南昌二手房按评估价征税 税费增一倍

27日,深圳市地税局新闻发言人杨龙证实,按房产评估价过户征税新规将于11月正式实施。此前,上述传闻已在市场上迅速得到反应。深圳房产登记中心相关负责人表示,从10月22日开始,购房者为减少交易成本纷纷入市,实现提前过户。二手房过户量从此前的日均400套左右突然增至600-700套,到25日继续增加到811套,几乎回复到市场亢奋时期的水平。而22日正是“按评估价征税消息”传出将执行之时。  对该传闻,业内人士都认为,这或将促使“阴阳合同”退出历史舞台。目前在二手房交易环节中,一套市场价值100余万元的住房,房屋主管部门看到的购房合同上可能只有50万元,买主因此逃脱各种税费。按传言,二手房交易主须交纳房屋总价5%左右的营业税(5年以上房屋免征收,2-5年房屋以差额5%征收)以及房屋增值部分20%的个人所得税。  二手房按评估价收税,则意味着这10年间所“免”掉的税将由最后一个人来承担,再加上10年间房产增值部分的20%,将是一笔高额的税费。也有一自称拿到了内部权威资料的中介商称:“二手房个税估计会按评估价1.5%征收”。在目前的形势下,该政策出台后将对深圳二手房成交量和价格产生一定的压力。

二手房按评估价征税政策“靴子”终于要落地了。昨日,记者从南昌市税务部门以及部分房产中介处获得证实,酝酿了一年的存量房评估征税系统,将于今年12月15日开始上线运行。房产专业人士初步测算,届时二手房交易按评估价征税,税费将增加一倍左右。

问:买了一个二手房49万,毛坯房,但是中介在过户时候做成了30万,会不会影响以后买卖?

下月15日起二手房按评估价征税

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据悉,对存量房交易征契税、个人所得税、营业税,税务部门一直主张据实征收,也就是按实际成交价格的多少征收。不过因二手房实际成交价普遍较高,为规避税费,导致“阴阳合同”盛行。为此,税务部门一直酝酿推行二手房按评估价征税。

真实成交价是49万元,过户时做低为30万元,这就是我们平时所说的“阴阳合同”。如卖方是纯收,所有税费和手续费均由买方承担,通过“签署阴阳合同”的做法,买方有可能省了部分税费,但有后遗症。在这我重点说一下,阴阳合同对以后房价方面影响。

昨日,记者从南昌市地税部门获得证实,因为系统调试存量房评估征税系统还在完善中。目前已初步计划在今年的12月15日正式上线运行。同时,中环地产等南昌多家房产中介负责人也向记者表示,目前已接到税务部门的书面通知,确定在12月15日试运行。

1.

评估主要看市场真实价格

后续转让所产生税费增加,买方期望通过降低房价来平衡购买成本。

二手房市场通常做法是卖方纯收,交易过程中所产生各类税费、手续费,甚至中介费等一大串费用均由买方承担支付。普通住宅的这么多类税费中,受阴阳合同影响比较大的是个人所得税。

假设该房源“建筑面积70平方米,后续毛坯转让价80万元”,若原购买房屋的价款按30万计差额,个人所得税为10万元;若原购买房屋的价款按49万计差额,个人所得税为6.2万元。前者比后者的税费高出3.8万元。

这部分税费无论由谁来承担,都有肉痛之感。如由买家承担,买家也会将这些税费摊入房价,去和周边的房源对比。

对比后,发现房价差不多的情况下,其它房源的税费更低,购买成本更低。那一定会回过头来和卖方讨价还价,打压价格。

二手房评估系如何甄别不同房子的价格,又考虑哪些因素给出评估价格?

2.

昨日,南昌市税务部门相关工作人员告诉记者,为使二手房评估征税系统给出的评估价能较客观接近真实交易价格,南昌税务部门聘请专业的房地产评估公司,采集了6万余条真实有效的房源信息。在考虑综合反映本地区房地产市场及影响房地产价格的因素情况下,根据选定的评估方法,确定本地区评估分区设置、修正系数指标体系、评估模型等。目前评估模型已建立,仍在录入数据,进行系统运算。录入工作已完成95%,还差5%就可以完成。

正规票据显示出来的“原买入价”比较低,买方认为业主赚太多,还价狠。

买卖双方正式签合同前夕,如由买方包税,有经验的买方都要和卖方确认原买入价,索取原税票等真实性强的票据核实。

买方看到票据显示原买入价是49万和30万的心里想法会不一样。原买入价49万,现卖80万,大约是上涨60%,客户可能感觉还能勉强接受。但如原买入价是30万,现翻了差不多2.7倍,客户心理就不平衡了,可能会临时再压价。

曾有一买方,在签合同时看到卖方原一手买入时的发票,发现差额接近150万,顿时感觉买亏了,临时变卦,要卖方承担自己的税费或在房价上再优惠,最后双方不欢而散。

该工作人员表示,征税系统将南昌主城区住宅分片区进行评估,测定出片区内每一个小区存量房的评估价范围。评估价同时考虑每套房屋所涉及的位置、结构、楼型、面积、环境、交通、景观等大量参数进行详细了解后确定。从运算的情况来看,评估系统给出的“评估价”,仍会略低于二手房实际成交价。

由上可见

签阴阳合同,过户时做低成交价,暂时省了部分税费,但对以后买卖的价格有一定的影响,因为这部分省出税费会被转嫁到以后新买家的身上,增大了新买家的购房成本,新买家也会反过来压房价来弥补这部分的支出。

如卖方不愿意降房价,那只能“旧技重施”,冒着大风险再去签署阴阳合同,这样等于在交易中埋一颗定向炸自己的地雷,慎重慎重。

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买二手房时会有“三价”,即交易价,银行评估价,地税评估价。交易价就是你题目中的49万,银行评估价一般与你交易价差不多,主要是评估你贷款额度,如果过低那么首付款就会高。举个例子,你买房49万,首付为49×30%=14.7万,贷款为34.3万。假如银行评估价过低为40万,那么银行贷款只能贷28万,所以只能提高首付比例,一般银行评估价会与交易价差不多。

那么什么是地税评估价呢?也就是政府部门对于房子的控制价格,一般都是比交易价低的,也就是你所说题目中的30万,这也是用来房子缴纳契税、个税甚至有增值税的。一般买二手房的话,如果中介有关系,就可以让他们给找找相关部门把这个做低,用于少交税收。没有关系中介就可能不管了。所以如果是你题目中30万的话,90平以下的房子,房产证不满两年的话,那么契税为3000元,个税为3000元,增值税为16800元。税收还是挺高的。

所以对于你所说的做成30万,也就是地税评估价,是不影响以后买卖的,就是为了少交税。

以上是我的分享。

这种操作我也见到过,实际会有风险,但不是有人回答的那样,会增加后期卖房的个人所得税,这个只是理论上的,这是没有实际卖过房子的推测而已。卖过二手房的人都知道,基本上给中介的价格就是实收价格,不管中介和购房者怎么谈,我报150万就收150万,其他费用不管,简单明了。所以,在过户的时候把你的房价做成30万,风险不在后期缴税增加,而主要在于以下2个方面。

第一,房价做低,有可能与现房东发生纠纷。明明支付了49万,但是合同写的是30万。没有付款前,房东会担心,你签了30万合同不给我49万,岂不是亏大了,所以现房东会要求你先付49万,才肯签合同。你要是先付了49万,合同签的30万,现房东要是赖皮不肯签合同,说你只给了30万,房款不够。所以,到时候,要么没有纠纷,一旦有纠纷,就是头疼伤神。毕竟林子大了,什么鸟都有。

第二,房价做低,后期抵押贷款评估价也会相应降低。虽然评估会根据市场价评估,但是本身总价低,相应也会得出低的评估价。

综上所述,房价49万做到30万,操作是可行,但是我觉得没必要。房价49万和房价30万省的税费并没有多少,为此,可能遇到的风险要大很多。

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作为一个从事过房产中介的从业者。我可以告诉你,不会影响以后买卖。这种操作手法,就是我们常说的“阴阳合同”,只是为了减少税费,或提高贷款罢了。

因为在过户的时候,房管局会对交易的房子有一个评估价。

比如这个小区,均价是5000元一平方,你们交易的房子是面积100平方的话,评估价就是50万。

你们过户的价格可以高于这个价格,但不能低于这个价格。否则的话,直接10万过户的话,那国家得少收你多少税。

再把话说回来,中介帮你做成30万,其实是在帮你省多一些税费,特别是一些城市,业主基本都是收尽,税费都由买家出的。

不过其中有一个坏处,就是你的贷款金额可能会减少。本来你打算以49万成交价来贷款,按照7成,你可以贷款35万左右。

不过按30万过户的话,你只能贷款21万,那么你的首付就需要28万,比之前多了14万的首付。

先说一下在交易过户的时候需要缴纳的税种的种类:契税,个人所得税,(正常商品房,我们这边因为房屋限售,所以房产证必须满两年或者五年才可以直接上市交易,所以增值税附加税没有了。)

再说一下如何计算交税基数:网签价格,地税指导价及原购房价格三者取最高。举个例子吧:如果网签价格30万,地税指导价28万,原购房价格15万,那么就以30万进行交税的。

至于成交价从49万做成了30万,无非就是在交税的时候能省一些,后面会不会影响以后的买卖呢?我觉得影响不是很大的。如果硬说影响的话,可能在再一次交易中个人所得税有点不同。介绍个人所得税的缴纳方式吧,一共有两种:第一种用缴税基数与房屋原值差额乘以20%。第二种,就是用交税基数乘以2%(我们地区的)

例:房主小明在2015年花了50万(原购房价格)买一个套房子,今年客户小刚用100万购买了这套房子,小刚高首付50万(正常首付的话30%就可以),需要向银行贷50万,所以中介把成交价做到72万就可以了(讲一下为什么可以,如果把成交价写到72万,也就是网签价做到72万,网签价就是给到银行评估价,这样在银行眼里客户首付付了30%,需要贷70%就是可以的,正好50万),现在这个房产市场,地税指导价(房产局的指导价)都是比市场成交价低很多的,而原购房价格更要低很多在这个例子中原购房价格就是50万,那么在这个案例中,按两种计算个人所得税的方式分别需要缴纳:第一种,个人所得税=(72-50)*20%=4.4万;第二种,个人所得税=72*2%=1.44万。那为了节约开支肯定都会选择第二种方式交税的。

这样的情况等以后再进行交易的时候,就类似与把原购房价格降低了,如果个人所得税进行调整,只能按第一种方式进行交税,那么会增加缴税金额的。

今天写的可能有些急,如有什么疑问或者不足之处欢迎私聊,我会继续改正的,感谢大家!

这么操作问题倒没什么,但对你以后买卖是有问题,你以后转手卖出去,假如是六十万,抛去通胀咱们先不考虑,利息也不考虑,就理论上你是赚了十一万。但房产局收税是按当时的合同价收取个人所得税,也就是说按30万的买入价征税,本来你赚十一万交个人所得税2.2万,但房产局按六十万减去三十万征税,也就是6万,你以后卖给子女如果也只卖30万,但房产局不认可,他会按市场评估价征税,假如当时评估五十万,那50-30=20也要交4万的税。如果你作为遗产给你子女,但听说很快要出台遗产税了。也是按市场价征税。

二手房49万在过户的时候做成30万,这个对你今后的买卖不会什么影响,但是对于你卖房的税费可能会产生较大的影响。估计把这个价格做少19万也是为了省些税费钱,但是下面的一些细节问题你要搞清楚,才能判断对你以后卖房时有什么影响。

二手房交易税费将增加一倍左右

对个人所得税影响最大的情况

现在把房价做低从眼前来看确实可以省去很多税费钱,特别是如果这个房子还没有满2年。未来你在交易的时候,实际上把现在房子的价格做低影响的只有个人所得税这一个税种,因为个人所得税是按照所有税费或者两次交易的房屋价格差值来进行计算的。

一般个人所得税是现在卖房价减去买房时的房屋价格乘以20%,如果你现在买这个房子还没有满两年,那么就个人所得税这一项差不多可以省掉4万元钱。

“二手房按评估价征税后,过户交易税费成本要增加一倍左右。”中环地产营销总监李国平称,公司已按照新办法进行过测算,原先过户所需契税、个人所得税、营业税等如果两万元能搞定,那么新政策实施后,预计要增加到四五万元才行。

对你以后买卖的影响

我国的房价交易个人所得税有明确的规定,如果是房屋满五年,并且是唯一住房的,在交易时不收个人所得税。如果你现在买的这套房子是你第一套房子,而且完全是为了自住,而且在今后在买房前会把这套房子卖掉,那么把房价做成30万对你今后卖房就不会有影响。

上面说的是对你今后卖房的影响,那么对你买房来说是完全没有影响的。如果你的城市限购,每人只能买一套房子,那么不管你现在做成30万还是49万就都不能再购买住房,因为你购买第二套住房和购买第一套住房的价格是没有任何关系。

当然,如果你不到5年就要出售这套房子,其实你同样可以采取现在的做法,就是把房价再做低,这样就可以抵消当时做低的19万了,不过前提是政策依然像现在一样宽松。

有影响。二手房整个流程下来其实有三种价格。

第一种价格是客户跟业主签订的成交价格,也就是最终买方所付出的钱,跟卖方所收到的钱。

第二种价格是评估公司给出的评估价格。银行会根据这个价格去做出判断,能贷给你多少的钱。一般评估的价格都会比较高,所以你才能从银行多贷出来钱。

第三种价格就是交税的价格。一般分为三种1.是房管局给出你所购买房屋的最低交税价格。2.按照你购买的价格去交税。3.按照银行的评估价去交税。

按照房管局最低交税的价格去交税,算是一种偷税漏税。但是太多了,而且也不会去了解每个房子的具体情况,一般都是睁一只眼闭一只眼。

按照这种方式去交税的好处就是你现在所需要缴纳的税会比较少能省一部分钱。但是后期如果你在进行出售,所需要缴纳的税费就很多了,你需要考虑清楚。

买了个二手毛坯房49万,中介做合同30万,这有两种可能:

第一,中介是为你着想,希望合同价低一些,为你省点税费。按照业内潜规则,二手房交易的税费通常全部由买方承担,主要包括契税、增值税(含城建税及教育附加税)(满二减免)、印花税、个人所得税(满五唯一减免),以及评估费(按揭)、测绘费、办证费等等。其中,契税、增值税、个税、评估费、测绘费等都是按照交易价格征收的,但这个价格并非双方签订的合同价,而是税务系统的征税评估价。因此,虚构合同低价,实际能省多少税费完全取决于征税评估价。

第二,中介虚报成交价格,给卖方的价格低于实际成交价,中介赚了房屋差价,假借为买家节省税费之由,欲盖弥彰。

至于说降低合同价对日后的影响,主要是涉及到再次交易时的个人所得税,交易差价增大,税额自然高一些,当然,如果符合减免条件,就没什么影响。

发现好多评论不懂瞎说,应该是粘贴复制吧。
针对目前二手房情况,评估价低于市场价是很正常的事,银行放房贷要把控风险,市场价100万的房子,评估价80万,贷款6成,就是首付52万,贷款48万。
如果有公积金首付是可以2成的,当然公积金评估价要比商贷评估价低10%左右。
只有评估价低于市场价,说明房市能算是合理的,如果评估价高于市场价,说明就有风险了。
当然这只是针对大环境而言,不排除部分业主因各方面原因,低于市场价很多卖掉的房子

二手房买卖过程中,买家、卖家、银行、地税四方在房产交易过程中都会涉及到房子总价的问题,但是产生的三个价格却是可以不一致的!

税务部门工作人员表示,过去,存量房交易税征收采取的是核定计税价格方式,客观上存在纳税人的“随意空间”和征管人员的“自由裁量空间”。而评税软件系统评估出来的价格,基本上客观、公正地反映了房地产当期的市场价值,由计算机核定替代人工核定,防止了主观随意性,也避免了“阴阳合同”所带来的税收流失和给买卖双方带来的风险。

交易价格:买家与卖家。

二手房交易中,首先是买家与卖家对房价的沟通,也就是交易价。按照目前市场行情,这里的交易价格一般是卖方的既得价格,即以多少成交,则卖方需实际收款多少。

银行评估价:买家与银行。

在买家与卖家就交易价格谈定后,正式签署购房合同后,如需申请商业贷款的话,则需买卖方前往银行进行面签,银行一方面会审核买方的贷款资格,同时也会审核卖方房产的市场评估价格,银行需根据房产的评估价格确定贷款的额度,同时也就直接影响了最低首付比例!

网签价格:买家与税务。

如果交易的房产未满两年或不是满五唯一,就会产生契税、增值税和个税。上面说过,交易价格一般指的卖方的既得价格,所以目前市场普遍是由买方来承担所有税费。

目前为了防止一房多卖,在签订正式合同和贷款审批通过后,正式过户前;还需在房管局网站上进行网上进行公示和签合同,网签价也就是在网管局系统里体现的成交价格。且过户后实际缴税也是按照网签价格来进行缴税,而网签价格只需高于房管局要求的区域最低过户指导价既可,一般均低于交易价格。


正是因为银行、房管局的系统没有实现数据联网,才造成了现在的情况。不过在目前信息发展趋势下,早晚有一天也会实现数据的互通。

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