22个城市廉租住房保障资金欠账146.23亿元

楼市一周  佚名  声音  陶冬
瑞士信贷第一波士顿(CSFB)董事总经理兼亚洲区首席经济学家  房地产市场的走势,对2011年整体经济十分重要。不过笔者认为,房价难大升,也难大跌。中国正在进入一轮新房源的集中上市期,同时库存也处历史新高。流动性泛滥情况严重,负利率越演越烈,房子成了市民抗通胀的储蓄账户。房地产新政是房市的摇摆因素。开发商因现金流而被迫降价的可能性不大,这增强了他们在与政府博弈中的力量。2011年可能有物业税试点推出,不过打击面将主要集中在豪宅、新房。这些政策被政府悬在半空,带来的心理震慑可能大过真正推出后对市场的实质打击。  任志强
北京市华远地产股份有限公司董事长  房价的变化因素许多是在房地产市场之外,这些根本性因素不改变房价上涨的压力会始终存在。面前中国政府对房价的遏制更重要的在于控制资产价格的上涨,目的是为了防止通胀。  数据  22个城市廉租住房保障资金欠账146.23亿元  审计署近日发布了19个省市政府投资保障性住房审计调查,在重点调查的32个城市中,有6个城市和4个县挪用1.5亿元廉租房保障金;2132户不符合条件的家庭获得补贴或住房;有6个城市的34个项目利用虚假申报材料等,套取新建廉租住房中央预算内投资补助资金6129万元;按规定,各地从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例不得低于10%,但北京、上海、重庆等22个城市提取比例未达到上述要求,这些城市共计少提取146.23亿元。  北京土地收入超去年  根据北京市土地整理储备中心土地成交记录统计,截至11月18日,北京市今年已通过招拍挂出让经营性质用地203宗,土地出让收入共990.66亿元,已超过2009年全年总额的928亿元。统计显示,在今年4月中旬北京土地调控前的4个半月中,北京的土地出让总价款就达到500亿元左右。土地调控后,地价明显下降。  政策  限外令出台  11月15日,住建部和国家外汇管理局联合发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》,规定境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构,只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。早在2006年,建设部等6部门曾联合出台过“限外令”。而本次“限外令”直接明确境外个人限购一套房,禁止境外机构购买住宅物业。比2006年的
“限外令”更严厉。

【中国经营网综合报道】中国楼市“限外令”即将跨入第10个年头之际,被政府叫停。  昨日(8月27日),据商务部网站消息,六部委联合发文宣布调整房地产市场外资准入和管理政策。通知明确了有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。这是“限外令”自2006年颁布以来,首次在全国范围内松绑。但业内人士普遍认为,中国楼市对外资的吸引力已不如当年,此次松绑只会释放微量的境外需求,不会对房价有明显拉升作用。  获准购买自用、自住房  据每日经济新闻报道,昨日,住建部、商务部、发改委、人民银行、工商总局以及外汇局等六部委联合发布通知,决定对《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》部分政策进行调整。  通知显示,国家将取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求;同时,境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。  我国楼市自2006年起实施“限外令”,彼时人民币持续升值,国内物业价值处于低谷期,大量外资通过投资中国房地产进入中国市场。为了防止境外机构和个人通过炒房套取汇差,进一步抬升中国房价,政府先后出台了一系列限制境外资金在境内购房的政策。  2006年,《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》出台,2009年再出台“向境外投资方出售国内资产征税”规定。到了2010年11月,国家外汇局出台规定,境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房;在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。2012年,国家发改委也发出通知,对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求,不予安排中长期外债额度。  事实上,中国放开“限外令”并不突然。今年3月15日,国务院总理李克强在答记者问时就曾表示,欢迎外国人来中国买房。此外,当月公布的《外商投资产业指导目录(2015修订)》中,也删除了“限制外商投资产业目录”中的外商投资房地产的全部限制类条款。  今年以来,国内多地尝试放开“限外令”,此次六部委发文,终于将放松“限外令”推到全国层面。  外资短期不会大量流入  仲量联行中国研究部总监周志锋告诉《每日经济新闻》记者,伴随着人民币贬值预期增强,政府已经不用太担心外资在中国楼市重演2006年时的疯狂一幕。“现在是一个较好的时机来调整限外政策,因为当年采取的一些行政手段现在已经显得不合时宜,也不符合我国市场化改革目标。简单来说,政府就是选择了一个合适的时间来调整不合适的制度。”周志锋说。  上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,虽然“限外令”的放松会打开部分外资置业能量,但目前并不会对国内楼市产生过大影响。他认为,国内楼市并没有走出整体低迷的境况,此时投资很难获取高额的回报,因此对外资的吸引力不大,释放出的需求会相当有限。“在国内经济前景不明朗的情况下,当下境外资金的离场动力已经大于入场。”宋会雍补充道。  目前海外投资者对中国大陆的房地产市场缺少热情,只有上海和北京还能获得了较多的关注度。  周志锋也表示,国内住宅市场库存量依然很大,房价很难像十年前那样快速上涨。这两年的数据却显示境外资金的投资动力正在减弱。”  一线城市中高端房产有利好  据京华时报报道,此次出台的新政策,在业内人士看来,是对之前政策的调整。“由于此前外资进入后使得部分城市房价出现大的反弹,进而最后政策把此类资金归咎为楼市不稳定的因素,在限购政策出台的时候,也排挤了此类购房需求。但随着目前限购政策的取消,此类限外令的政策开始变得不合时宜,加上此前国务院在相关会议上已经释放了鼓励外国人购房的信号,所以此次出台限外令并不意外。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。  另外,严跃进认为,国家此次政策出台也有提振经济、防范资本外逃的考虑。通过此类政策的释放,能够释放中国欢迎外来资本投资中国的信号,这个信号的意义甚至强于购房层面的意义。  对于楼市的影响,中原地产首席分析师张大伟表示,从新政策条文看,部分放宽了限外政策,从政策角度看,虽然实际影响有限,但对于购房者的信心有所影响。另外对于一二线城市来说,特别是中高端物业将有直接的利好影响。

春节前夕,一线城市紧闭的楼市限购大门,突然在北京打了一个门缝。不过,对于这个怪招很多人没有看懂。

据《新京报》2月7日报道,北京市住建委发布的通知称:自2016年2月4日起,港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的,境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作的,可在北京市购买一套用于自住的住房;境外机构在北京市设立分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)可在北京市购买办公所需的非住宅房屋。

此次政策有两大变化:第一,境外个人在京购买自住房,此前须满足在境内工作超过一年的条件,这次取消了该要求;第二,港澳台居民和华侨除了享受上述便利外,在内地学习和居留的,也可以直接买房。

换句话说,如果你是外国人,只要在北京工作,马上就可以买一套住宅;如果你是港澳台居民,甚至不需要有工作,以上学、居住为名,马上也可以买一套住宅。但如果你是内地居民,没有北京户口,你需要连续在北京工作5年以上,缴纳了5年社保,才能获得在北京购买住宅的资格。

很显然,北京在买房问题上把人分为四等。第一等是北京户籍人口,只要年满18岁,就可以买两套住宅;第二等是港澳台居民、华侨,无论有没有在北京工作,可以直接买一套住宅;第三等是外国人,只要在北京有工作,也可以买一套住宅;第四等是在北京工作的持中国内地身份证的非北京户籍人口。至于没有在北京工作,没有北京户口的其他内地居民,则完全不能在北京购买商品住宅。

于是我们有了两个问题:第一,为什么会出台如此政策?第二,北京房价高企,不需要放松限购来刺激楼市,为什么反而率先放松了“限外令”?

我的看法是:这是可能是国家的一个试点,目标是在人民币贬值压力加大、资本外流加速、外汇储备不断减少的情况下,找到一个方式刺激境外资本流入。

所以,醉翁之意不在酒。这项政策的目标不在楼市,而在稳定外汇储备!但毫无疑问,它对一线城市楼市构成利好。

境外人士和机构可以在内地买房子,历史上政策出现过几次演变。1998年房地产市场化之前,境外人士基本上不能在内地买房;1998年到2006年,允许境外个人和机构在内地买房;2006年因为房价上涨过快,热钱流入中国楼市非常明显,所以出台了“限外令”;2015年8月,限外令从国家层面上基本解除。但一线城市明确解除2006年“限外令”的,北京是第一个。

换句话说,房地产“限外令”的产生,是源于境外热钱过快流入,人民币升值压力巨大,房地产价格上涨过快;限外令的解除,则源于热钱过快撤离中国,人民币贬值压力明显。

统计显示,仅在2015年12月和2016年1月,两个月里中国的外汇储备就减少了2000亿美元。目前外汇储备的数量已经从峰值的3.99万亿美元降低到了3.2万亿美元。

一线城市和强二线城市楼市目前还比较红火,如果“限外令”取消,会不会吸引更多境外资金流入,对冲掉人民币贬值预期带来的资本外流呢?我的看法是,不乐观。

原因很简单,随着人民币近年来不断对内贬值、对外升值,人民币计价资产普遍出现了泡沫。李嘉诚、郑裕彤、郭鹤年先后从内地和香港房地产市场撤离,中

国内地居民和企业也争抢着到海外置业。这种时候,愿意到内地买房子的境外资金,相信不会太多。

但有一点是明确的:管理层希望在人民币计价资产上催生赚钱效应,吸引更多的对华投资。北京的房子是一个尝试,接下来或许会在更多的城市、更多的领域做出类似的试验。

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