中低端住房房租疯涨 中介做二房东炒高房租

近段时间以来,全国多个重点城市的房屋租赁价格持续上涨,北京、上海、深圳、广州等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%,广州部分地段好、公共资源便利地区的房屋租赁价格涨幅甚至达到20%。  对于房租上涨的原因,业内专家从不同角度进行了分析。民生证券房地产分析师王新亮认为,一方面是季节性的因素,租赁市场多年来都呈现出二季度租赁价格向上波动的规律,因为大中专院校集中在这个时候毕业,大学毕业生对住房有较大的租赁需求。另一个原因是,今年租赁价格的上涨有其特殊性,仅以单纯季节性原因绝不会出现这么大的涨幅,房地产调控政策使得部分购房者推迟购房,从一定程度上增加了房屋租赁市场的需求。  大规模的旧城改造则是助推包括广州在内的部分城市房租上涨的另一个因素。大量城中村在同一时间被拆迁,相关部门的配套工作跟进不到位,短期内造成了大量的租赁需求,从而推高了房屋租赁价格。此外,房产中介手握大量房源,通过各种方法提高房租,也是租房价格上涨的重要因素。据悉,目前房产中介给房东打电话,劝说房东提价的行为十分普遍。

综合多方面情况看,当前房租上涨的原因是多重的,主要有房地产新政导致满足住房需求方式改变、房地产中介推波助澜、季节性因素等。

住建部调研京沪穗深房租暴涨原因

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由住房和城乡建设部安排,其下属房地产经纪人学会负责实施的北京、上海、广州、深圳等城市房租暴涨原因调查工作已经结束,近日形成了初步调研报告并上交住建部。报告对“北上广深”四市房租上涨情况及原因进行了分析。

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下一步需要采取以下措施,应对房屋租赁价格过快上涨:一是增加供给,来缓解当前供不应求局面;二是提高低收入者收入水平,增加住房补贴;三是规范和引导房屋租赁市场健康发展。

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⊙徐策

房租之所以上涨,报告认为除了季节性因素外,部分中介因为房屋买卖生意下降,从房主处收租房子做
“二房东”,推高房租或劝说房主抬高房租,是主要城市房租上涨的主要因素。而租赁全程代理业务则是中介推高房租的重要手法。

近来,全国多个重点城市的房屋租赁价格持续上涨,使得低收入群体的生活压力不断上升。综合多方面情况看,当前房租上涨的原因是多重的,主要有房地产新政导致满足住房需求方式改变、房地产中介推波助澜、季节性因素等。需要采取有效对策予以解决。

中低端住房房租上涨快

我国部分地区房屋租赁价格出现持续上涨现象

房地产经纪人学会的报告统计了北京、上海、广州、深圳4城市3~6月份房租价格变化后认为,这4个城市的房租涨幅并没有之前媒体报道的那么严重。以北京为例,3~6月份同比上涨幅度超过了18%,但是每月环比上涨幅度不到2%。

近来,全国多个重点城市的房屋租赁价格持续上涨。北京、上海、深圳、广州等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%,部分地段好,公共服务配套好的区域,房屋租赁价格涨幅甚至达到20%。据链家地产市场研究部统计,2008年北京市平均的租赁价格为2490元,2009年平均租赁价格为2547元,租赁价格小幅上升2.3%,而2010年前6个月,北京市平均的租赁价格为2928元,比2009年上升15%。特别是5月、6月间租金上涨惊人,据统计,今年5月、6月,北京平均的租赁价格为每月3000元,同比2009年租金上涨了20.3%。

6月房租开始下降

从全国来看,自2008年年中直到2009年8月份CPI中居住类指标的房租价格指数持续下滑,随着经济形势好转房租价格也不断攀升,近期也出现了大幅上涨,由2010年年初2.9%上涨为5月份的3.6%,这一速度高于2002年以来各年同季平均增速0.5个百分点。

报告称,3~4月份这4个城市房租上涨速度较快,5月份涨幅开始放缓,6月份房租已经开始出现下降。

进入2010年以来,住宅以及普通住宅的租赁价格指数继续了2009年6月份以来的上升趋势,并且增速有所加快。2010年1季度住宅租赁价格指数为101.9,分别快于2005年以来各季度平均值和各年同季平均值0.69和0.58个百分点。普通住宅租赁价格指数为103.6,分别快于2005年以来各季度平均值和各年同季平均值1.77和1.76个百分点。

北京一位房地产中介人士对《21世纪经济报道》记者说,大约一个星期前,住建部委托房地产经纪人学会对北京市场上房租变化情况进行调研。房地产经纪人学会选择了中原地产、链家地产和我爱我家地产三家中介商作为北京市场的调研对象。

在房地产价格尚未出现明显下降,房屋租赁价格又大幅上涨,这对刚性住房需求者将带来巨大的影响。统计显示,北京的普通住宅平均租赁水平,经过数月的上涨,达到每月2947元,已经超过2009年北京应届毕业生的月平均工资2472元。这将使得低收入群体的生活压力不断上升。

在广州则选择了满堂红,上海选择了福美来,深圳选择了21世纪不动产。这些受命参与调研的中介公司,按照房地产经纪人学会的要求先后递交了一份自己的调研报告。

多种因素导致当前房屋租赁价格持续上涨

正是根据这三家房地产中介公司提供的数据,房地产经纪人学会所作的报告认为,1~5月,北京房租均有不同程度上涨,4、5月份上涨较明显。中原地产数据显示,4月环比上涨2.50%,同比上涨16.69%;5月环比上涨1.79%,同比上涨18.86%。

近来,我国房屋租赁价格持续上涨的原因是多方面的,主要包括以下几个方面:

高端住房供过于求

1、房地产新政使住房需求发生阶段性变化。在今年出台的“最严厉”的房地产政策之后的两个月,关于房屋租赁价格上涨的讨论随之而起。房地产市场以及房屋租赁市场尽管不同,但的确有着内在的联系,联系的结合点是这两个市场都具有满足居民住房需求的功能。

上海房屋租赁办公室及上海福美来的数据都显示,近期房租变化不明显,3~6月低档住宅房租环比平均上涨0.38%,同比上涨约4%。广州满堂红数据显示,3月房租环比上涨3.3%,同比上涨16.7%,4月环比上涨1.5%,同比上涨19.3%。5、6月房租出现明显下跌,5月环比跌幅达5.7%,6月环比下跌0.5%。深圳的房租自3月份以来,一直呈现了每月同比增长11%左右的增幅,但是环比每月的增幅,连续两个月在1%以内。

房地产“新政”出台以来,房地产市场呈现出迅速冷却的态势,成交量大幅下滑。由于我国正处于城镇化加速阶段,住房的刚性需求仍然占较大比重。目前不少农村人口举家到城里打工;不发达地区的人口流动到大城市寻求机遇;每年还有大量的大学毕业生留在城市就业;本地居民也还有改善居住的需求,年轻人要结婚;尤其不能忽视的是,城市大拆大建中,还造就了大量拆迁户。不管是买房还是租房,这些人都需要居住空间。

我爱我家副总裁胡景晖接受记者采访时表示,如果将北京的房屋按照月租金3500元进行划分,低于这个标准的为中低端住房,高于这个标准的为高端住房。长期以来,一直是中低端住房供不应求,高端住房供过于求。

需求在增加,但住房的供给跟不上需要。而目前来看,当多数刚性需求一方面由于前期房价过快上涨导致被挤出房地产市场,另一方面在前严厉的房地产政策的背景下,即便具有一定的支付能力,也将选择持币观望。

上述报告也指出,虽然平均租金价格没有太大增长,而且6月份甚至出现了下降,但是中低端住房的租金上涨幅度过快,却值得注意。

通过提高贷款首付,取消贷款利率优惠,限制购买多套房,限制外地人购房等等措施等一系列围绕遏制投机需求的政策,同时也将一些原本准备买房的刚性需求者挡在门外,这些人不得不去租房市场作为替代性的选择。进入租房市场的人多了,用于出租的房源并未增加,供求发生变化使得房租上涨。

链家地产分析师张月表示,北京普通住宅租赁供需比逐年递增,目前已达到1:4,而高档公寓则供过于求,供需比高达2.7:1。

2、房地产中介人为推高房租。房地产中介公司作为一个信息服务性机构,理论上是利用其在信息资源的优势降低住房需求者的搜集成本。然而现实中我国房地产中介行业运行还很不规范,无论是房地产价格的波动、还是房屋租赁价格快速上涨,房地产中介机构均具有推波助澜的作用。

房租推涨3大因素

以房屋租赁价格为例,由于当前房屋买卖市场极度冷却,成交量急剧下滑,房屋中介收益率也随之下滑。为补偿房地产买卖业务上的损失,中介机构更多地会注重租赁业务的“开发”。据调研,多数房地产中介是不允许房东与房客直接见面和联系,而随着租房需求不断增加,中介公司会有两个选择,第一,劝说房东提高租金,这是由于中介公司获得的佣金与房租直接挂钩;第二,对于已到期房客,以租金普遍上涨为由肆意大幅提高房租,目的在于不再与该房客续租,这是由于如果续租将不能收取中介费。

7月份毕业生大量寻租

而在租房需求比较旺盛的条件下,中介公司则非常希望租期缩短,以增加其同一套房源的租赁次数,进而增加佣金。这样一来,是很多原本已经满足住房需求的租房客又被推向了房屋租赁市场,人为地扩大了该市场的需求量,进而推高房屋租赁价格;第三,往往中介在租赁市场旺盛的时期更希望选择“代理”的方式自己先把房东的房子承租下来,然而在加价出租。

房租价格上涨,给租房人群带来影响最大。上述报告指出,5月份,合租占租赁成交比例为10.4%,环比4月份提高4.4个百分点,高于去年平均水平3.5个百分点。

3、房租快速上涨具有部分季节性因素。房屋租赁价格上涨也具有部分的季节性因素,这主要是由于每年6、7月份是大学生毕业的时间,因此这段时间往往是租房需求比较旺盛的时期。同时,随着越来越多的人为方便孩子上学,选择在学校附近租房,然而学区房源有限,进而推动房租上涨。

合租现象增加的背后,是中低端住房租赁市场交易火爆,随着传统的7月份旺季到来,很多大学毕业生需要租房,而目前的房租水平已经远远超过了大学新毕业生的工资水平。

应对房屋租赁价格过快上涨的对策

6月份大部分高校的毕业生离校,外地生源在本市工作,一般会提前租住房屋。几方面需求的突然集中释放,造成部分外来人口聚居的热点区域的租赁房源严重供不应求,从而推动了房屋租金的加速上涨。

妥善解决好当前房屋租赁价格快速上涨的问题是对于解决人民群众住房问题的重要环节之一,必须采取多方面的手段予以应对。

拆迁改造区域租金大涨

1、围绕“增加供给”来缓解当前供不应求的市场矛盾。只要供给不足,就一定会有涨价行为,如果说售房市场有投机者囤积居奇以炒作牟利的话,租房市场不可能存在这种投机行为,因此,应对房屋租赁价格过快上涨的措施应该围绕“增加供给来展开”。

除了毕业大学生租房需求增加因素外,主要城市都有大规模城市拆迁改造项目,拆迁人群被动需要租房。

第一,政府应该“放松地根”,让开发商建造更多的商品房,提高住房供给将从根本上就爱那个地房地产价格以及房屋租赁价格;第二,政府也要建设更多的公共出租房包括廉租房,以增加供给满足需求进而降低价格,只有加大公租房的建设力度,让公租房的房源优势,信誉优势,稳定优势来平抑市场,散兵游勇的业主才抬不起价来,高涨的租金才不会把租房者逼入绝境;第三,通过税收政策调整,鼓励闲置房源出租,释放房屋租赁市场的供给。

报告指出,近期租金涨幅较大的北京和广州都有大范围的拆迁项目。例如北京市海淀区和朝阳区为了建设中关村科技园和CBD,将位于区域内城乡结合部的村落进行拆迁,被拆迁的农民房中租住了大量外来人口。

2、提高低收入者收入水平,增加住房补贴。我们看到我国居民收入水平较低,尤其是低收入水平居民占比较高。而在高房价的背景下,房屋租赁成为满足住房需求的重要方式的格局势必导致房租大幅上涨。短期内问题的核心是,收入与房租上涨不同比例,房租上涨快于收入水平增加,使得普通居民难以承受。

广州市则正进行琶洲村、林和村、杨箕村、冼村这些位于市中心繁华地段的城中村拆迁改造,这些城市建设项目迫使聚居在城中村的部分外来人口转住到商品住房当中。上述拆迁因素也造成了城市个别区域房租上涨明显。

与此同时,通货膨胀预期仍然存在,如果与居民生活相关的诸多消费支出项目价格均持续上涨,势必会带来一定的社会问题。因此,必须要推动收入分配制度改革,提高居民收入水平。在短期内需要,对低收入者,尤其是刚刚毕业参加工作的大学生,建议政府和企业共同想办法提高其住房补贴。

中介层层转租推高租金

3、规范和引导房屋租赁市场健康发展。当前,我国房地产市场的特点包括,第一,房价过高,与居民收入水平不适应;第二,结构失衡,住房供给结构与住房需求结构不匹配,供给住房多半是商品房,而且是大户型,需求者则往往更多希望买到政策性住房,小户型的住房;第三,资源错配,一部分人拥有大量住房,而予以闲置,而另一部分人则急需住房却买不起。基于以上特点,房屋租赁市场对于我国居民而言具有十分重要的意义。

除了多种推涨因素外,上述分析报告指出,目前主要城市都存在房地产中介公司做租赁代理业务,这种中介做“二房东”的做法,推高了房屋租金。

按照大多数国家的经验,房屋租赁实际上应该是大多数居民满足住房需求的方式。因此,只有拥有一个健康的房屋租赁市场,才能妥善地解决好广大人民群众的住房问题。针对当前我国房屋租赁市场所存在的问题,需要采取多种措施予以规范。第一,尽快出台关于规范和引导房屋租赁市场健康发展的意见,充分考虑到租房者在房屋租赁过程中的弱势地位,并保护其合法利益。针对违法违规、恶意损害租房者利益的中介应取消其营业资格,并予处以高额罚款。第二,严厉遏制房地产中介恶意炒作,提高房租;第三,加强房地产中介组织机构审批和管理,定期对其进行培训、监督和检查。

房地产市场调控政策出台后,房地产交易量明显下滑,房地产经纪机构业务量骤减,造成行业竞争激烈。一些经纪机构为争夺房源,抢夺客户,以提高租金、抬高挂牌价格等方式吸引业主。

表:房屋租赁价格指数:住宅及普通住宅

上述调研报告中说,目前房产经纪机构主动劝说业主提价的行为十分普遍,还有一些经纪机构从事房屋租赁代理业务,为了赚取更多收益,少数不良房地产经纪机构存在刻意押房、抬高租金、层层转租推高租金的不规范行为。

季度房屋租赁价格指数: 房屋租赁价格指数:

张月介绍说,房屋租赁代理业务从2002年开始出现,当时房屋租赁市场不活跃,很多房主的房子租不出去,中介公司就发明了“房屋银行”一类的业务,以一定的价格从房主那里将房屋承接过来,然后自己再转租以赚取差价。

住宅

2003年,北京房地产中介行业发生了“坚石案”。坚石公司看准了政策漏洞,高价从房主那里收房,但是按月付租金;低价出租给租房人,但是按季度或者按年收取房租。于是坚石公司手里存了大量从租房人那里收来的预付款。随后坚石公司负责人于波及女友携款潜逃。

普通住宅

随后,北京市住建委采取了中介公司缴纳保证金的做法,允许继续开展这项业务。

2005-03101.30101.90

张月分析说,这种租赁代理业务很容易推高房价。中介公司比较了解房屋信息,会将热点租赁地区的房屋进行收租,造成本地区房源紧张的假象,然后加价出售,由此推高地区的房屋租金。而北京市的房屋租金都是依据这些热点区域租价统计出来的,一个热点地区租金上涨也会推高周边房屋租金上涨。

2005-06100.2099.80

北京中介行业内人士对记者说,中介公司会想出很多变通的手法去做全程代理租赁业务,如果要想改变,就必须政府明令禁止,而且处以高额罚款。目前,北京市不仅允许中介公司做全程租赁代理,保证金也只有60万元。

2005-09100.40100.00

2005-12100.10100.60

2006-03101.10101.90

2006-06101.60102.60

2006-09101.40102.20

2006-12101.60102.30

2007-03101.50102.30

2007-06101.70102.50

2007-09103.30104.40

2007-12103.80105.20

2008-03102.90102.90

2008-06103.20102.80

2008-09102.10101.80

2008-12100.78100.40

2009-0399.80100.20

2009-0698.50100.00

2009-0999.00100.40

2009-1299.30100.60

2010-03101.90103.60

各季度平均值101.21101.83

各年同季平均值101.32101.84

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