房地产调控渐入佳境 外资乘机“抄底”

外资对中国楼市的态度向来引人关注。全球最大的私募股权投资基金黑石集团的CEO斯蒂芬·施瓦茨曼日前在上海称,中国政府在房地产政策制定上是非常负责任的,对房地产市场的调控也是非常合适的。  他表示,因为银行借贷会放大房地产市场的涨跌幅度,如果一个国家房地产价格上涨过快,也有可能在未来出现快速下跌的局面,如果这种情况发生,将对提供地产信贷的银行系统产生影响。“任何一个国家都应该采取措施防止此类情况的发生,政府可以运用一些手段,例如采取银行借贷利率工具对房地产市场进行一定的干预。”同时,由于具有被中国国家主权投资基金投资的“光环”,黑石集团与其股东中投公司的业务合作关系也再次成为关注的焦点。  对此,斯蒂芬·施瓦茨曼认为,黑石集团和中投公司有着深度的合作,而且这种合作关系也在进一步深化发展。“不夸张地说,每天,黑石集团与中投公司的工作人员都会有沟通交流。”近两年也开始逐步投资中国房地产市场,其最近在大连参与的一个房地产项目还引起了国内媒体的广泛关注,但那个项目其实颇为保守。斯蒂芬·施瓦茨曼的表态再次表明,黑市无意对抗政府当前的楼市调控,其他精明的外资想必也是持此想法。

国内房地产调控政策效果有所显现,楼市牛头初被遏制,而以黑石集团为代表的外资却开始涌入国内房地产业。是抄底,还是投机?外资的流入会否干扰我国房地产调控新政?对此,业内众说纷纭。

摘要:新华网上海10月2日专电 (记者 叶锋魏宗凯)
近日,全球最大私募股权投资公司黑石集团出售上海的一栋商业楼宇,引起市场关注。
外资对中国楼市是真正看空还是以退为进不少业内人士认为,不应将黑石的获利了结视为撤出楼市。此外,在全球经济二次探底阴影笼罩下…

日前有消息称,美国私募股权投资巨头黑石集团同香港大型地产商鹰君集团达成协议,黑石集团同意向香港鹰君提供资金支持以合作开发鹰君2009年在大连所取得的土地,来建造豪华酒店和高档公寓。

  新华网上海10月2日专电 (记者 叶锋 魏宗凯)
近日,全球最大私募股权投资公司黑石集团出售上海的一栋商业楼宇,引起市场关注。

此举也在鹰君发布的中期业绩报告中得到间接验证,鹰君表示,集团持有大连项目50%权益并担任项目经理,余下的50%权益由一独立第三者持有。但未透露该独立第三方的身份。大连项目总楼面面积约为28.6万平方米,挖土工程预计于今年三季度展开。

  外资对中国楼市是真正看空还是以退为进不少业内人士认为,不应将黑石的获利了结视为撤出楼市。此外,在全球经济“二次探底”阴影笼罩下,外资对调控之下的中国楼市兴趣依然有增无减,对此应保持关注。

由此,全球最大的私募投资公司“借道”进入中国住宅市场。早在2008年10月,黑石集团便投资了首个中国房地产项目,以9.5亿元的总代价获得了上海长寿商业广场95%股权。

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在当前国内房地产正经历着史上最严厉宏观调控政策的背景下,国内楼市量减价滞,房地产投资也显现减缓势头。但此次黑石的投资并非个案,外资对于国内房地产市场的热情却近几月来未见消减,还有增加趋势。

  香港新世界百货官网近日披露了黑石集团的卖楼动作:后者将所持有的上海Channel1购物中心95%股权以14.6亿元人民币的价格出售给新世界。由于眼下正值楼市调控关键时期,加上这是黑石首次出售中国物业,因而引起业内关注。

据商务部统计,2010年1-7月,外商直接投资房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为248亿元,同比上涨10%,而前6个月的累计总额为203.92亿元,同比上涨4%。前7个月利用外资进行房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为302亿元,同比上涨近11%,其中,前6个月累计总额为249.88亿元,同比上涨近3%。值得注意的是,自2009年5月起,房地产开发资金来源中的外资资金同比增幅一直是负数,而从今年6月起,外资资金的同比增幅开始转正,并呈现迅速增长。仅6月份当月利用外资的资金额就达到80.91亿元,超过了4、5月份的总和。

  不少舆论视其为看空中国楼市的信号。记者浏览网站、博客发现,关于此事的评论中,“中国楼市遭遇外资撤离”“外资对内地楼市失去信心”等观点颇有代表性。

经不完全统计,包括摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入国内房地产业。

  一些业内人士则提醒,对此事无需反应过度。高纬环球中国区董事总经理张良军说,从资金使用角度看,外资投资机构一般都有其投资周期,持有物业达到一定年限后,选择获利退出并不奇怪。至于其套利后的资金是用于缓解母公司的资金紧张,还是用于新项目的继续投资,则不得而知。

业内人士分析认为,外资当前在中国房地产市场的频繁活动基于多方面原因。由于银根收紧及房地产调控政策,国内不少房地产企业融资困难,缺乏资金的房地产商将“橄榄枝”抛向手握大量资金的外资;另一方面,尽管正经受着房地产调控的“阵痛”,但从长远来看,中国房地产业前景依然良好,而房地产业是典型的暴利行业,外资的逐利本性使得国内房地产业对于外资充满诱惑,当前的房地产调控也提供了所谓的“抄底”契机,能够以较低的成本获得投资机会。

  高力国际华东及西南区物业投资服务资深董事汪蓓说:“外资不但没有看空中国商业地产,相反他们一直希望进入。黑石此次卖出是很正常的,因为时间拉得太长会稀释投资回报率。”

与此同时,人民币升值预期也被认为对外资流入房地产市场产生了积极影响。齐鲁证券指出,汇率升值初期,大量外币会选择转换为人民币从而享受人民币升值带来的益处,外汇占款的增加无疑间接扩大了货币供应量,将直接提高房地产行业的景气程度;同时,房地产本身的金融属性使得房地产成为外币转换成人民币后的主要投资品种。

  中原地产相关负责人则提醒,相比过去几年外资机构5年左右出售国内投资物业的惯常做法,此次黑石的抛售明显缩短了投资年限,说明在国内宏观政策和市场调整的背景下,外资投资快进快出或将成趋势,这应该引起国内不动产物业投资人的关注和借鉴。

国内开发商借道海外融资

  商业地产快速升温风险不可忽视

国内开发商主要通过发行股权投资基金和债券的形式,吸引外资进入楼市。

  黑石此次出售的是在这一轮调控中逆势升温的商业物业。此举被一些业内人士认为是一次及时提醒。

金地集团今年4月份与瑞银环球资产管理集团合作发起房地产基金,首期募集签约金额约1亿美元;6月下旬,中国海外子公司中国海外兴业也联手HarmonyChina房地产基金共同投资西安、青岛、沈阳的三个项目,并将西安项目30%股权、青岛项目30%股权和沈阳项目31.85%股权出售给基金公司,总价12亿港元。

  今年以来,在宏观调控盯牢商品住宅的时候,商业地产成为开发商和消费者规避调控的投资洼地。尤其是一些二三线城市,商业地产更不乏飙升态势。

除了通过股权基金的形式吸引外资外,一些开发商通过发债也筹集了大量资金。8月4日,碧桂园发布公告称,将针对海外市场发行4亿美元的五年期优先票据。事实上,早在今年4月,碧桂园就已针对海外市场进行过一次5.5亿美元的融资计划。

  以河南为例。统计数据显示,2011年上半年,河南办公楼、商业营业用房投资分别增长133.4%、41.4%,两者所占比重合计为14.3%,同比提高2.1个百分点。在河南省内唯一实施限购的郑州,上半年商业营业用房开发投资、本年新开工面积同比增速分别高出商品住宅43.7个、14.8个百分点,销售面积同比增速高出商品住宅94.1个百分点。

统计显示,金地集团、龙湖地产、远洋地产等相继推出海外融资计划。仅在地产新政发布的4月份,国内就有恒大地产、碧桂园等7家房企宣布在香港发行优先票据。

  一些以住宅为主的开发商,以及一些并非以房地产为主业的企业,也纷纷投入商业地产开发。一些城市流行兴建城市综合体,今年以来开工新建的商业地产项目创下历史新高。资金炒作、价格非理性飞涨的现象已在局部地区出现。

然而大批房企的海外融资代价十分高昂。以发行海外债券为例,从发债的利率看,雅居乐债券利率区间定在8.875%-9%;碧桂园的债券利率为11.25%;恒大地产为13%;佳兆业则高达13.5%。显然,发行高息债券虽然筹得了资金,但是高额的利息支付比率也相应吞噬了企业的部分利润,并且加大了债务的成本和风险。

  “很多资金进入商业地产是被动的,甚至把商业地产当成救命稻草;一些地区商业地产项目发展过快,也存在一定风险。”张良军说。

监管存在薄弱环节

  商业地产是宏观经济的晴雨表。即使在几个一线城市,受整体经济形势波动的影响,其写字楼、商场的租金在整体上行中不乏震荡,一些城市相当一部分已建成的商办物业遭遇空置更是司空见惯。

今年4月,国务院《关于进一步做好利用外资工作的若干意见》发布,规定《外商投资产业指导目录》中总投资3亿美元以下的鼓励类、允许类项目,除《政府核准的投资项目目录》规定需由国务院有关部门核准之外,由地方政府有关部门核准。商务部也于6月份发布《关于下放外商投资审批权限有关问题的通知》,再次对该审批权下放进一步说明。

  上海银监局不久前下发《关于上海市商业地产信贷风险提示的通知》,明确要求各银行今后须严禁个人消费贷款用于购买商业用房,且今后凡是利用贷款购买的商业用房应为已竣工的房源。监管部门的“新动作”已引起市场反响。

该意见发布之时,便有学者提出质疑,认为将会助推热钱流入。也有地产业内人士认为,当前土地收入是各地方政府收入的主要来源,不少地方政府也把推高房价作为谋求GDP增长的工具,因此,审批权的下放,在一定程度上便利了外资涌入房地产。

  警惕外资“搅局”楼市调控

一位人士指出,外资对于国内房地产行业的大举进入,使得国内产业结构及发展模式扭曲的态势进一步恶化,同时也会造成国内居民财富分配越来越不公,一些外资存在着投机成分,对于国内房地产价格的推高作用显而易见。

  黑石出售Channel1的消息传出不久,便有消息称:其与国内房企合作,在全国二三线城市开发商业地产项目。事实上,外资对中国楼市的兴趣始终没有减弱。尤其是在欧美经济前景不明朗、人民币升值预期等因素驱使下,国际资本加大步伐流入我国,房地产领域的外资规模日趋增大。

目前国内对外资投资房地产的政策性规定并不多。2006年,建设部、商务部等部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,规范外商投资房地产企业的市场准入,提高了部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重;也对外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为进行规范。

  国家统计局数据显示,今年1至8月,房地产开发企业本年资金来源54738亿元,同比增长23.4%,其中利用外资633亿元,同比增长达到71.5%。戴德梁行最近发布的报告认为,2010年投向世界各地物业市场的资金约为3290亿美元,预计2012年将减少4%至3160亿美元,但包括中国在内的亚太地区投资将不减反增。

《意见》还明确了各相关部门和地方人民政府的监管责任,要求加强对外资进入房地产市场的管理和引导,并提出了完善外资进入房地产市场监测分析工作机制的要求。

  据不完全统计,今年上半年,内地开发商海外融资数额突破1000亿元,几乎是去年海外融资总量的2倍。今年前7个月,内地房企融资渠道中,利用外资出现高达65%的同比涨幅,是其通过国内银行、信托机构等融资渠道获得资金增幅的2.5倍,超过开发商自筹资金增幅的一倍左右。外资在国内楼市中的比例虽然较小,但其快速增加的态势值得高度关注。

经济学家陈湛匀认为,四年前出台对房地产市场外资准入规范和管理办法,现在看来很有必要,比如外国人想投资中国房地产,必须设立外资企业,注册资本不得低于投资总额的50%,这样可以控制市场风险,具有合理性。

  尤其要警惕的是“一边唱空,一边做多”的障眼法。比如,标普最近预计,中国新房售价可能会有10%左右的下降;摩根士丹利也发布报告认为,三季度中国主要城市销售均价将进一步下降。与此同时,外资正加快进入中国楼市的开发和销售环节。在此形势下,楼市调控不容有片刻“打盹”。

但有业内人士认为,目前国内进行的房地产调控,通过银行、资本市场收紧闸门的方式,压缩国内开发商资金,以逼迫其加快推盘变现,增加市场供应,从而达到遏制房价过快上涨的目的。但是外资资金来源于外国,基本不受我国对房地产商融资调控的影响,而目前欧美不少国家货币政策仍然十分宽松,因此外资进入我国房地产领域,一旦形成趋势,将在一定程度上对冲我国房地产调控的效果。然而,除了已有的一些政策外,在这次房地产调控中,并未出台专门针对外资投资房地产的相应政策。因此,业内人士建议,政府应密切监视外资的举动,必要时出台相应调控措施。

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不过,也有不同意见认为,房地产市场的投资更多属于市场行为,无论是外资也好,内资也罢,政策不应过多加以干涉。

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