京分行压力测试结果显示,若房价下跌50%,该行个人住房不良贷款率至少上升7个百分点.

交行(601328.SS)副行长钱文挥此前表示,根据新一轮压力测试结果,即使房价下跌50%,交行房地产贷款中对公不良率只增加1.6个百分点,对私不良率只增加1.2个百分点,风险完全可控.

“房价下跌50%并非没有可能,”报导引述一位股份制银行高层称,”以北京为例,房价下跌50%,也就相当于房价重新回到2009年一季度时的水平,若宏观经济大转向,出现二次探底,在目前调控政策力度步步趋紧之下,出现50%的下跌完全是有可能的,监管部门并不是空穴来风.”

报导并援引一位股份制行人士表示,”对上市银行来说,若房价下跌50%,在目前普遍不到1%不良水平上上升1到2个百分点,影响不小,但与整个资产规模相比,无足轻重.”

报导还指出,各家银行已按照监管层要求进行的前期压力测试结果显示,在房价下降30%、利率上升108个基点前提下,样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点,税前利润下降20%,46家农村商业银行将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30%.

银监会研究局副局长龚明华在出席“第六届中国金融改革高层论坛”时称,具体的压力测试情况取决于各家商业机构的本身情况,包括贷款的余额、资金的来源和风险的管控能力等,具体情况需要具体分析。

–发稿 钟华; 审校 林高丽

房贷暂缓转战中间业务

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“新国十条”发布一个月以来,自一线城市开始,楼市二手房交易量萎缩高达20%-50%不等。随之而来的,是房地产信贷特别是个人住房按揭贷款应声而落。即便房价没有大幅下跌,商业银行也已经做好了“避避风头”的准备。

一股份制商业银行零售银行总部人士,该行总行在年初就已经调整策略,不再将房地产信贷特别是个人住房贷款业务作为今年的业务拓展重点。

上海银监局此前对上海市184位银行家进行的宏观经济与银行业运行状况调查问卷结果显示,超过一半的受访机构高层不再将推进信贷业务作为今年的重点经营策略,“下阶段,商业银行将重点推进中间业务特别是代理服务业务和重点推进资金交易业务”。

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