房贷压力测试公布 银行称房价跌3成问题不大

近期,几家上市银行包括交行、招行、民生、建行等纷纷在中报发布会上公布了新一轮房贷压力测试的结果,在房价下跌50%的情形下,各银行的房贷不良率将上升1-2个百分点不等,表现出了很乐观的结果。但是,中国农业银行战略管理部最新发布的研究报告称,银行房贷压力测试结果虽然非常乐观,但可能并没有完全反映房价下跌的风险,商业银行应未雨绸缪,提前做好应对准备。  报告认为,压力测试主要测的是房地产开发贷款和个人住房按揭贷款的坏账率,但或未考虑到以房地产为抵押的相关贷款的风险;而房地产开发上下游链条很长、关联甚广,一旦房价大幅下跌,相关行业贷款也会受到严重影响。此外,在居民购房贷款过程中,存在个人收入证明信息不实,阴阳合同等现象,这是压力测试难以考虑的;而即使在同一家银行内部,各分支行对房地产贷款的依赖程度也不同,可能存在一家银行整体上房地产信贷风险不大,但个别分支行风险很大的情况。  报告还指出,房地产市场调控将促使银行对房地产信贷结构进行调整,在压缩房价上涨过快地区贷款的同时,将会增加对二三线城市的贷款。

似乎一切都好,但早前曾有评级公司如此担心:股改后的国内银行业并未经历完整的经济周期,能不能真的如各自表述的抵御风险,还有待时间检验。

(新增更多分析人士评论)

商业银行最新一轮的房贷“体检”给出了答案——房价即使下跌30%,房贷不良率也不会明显上升。

上海8月23日电—21世纪经济报导周六报导称,中国多家上市商业银行已按照监管部门要求,完成房价下跌50%情形下的新一轮房贷压力测试,结果显示房贷不良贷款率将上升1-2个百分点.

分析人士对此指出,本轮银行房贷压力测试结果应该也是基于单个部门静态压力测试结果,而非综合相关部门的动态压力测试,压力测试模型本身可能对房地产价格下跌50%後的系统性风险考虑不足.

报导引述接近建设银行(601939.SS)的人士介绍,早在监管层明确要求之前,该行就已进行过60%房价跌幅下的贷款违约率变化情况.建行房贷压力测试结果显示,若房价跌幅超63%时,该行违约率会明显攀升,而此前违约率变化不明显.

报导并称,压力测试结果显示,若房价下跌50%,民生银行(600016.SS)个人住房贷款、房地产开发贷不良率水平将分别上升1.2个百分点、2.1个百分点;而招商银行(600036.SS)住房按揭贷款和开发贷不良将上升1-2个百分点.

报导还援引一位接近中国银行(601988.SS)人士透露,该行房贷压力测试结果显示,若房价下跌50%,该行个人住房贷款将上升2个百分点;而房地产开发贷则要上升4个百分点.

为遏抑高房价,中国政府自4月中旬起祭出连环拳调控楼市,然而近几月楼市仍在量缩价滞的僵局中挣扎,6月房价初显下行势头後,7月即又原地踏步.而监管层亦接二连三表态不会放松房市调控.

中国国务院副总理李克强周末再度强调,各地要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施,切实增加住房有效供应,坚决抑制投机炒作行为,巩固调控成果,促进房地产市场长期稳定健康发展.

中金公司昨日发布的相关报告也给出了相同的预计:房价下跌30%,银行的房地产开发贷款和按揭贷款不良率不会明显上升。中金公司分析师接受《第一财经日报》采访时称,这是该公司从银行了解到的信息归纳后的结果,而并非仅是该公司的预测。

北京一券商金融业高级分析师称,银行房贷压力测试是一个非常复杂的庞大工程,外界因为不掌握银行房贷发生时间、期限结构、抵押品情况、借款人资质等详细数据,因而很难对商业银行现在进行的房贷压力测试结果进行评估.

“单就放贷时间来说,如果是银行09年以前放的,房价下跌50%对房贷不良率的影响可能不大;但如果是09年以後放的,不良率就可能会大幅上升.”该人士称.

华北一券商银行业分析师还表示,初步来看,上述房价下跌50%情境下的银行房贷压力测试结果应该是基于单个部门静态压力测试结果,不是综合相关部门的动态压力测试.房地产行业有非常长的产业链条,涉及多个经济部门,如果房地产价格下跌50%,很可能会带动其他产业部门发生调整,从而会引发系统性风险,这样,房贷压力测试的模型本身是否合适,测试参数本身也就需要大幅调整.

“压力测试模型对房地产价格大幅下跌後的很多风险都难以考量,其测试结果的参考意义,我个人觉得不大.”这位银行分析师称.

华东一商业银行人士也坦诚表示,现在进行的银行房贷压力测试本身是基于理论假设,从没有经历过房地产价格下跌的真实情况,因此,测试结果是否准确,还很难说.

2007-2008年中国房地产价格有较大下跌,自2008年之後银监会已开始要求商业银行对房地产开发贷款每季度进行压力测试.2010年4月房地产调控出台後,银监会此前已要求商业银行分三种情形,即房价分别下跌10%,20%和30%的情形下对房地产相关贷款进行压力测试.

杠杆化购房风险大

**或对系统性风险考虑不足**

不过,一切都还是银行的自我感觉,真实的抗压能力仍需市场检验。

* 多家上市银行完成房价下跌50%情形下的房贷压力测试

* 房价若跌50%,多家银行房贷不良率将升1-2个百分点

* 建行相对乐观,房价跌幅超63%时违约率才会明显攀升

* 应该是单部门的静态测试,而非综合相关部门的动态测试

而在与券商分析师一季度业绩交流会上,建设银行高层针对交行的上述测试结果表示,房价下跌30%对建行不良贷款的影响“与交行大体相当,可能会略微乐观一些”。

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建行在一季度业绩交流会上就此问题答复分析师称,从政策角度看,国家土地转让制度正在调整,未来大面积出现流拍的现象可能性较小。就银行而言,建行的土地储备中心贷款主要集中在中心城市,余额较小,资产质量是有保障的。

–发稿 钟华; 审校 林高丽

未必安枕无忧

**房价上涨过快地区银行压力更大**

21世纪经济报
道并称,房价上涨过快地区,诸如京、沪、深、渝、杭等城市,商业银行分支机构则面临更大压力.中行北京分行压力测试结果显示,若房价下跌50%,该行个人住房不良贷款率至少上升7个百分点.

交行(601328.SS)副行长钱文挥此前表示,根据新一轮压力测试结果,即使房价下跌50%,交行房地产贷款中对公不良率只增加1.6个百分点,对私不良率只增加1.2个百分点,风险完全可控.

“房价下跌50%并非没有可能,”报导引述一位股份制银行高层称,”以北京为例,房价下跌50%,也就相当于房价重新回到2009年一季度时的水平,若宏观经济大转向,出现二次探底,在目前调控政策力度步步趋紧之下,出现50%的下跌完全是有可能的,监管部门并不是空穴来风.”

报导并援引一位股份制行人士表示,”对上市银行来说,若房价下跌50%,在目前普遍不到1%不良水平上上升1到2个百分点,影响不小,但与整个资产规模相比,无足轻重.”

报导还指出,各家银行已按照监管层要求进行的前期压力测试结果显示,在房价下降30%、利率上升108个基点前提下,样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点,税前利润下降20%,46家农村商业银行将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30%.

甚至有市场分析人士担心,一旦房地产市场不景气出现土地流拍现象,银行的土地储备贷款会不会也出现风险?

钱文挥表示,由于交行房地产贷款占比相对较低,完全有把握消化和吸收这部分问题。“当然,房价如果出现更大幅度下跌或者出现系统性风险,影响可能会比较大。”

但他同时表示,应在压力测试中密切关注利率成本,利率上升会导致月供占购房人收入的比例较快上升,按揭贷款的不良和拖欠率就可能上升,进而对银行的资产质量和盈利情况产生较大负面影响。

据本报记者了解,银行的房贷压力测试首先是要确定“国房景气指数”与房贷质量之间的影响关系。同时利用银行内部评级体系中对房贷客户风险评级和违约概率的计算模型,得到在既定房价降幅下房贷客户的违约率变动情况。综合以上两方面的影响,继而推出整体房贷压力测试的结果。

民生银行行长洪琦则在日前召开的媒体见面会上给出了更为乐观的答案,称即使房价下降四成,仍不会影响该行资产质量。

房地产新政若致房价下跌,银行房贷资产质量将受怎样的影响?

仍是优质资产

值得一提的是,多位银行业内人士在接受本报记者采访时表示,在对公业务难度加大的情况下,房贷依然是商业贷款组合中相对优质的资产。

上周四,交通银行副行长钱文挥在业绩发布会上透露,该行已根据银监会的要求进行了压力测试。测试结果显示,房地产价格下降30%,开发贷款不良率增加1.2%,个人按揭不良率提高0.9%。

钱文挥认为,房地产业现在和将来都将是中国经济非常重要支柱,尽管现在房地产市场出现过热和部分泡沫,但从长期来看行业发展仍有前景,所以要保持一定房地产业务比例。

银行表态:扛得住

此前,在银监会召开的2010年第二次经济金融形势分析通报会议上,银监会主席刘明康指出,要积极贯彻国家调控政策,加强土地储备贷款管理,严控房地产开发贷款风险,实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策,严格限制各种名目的炒房和投机性购房,各大中型银行需要按季度开展房地产贷款压力测试工作。

一位股份制银行风险部负责人昨日在接受本报记者采访时指出,压力测试结论是否成立,与银行贷款组合/资产组合密切相关。以按揭贷款为例,测试房价对房贷质量的影响,要看整个按揭贷款组合中,有多大比例为投机性或杠杆化购房需求,房价下跌对刚性住房需求的贷款影响并不大。

上述股份制银行风险部负责人也表示,“房价下跌不是一个立即的过程。狂跌30%~40%的可能性并不大。”他认为,目前的调控主要从需求入手,直接结果是房产交易量下降,但价格并不动,未来三到五年,中国城镇住房的刚性需求仍然旺盛。

房地产贷款一直以可能恶化银行资产质量的“隐性炸弹”而为市场关注,也是监管部门的监管重点之一。原因无他:房地产相关贷款占据着银行业贷款总额的近两成。兴业证券的一项统计显示,截至2009年年末,上市银行中个人房地产抵押贷款占总贷款比重整体为16.36%。房地产开发贷款的风险自不待言。

“各行压力测试的结果处于比较适中的水平,如果上述测试结论成立,以目前各个银行的盈利水平和拨备情况来看,完全可以承受房价下跌30%的压力。”上述股份制银行风险部负责人表示。

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