澳门新普京app证大92.2亿出让金无着落 外滩地王或被收回

据第一财经日报报道,临近全额支付土地出让金的最后期限,缺钱的上海证大(00755.HK)很可能会丢掉已经到手的外滩“地王”。  自今年2月份以92.2亿元一举获取上海外滩“地王”之后,上海证大便始终深陷资金话题之中。有知情人士近日向《第一财经日报》记者透露,虽然历经多方努力,上海证大募集的资金距离全额付清上述地块出让金仍然有差距。“如果在最后期限到来时还是未能完成支付,‘地王’很有可能面临被收回的局面。”若果真被收回,按规定,上海证大以前支付的4.5亿元保证金将被没收。  今年2月,北京国土部门便因为大龙地产(600159.SH)逾期未缴清土地款而收回其拍得的“地王”。  “蛇吞象”游戏再现  上海外滩国际金融服务中心地块(8-1地块)在今年2月份的出让,可谓轰动一时。资料显示,该地块东至中山东二路、南至东门路、西至人民路、北至原海港医院围墙,用地面积5.7276万平方米。这幅被称为“上海勾地制首单”的地块,最终通过招标、评比及竞价等系列步骤之后,由上海证大以92.2亿元代价力克群雄,纳入囊中,其楼面地价折合约为34148元/平方米。  按照相关规定,项目开工时间控制在2010年11月1日至2011年4月30日期间。而土地出让价款的付款期限,则限定在出让合同签订后2个月内付清,或半年内分期支付。  在上海证大于2月3日发布的拿地公告中提及,预期土地出让合同将于2010年2月11日或上海市黄浦区规划和土地管理局批准之后订立。不过有消息称,上海外滩“地王”的支付时间期限应为9月13日。  不过这一话题对于上海证大而言显得讳莫如深。该公司相关人士在回答记者询问时回复称:“9月13日并不是最后期限,关于该幅土地的运作方式及后续操作,将会由公告形式予以透露。”  鉴于这一短期内需要完成支付的巨大资金压力,国际评级机构标准普尔7月曾将上海证大“B
”的长期企业信贷评级,以及“B
”的债务评级置于负面信用观察名单。理由是,此次收购仅金额就相当于证大房产2009年总资产的1倍,而且款项支付将依赖于外部各方的融资,但这充满不确定性。  而证大的中期业绩报告则显示,截至2010年6月30日,公司持有现金仅有约12.55亿元人民币。  要全数拿出这92.2亿元,难度可想而知。这种情况很像2009年11月中旬以50.5亿元拍下北京“地王”的大龙地产,按2009年该公司2.87亿元的利润计算,起码需连续“辉煌”17年才能支付50.5亿元的土地出让金。外界一直在质疑大龙地产的支付能力。果然,2月1日,北京市国土资源局发布公告称,由于大龙地产逾期未全额付清土地出让金,取消大龙公司的竞得资格。  银根紧缩筹钱困难  面对外界的质疑之声,上海证大迅速作出了反应。4月27日,公司对外宣布称,将与复地集团公司、杭州绿城置业投资有限公司和上海磐石投资管理有限公司,共同投资设立一合资企业。完成之后,各方分别按照50%、30%、10%及10%的股权分配,以现金形式向合资公司提供贷款。  通过此次协议合作,几家企业实际上已“被串在了一条绳上”。其中,上海证大以名下喜马拉雅项目股权作为质押,以期作为获取复地集团公司25.72亿元贷款之保障。另一边,亦在假设复地集团未能支付这笔股东贷款的情况下,则绿城可以1亿元代价从复地手中购得合资公司10%股权,以使得绿城持有合资公司股权增长至20%。  尽管在组建合资公司公告中并未明确上海外滩“地王”与设立该合资企业的相互联系,然而一句“合资公司将打造成资金集中平台,从而在上海投资更大型项目”的阐述,则显得意味深长。其实早在证大拿地之初便曾对外公告称,公司有意与多家投资者进行磋商,以组建项目公司共同发展地块。  按照协议规定,原本合资企业中证大、复地、绿城及磐石各方,分别支付10亿元、25.72亿元、8.58亿元及1.873亿元,共计逾46亿元,这一数字恰好足够支付50%的土地出让金。  “现在合作关系之间的联系链条很脆弱。”另一位知情人士表示,“鉴于资金压力,绿城继续参与的可能性并不大,而复地是否亦会如期付清股东贷款,如今也是个未知数。这对于证大来说,土地出让金的支付压力可想而知。”  这并不难理解,在银根持续收缩的情况下,房地产企业的资金链开始逐渐紧绷起来。以绿城为例,2010年中期业绩报告显示,该公司的负债率已高达158.8%。这家在期内持有现金110亿元的公司,负债额却高达303亿元,委实显得捉襟见肘。  就在8月底,还有投资界人士称,曾经接到来自证大的融资“绣球”,“当时提及这一地块的资金差距还有数十亿元之多。”  一位接近证大的人士表示,面临土地出让价款付清最后期限的步步紧逼,证大始终在做着不懈的资金筹集努力。“只是现在形势不理想,无论是境内的宏观政策效应,还是境外资金监管力度的加大,都对证大筹集资金的行动造成影响。”

去年底,财政部、国土资源部等部门联合发出通告,规定开发商在买地合同签订后一个月内首付款不得低于全部土地出让款的50%,拿地后分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。此后,便相继有数家地产公司手里的土地因未能及时缴纳余款而被收回。其中包括2009年8月富力地产在佛山的一块地皮,被没收2.4亿元保证金。2010年1月,恒大地产在广州天河区一处地块被没收1.3亿元保证金。2010年2月,大龙地产在北京顺义一块土地被没收2亿元保证金。同月,九龙仓及招商地产合资投得的南京栖霞区一块地皮被收回,2.5亿元保证金被没收。  而近日,没收土地的消息再次传来。据媒体报道,上海证大集团今年2月以92.2亿元高价投得的上海黄浦外滩“地王”,市场传闻因到期仍未缴付余款,将被政府收回土地。上海证大曾于4月底宣布与上海复地及绿城中国等4家房企成立合资公司,发展上海房地产项目,合共出资46亿元,其中证大出资约10亿元,刚好足够支付首期50%的土地出让金。  据知情人士透露,证大募集的资金距离全额付清上述地块出让金仍有差距,若在最后期限仍未能完成支付,地块将面临被收回,证大早前支付的4.5亿元保证金也将会被没收。截至今年6月底,证大持有现金仅约12.55亿元,负债率为60%,而上述地块支付余款限期应为9月13日。

根据证大房产中期业绩数据,截至2010年6月底,公司持有现金约12.55亿元。标普曾将证大长期企业信贷评级列为“B+”,并置于负面信用观察名单。理由是,该项目仅收购金额就相当于公司2009年总资产,款项支付依赖外部融资,充满不确定性。

该人士表示,土地交易环节,一旦出现滞纳的情况,开发商往往采取“少交钱、多找茬”的策略,以减少滞纳成本。“不过,黄浦区在外滩这块地上做得很干净,规划上也难以让竞得人找出什么毛病。现在土地出让合同监管越来越严格,竞得人滞纳土地款恐怕还得付出一定的代价。”

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“无论如何都将在政府规定的时间里解决资金问题。另外一半资金的融资,有多种选择,一种首先是希望通过引入更多渠道的市场融资,如果不能完全解决,也可以由股东方来继续支持。”戴志康的说法似乎在表明这样一个态度,即在保证证大主导的前提下,分散地王项目的股权。

在2007年底,之前名不见经传的上海志成企业经过440轮竞价,以11.04亿元的价格夺下
“普陀长风生态商务区4号东南地块”,让3.14亿元的底价翻了几番,拉开长风地王竞价大幕,这一结果,令出让方都大跌眼镜。

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本报获得的外滩8-1地块出让招标书显示,这块地的金融集聚导向非常明显,除了商办物业开发量和持有量等指标外,“金融行业背景”、“金融资产管理总量”、“持有商办物业的租赁户中金融或金融服务企业数量”等向金融企业倾斜的指标,在综合评分中权重很大。因此,最终进入竞价环节的,是综合评分最高的太保、中华企业和泰康联合体,以及以替补身份进入的证大,而报价最高的复星系却因综合评分低被淘汰。

四方努力下,竞得人证大公司于5月13日向出让方缴纳首付款46亿元,连同此前4.5亿元保证金,证大和支持者已支付了超过50亿余元的土地款。

戴志康说,其实政府出让的土地,相当一部分的出让金缴纳并非都那么准时,“这些都是可以协商的。有时候政府相对强势,有时候市场相对强势,相互之间也可以理解。”

然而到2008年,楼市急转直下,志成以资金筹措不齐的名义与普陀区解除了合同。然而,不久,该地块以7.64亿的底价推出,限制条件很少却几乎无人竞价,志成再次出场,以底价收入。一退一进,志成节省了3.4亿元。

戴志康告诉本报,余下的资金基本到位,来源是海外融资,但是由于走的国家外汇渠道,需要一些审批时间。

在迎来一拨强烈的舆论质疑后,此前一直缄默的戴志康和伙伴们似乎觉察到,需要站出来澄清一些什么。

但沉浸房、股两市多年的证大投资集团董事长戴志康似乎早已习惯了刀尖之舞。在饱受资金质疑的几个月中,其一方面要极力融资斡旋以保留地王之主的位置,另一方面要与愈发紧迫的土地市场程序赛跑。

但这一系列协议,指向首期的46亿元付款,对接下来资金筹措中的股东并没有效力。此前,有媒体报道称,绿城由于目前负债率高达158%,财务状况颇为紧张,可能不会跟进参与后一半资金的投入。不过绿城执行总经理钱晓华日前接受本报采访时表示,出资比例应该不会变。

“虽然市场形势类似,但这种操作办法应该不适于证大团队做外滩8-1地块。”一位知情人士表示。

“缓刑”背后

但戴志康却在此时展示了精湛的财技。按照买卖双方合同的约定,外滩8-1地块的竞得人采用分期付款的形式缴纳土地出让金。按照一般惯例,这种形式需在6个月内完成缴款,逾期后需在规定时间内补齐并按一定比例支付滞纳金。按照合同确定的缴款时间,9月13日为最后期限。

经过预申请、报价、评分、竞价等多轮比拼,上海证大以92.2亿元代价力克大热门中华企业、太平洋保险、泰康人寿联合体折桂,楼面地价约为34148元/平方米。

戴志康表示,余下出让金的缴纳存在通过海外融资和股东投入两种形式的可能。地王最终能否安然落定,尚需时日验证。

一些市场人士认为,虽然过去两年间没有出现因类似原因退地的情况,但后续情况的发展还存在另一种可能。

今年2月从众多国企处虎口夺食得来的外滩国际金融服务中心地块,似乎正让上海证大公司变得精疲力竭。因为未能在规定期限上缴土地出让金,舆论猜测其将重演大龙北京地王被收回的一幕。

这一说法得到了业内人士的验证。本报从多方了解,自2008年3月上海土地交易市场成立以来,还没有出现过一例因为土地款滞纳而解除出让合同的先例。

“虽然经历了苏宁163地块退地,黄浦区不想再折腾。但政府在合同监管上应该不会太多顾忌。”该人士说。

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一位政府部门人士透露,按照以往的惯例,如果竞得人没能在规定时间内缴纳土地出让金,每日按照延迟缴纳款额的0.25‰—1‰支付滞纳金,延期超过60日未能上缴的,出让人有权解除土地出让合同。

滞纳谜团

保卫地王

“一个合作项目中,有些股东困难,有些股东有实力,这是很正常的。我们股东之间谁强谁弱,相互之间的权利义务再分配,都可以在内部进行协调,不会影响地块出让合同的履行。”戴志康说。

市场对证大财务能力的质疑,容易让人联想到年初北京大龙地王被回收的一幕。是时,年利润不到3亿元的大龙地产,面对拍下的50亿地王,无法凭一己之力消化,最终被收回,并罚没2亿元保证金。

至于土地款到位花费如此长时间的原因,戴志康并未给出明确答案,仅表示,几个大股东虽属民营企业,但能量不容小觑,不会让土地回收的事情发生。

4月,证大联同复地集团、绿城集团、磐石投资成立合资公司,四方股权为50%、30%、10%、10%。四方提供贷款总额达到46亿元,恰为地王金额的一半。虽然证大至今仍未公布将地王项目推荐给合资公司,但四方联手吃下地王的事实已不言而喻。

上述知情人士透露,由于当时“央企不拿地王、主业非地产的央企退出”的浪潮正值高峰。金融背景极深的太保联合体面临的舆论情势急转直下,在竞价环节有所顾忌,终被证大反超,以在业内人看来“理性”的价格拿下地王。

在规定期限过后的9月14日,戴志康和伙伴们信誓旦旦地秀出了
“团结”和“信心”,声称会在政府宽限的两个月内解决资金和规划问题。

该人士透露,这块地定位为“外滩国际金融服务中心”,政府本是希望引导像太保、泰康这样的金融巨头进驻,并带动一系列金融及服务机构的集聚。

此间关于地王开发团队证大、复星、绿城等公司在后续投资意见上出现分歧导致资金迟迟无法到位的传言不胫而走,且随着当地政府对合同管理得日趋严格,上海土地交易市场自2008年成立以来首单“收地”事件渐行渐近。

事实上,合资公司中附加的一系列贷款和质押协议已经将几方绑定。为保障复地集团25.72亿元贷款,上海证大以即将在年底开业的喜马拉雅项目45%的股权作为抵押。而复地一旦未能完全支付贷款,则需以1亿元价格向绿城转让10%的股权。

9月13日,正是外滩8-1地块土地出让合同中明确规定的截止日期。今年2月份,这幅东至中山东二路、南至东门路、西至人民路、北至原海港医院围墙的浦西黄金宝地,引来诸多房产、金融巨头的围猎。

14日,复星国际联席总裁范伟告诉本报,涉及外滩地块的合作各方均对证大有信心,将共同努力解决资金问题,以推进项目顺利实施。而绿城房地产集团执行总经理钱晓华说:“坚决帮助老戴一起把项目完成。”

“外滩8-1地块绝不会被收回。”戴志康15日对本报表示,在过去的几个月中,公司与政府对土地款缴纳已经达成共识,宽限期为自9月14日始的两个月时间。

不过,戴志康向本报否认政府要求支付滞纳金。

坊间流传的声音是,对于股东团队而言,资金压力尚未到捉襟见肘的地步,滞纳的一个重要原因是,股东间仍存在一定分歧。

证大地产方面表示,目前的总资产为159.7亿港元,账面仍有9.5亿港元的现金,融资渠道非常通畅。

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