10月全国房价环比涨0.2% 连涨两月仍坚挺

国家统计局10日发布最新数据显示,10月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%,涨幅比9月缩小0.5个百分点,环比上涨0.2%。这是国内房价连续第二个月出现环比上涨。  10月房价再涨  房价月度环比数据最能直接反映价格的短期波动情况。数据显示,自从今年4月中下旬调控之后,5月房价环比涨幅0.2%,比4月回落1.2个百分点,6月出现年内首次环比下降,降幅为0.1%,当时各界普遍认为楼市调控已经对房价产生效果。但是这种下降趋势并没有延续,7、8月环比均为持平,而在9月则再现环比上涨势头。  据媒体报道,以北京为例,北京二手房市场10月平均单套成交面积为93.5平方米,比9月以前套均面积上涨超过1平方米以上,在区域上,城八区的交易比例也相应上涨。这些都促使成交价格的上涨。此外,部分资金实力较强业主对通货膨胀的担忧,也使得价格在9月基础上继续上涨。  北京大学房地产研究所所长陈国强表示,由于商品房签约备案的滞后性,10月房价水平并不能真实反映调控后市场的成交情况,仍然“残留”着9月的部分成交数据,预计11月之后,成交量将率先进入下滑通道,房价也将随之回落。  二线城市价涨量增  数据显示,10月北京和深圳房价环比上涨0.1%,低于全国0.2%的平均水平,上海和广州则均为负增长。但一些二线城市涨幅却远高于全国平均水平,其中湖南岳阳环比上涨超过2%,为上涨最快城市,青岛、沈阳、丹东等城市涨幅均超1%。  从成交量来看,前10月,全国商品房销售面积7.24亿平方米,同比增长9.1%,销售额3.7万亿,同比增长17.3%;而在前9月,全国商品房销售面积6.32亿平方米,同比增长8.2%,销售额3.2万亿,同比增速15.9%。前10月全国商品房整体销售增速继续加快。  分城市来看,北京前10月销售面积1169.65万平方米,增速同比下降33.5%,销售额同比下降5.0%;上海销售面积和销售额增速同比下滑幅度更是达到40.4%和25.1%。  不过中西部二三线城市成交量继续上涨,其中海南销售面积683.49万平方米,同比增速为76.4%,销售金额为609.18亿,同比增速高达159.8%,均居全国首位。河北分别以66.6%和78.9%涨幅次之。  9.29新政对一线城市的影响要远大于二三线城市,行业人士认为,二三线城市因普遍没有出台“限购令”,市场成交情况仍维持稳定上升势头。  投资额惯性上涨  除了房价外,10月房地产开发投资额和土地购置面积也继续惯性上涨。国家统计局数据,1-10月,全国房地产开发投资38070亿,同比增长36.5%,较前9月高出0.1个百分点。10月当月,房地产开发投资4558亿,增长37.0%。  此外,1-10月,全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿平方米,同比增长36.2%,土地购置费8006亿,增长79.2%。而在1-9月,全国房地产开发企业完成土地购置面积2.9亿平方米,同比增长35.6%,土地购置费7111亿,增长83.7%。  以下为1-10月全国房地产市场运行情况:  一、房地产开发投资完成情况  1-10月,全国房地产开发投资38070亿元,同比增长36.5%,其中,商品住宅投资26683亿元,增长33.8%,占房地产开发投资的比重为70.1%。10月当月,房地产开发投资4558亿元,增长37.0%。

本报记者 张沛

国家统计局最新公布的数据显示,10月份,商品住宅销售价格涨幅稳中有落。另外,1至10月份,商品房销售面积增速今年以来首次由负转正,同比增长0.1%。

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹告诉《金融时报》记者,10月份,房价增速平稳下行,成交增速如期小幅改善,开发投资增速有所回落,资金来源增速继续放缓。

中原地产首席分析师张大伟表示,“金九银十”阶段楼市表现并不亮眼,预计2019年全年楼市将保持平稳态势。

房地产市场价格涨幅有所回落

据国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读,10月份,房地产市场进一步趋稳,价格涨幅有所回落。

“10月份,各线城市房价涨幅以回落为主,房价上涨城市数量继续减少。”中国民生银行研究院宏观分析师袁雅珵对《金融时报》记者说,70个大中城市中有50个城市新建商品住宅销售价格环比上涨,较上月减少3个;31个城市二手住宅销售价格环比上涨,较上月减少9个;共有40个城市二手住宅销售价格环比涨幅较上月收窄。

《金融时报》记者发现,分城市类别看,4个一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均有所回落,同比涨幅略有扩大;31个二线城市和35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均有所回落,同比涨幅均继续回落。

再从具体城市看,袁雅珵表示,一线城市中除深圳外,其余3个城市二手住宅销售价格环比均转为下降。二三线城市则分化较明显,环比涨跌基本各半,但环比上涨城市数量也在减少。其中,二线城市二手住宅销售价格环比上涨和下降城市各14个,持平者3个;三线城市二手住宅销售价格环比上涨的有16个,环比下降的有18个,持平者1个。

值得注意的是,35个城市二手住宅销售价格环比下降,数量明显增多。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,这说明到了传统的“金九银十”阶段,降价促销成为主要举措。

“大部分城市价格下调主要是因为持续出台的政策叠加资金收紧。后续如果没有明显的信贷变化,预计下调趋势将在2019年持续。”张大伟说,整体来看,楼市政策仍以稳定为主。

商品房销售数据短期好转

数据显示,1至10月份,商品房销售面积增速今年以来首次由负转正,1至9月份为下降0.1%。同时,商品房销售额124417亿元,增长7.3%,增速加快0.2个百分点。

对此,夏丹分析称,四季度是积极推盘促销和业绩冲刺阶段,叠加基数走低的直接作用,销售面积同比转正,销售额增速回升。主流房企中,六成房企已完成其全年预定任务的80%以上,其中恒大、龙湖等10家房企完成率在90%以上;近三成房企完成率在70%至80%之间。销售数据小幅反弹趋势可能延续到年末。

另据张大伟测算,2019年最后两个月首次成交额只要不出现突然暴跌,且跌幅不超过25%,2019年全年房地产市场成交额超过15万亿元就会成为定局,有望创造接近16万亿元的房地产年度销售纪录。

“然而,销售数据短期好转可能不会带来趋势性反转。”夏丹认为,一是以供促需和以价换量力度将在明年年初减弱;二是今年土地购置持续减少,各月土地购置面积和土地成交价款同比持续负增长,可能降低明年推盘的“粮草”,销售改善持续性存忧。

据统计,1至10月份,房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款分别同比下降16.3%和15.2%,降幅分别收窄3.9个和3个百分点。夏丹表示,土地市场成交两位数负增长贯穿全年各月,分期给付的土地购置费可能进一步放缓。

以价换量趋势将在年末持续

1至10月份,不仅房地产开发投资同比增速比1至9月份回落0.2个百分点,房地产开发企业到位资金同比增速也比1至9月份回落0.1个百分点。夏丹表示,在行业资金增长受限背景下,除销售提升带动定金和个人房贷增速加快以外,其余各项资金来源均有所放缓。若销售改善不可持续,融资环境没有放松迹象,则房企到位资金增速将继续放缓。在资金受限客观条件下,更多房企选择以价换量方式降价促销,该趋势将在年末持续。

对于四季度房地产市场走势,张大伟表示,一方面应关注年末信贷政策,另一方面要注意各地人才政策波动是否会影响市场。

“总体而言,房价整体退热,稳中趋降。”袁雅珵说,一二三线城市房价涨幅以回落为主和二手住宅市场不再强势,表明前期各项调控政策已显成效,这些都有益于楼市进一步健康稳定。预计后续房价涨幅将继续回落。同时,要注意巩固调控成效,预防个别热点城市房价再度反弹。

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