澳门新普京租客:房屋中介的存在 一定程度上抬高了房租

本报实习记者 杨晓音
北京报道  “丰汇园,45平方米一居,每月3000元能租出去吗?”  “至少3500元,年前都3000元了,有的甚至租到4500元。”  这是3月14日记者与北京一家房屋中介的对话。在此之前,记者通过调查发现,北京西城区太平桥丰汇园40平方米左右的一居室月租价格基本在3500元以上。但记者以业主身份,希望按每月3500元的价格委托给中介出租时,该中介公司极力怂恿“价格应该高点”。  近日,北京房屋租金价格出现了加速增长的局面,环比增速高达20%以上。两会期间,北京市市委书记刘淇则公开指出租金高涨“乱就乱在中介”。《中国经营报》记者通过深入调查发现,中介公司在房租价格上涨中起着重要的推手作用。  中介“劝涨”  “我租期快满了,本想续租,房东却突然涨了300块租金,我这两天准备搬到朋友家暂住了。”在北京通州北苑租房的胡小姐告诉记者。  调查中,记者发现这一带房租平均涨幅从200元到600元不等,而胡小姐原先住的40多平方米的开间已由原先的1800元/月上涨到约2100元/月。  家住立水桥的李先生因为工作调动,想把原本还有半年到期的一居室转租,因为在自住时添置了一些电器,李先生决定在转租时在原有的租金基础上多加100元。“网站上一发帖就有中介打电话要求代理,他们劝我再加200元,说这一带房租都涨了,加价也能帮我租出去。”  在中介公司看来,春节后房租上涨是一个规律。北京日晟昌房地产经纪有限公司刘佳林告诉记者:“节后有大量租房需求,上个月海淀区双榆树附近两家店收了近二十个租赁房源,全部租出去。其中两居最火爆,从年前3200元涨到4000元左右。”  但这个涨价原因并不完全适合今年。“京十五条”限购令下,二手房买卖极度萎缩,中介公司开始在二手房租金上做文章。  中原地产香山别墅分行经理刘金超所在片区的分店共有40个中介小组,上个月,近280人的工作团队平均每天仅能签成1~2个卖房合同。“这个数字是之前不能想象的,为了生存,近期我们的工作重心几乎全放在房屋租赁生意上。”  “肯定要调整我们的业务方向,租赁肯定是下半年一个比较大的利润增长点,另外商业地产也会是一个主要的业务方向。”21世纪不动产中国区域市场总监林蕾告诉记者。  房屋中介在租赁房屋过程中的收入来源主要是佣金。现实中操作的办法则是,中介公司的中介费则是以一个月房租为基准,或业主承担或租客。“这钱不管谁交,只要通过中介,我们就有钱赚,中介费自然随着租价水涨船高。”因此,劝房东涨价也是中介多赚钱的一个方式,尤其是房东、中介和租户签订三方协议的情况。  买卖房源信息  房源对于中介公司来说至关重要。  嘉诚易家房屋中介的员工告诉记者,我们与“领先房源”公司签约,每年向其支付4000元~5000元服务费,换取每天300~400条的房源信息,包括买卖和租赁的信息,通过邮件或传真的形式定期发送。  在百度搜索中,“领先房源”处于置顶位置。记者与“领先房源”电话交谈发现,这种购买房源的行为北京所有中介公司几乎都有。据了解,在北京依赖卖房源信息生存的公司有几十家之多,在他们手中集中的房源信息多达上百万条。  记者调查发现,“领先房源”获取房源信息,主要是通过开发商或者物业公司获取业主详细的房屋情况和电话。获取房源信息的另外一种方式则是和专业网站合作。一位中介公司员工告诉记者,搜房网、58同城以及赶集网等主流房屋租赁信息平台几乎全被中介占去。“这其实是网站推出的一项业务,我们每天会派专人负责收集个人转租的信息,并和网站的人员进行对接,将我公司代理的信息置顶,或者推荐到首页。现在每条信息的置顶费还在涨,当多家公司要求‘推荐’‘置顶’时,还会面临竞价,价高者方能获得置顶权和优先权。”

调查1

D 提醒

世家房产负责租赁业务的一名经理也表示:中介助推房租上涨的说法值得商榷,大的房屋中介公司主要从事房屋买卖经纪,租赁业务利润相对有限。作为房东本人,看到租房市场如此火爆,自己也会主动加价。

像上述情况若在签合同前仔细审查,是可以避免的,房东也好,租客也罢,一定不能大意。

房东多涨了200元房租

南昌市房地产业协会工作人员表示,据了解,南昌大概有20%的中介门店有此类业务,“把房屋租给中介转租”的业务,中介公司是从中赚取差价,严格意义上来说不属于中介范畴。况且这种委托租房形式,是属于双方的经济行为,并不在房地产经纪服务的范围内,所以他们更难管控。如果双方发生纠纷,房地产部门难以对其进行监管。

而郑州另一家大型房屋中介公司的负责人认为,在一些租房热点地区,个别中介为了多赚取佣金、争夺房源,可能会怂恿房东提高价格,但这主要发生在一些小中介或黑中介身上,市民遇到这些不规范行为可以向管理部门投诉。

随后,记者又来到位于红谷滩丰和新城附近的中环房屋中介门店,记者表示有套毛坯房想出租,但又不想装修。工作人员立即表示可以找装修公司来装修,然后转租,装修费由对方出,但要签订长期的租赁合同。“签5年月租在1000元左右。”该工作人员说,“我直接有装修公司的朋友是做这个业务的,随叫随到。”

高先生称,自己一个月前去丰乐路卫生路口附近租房,房东本来报价每月1700元,双方准备成交。可两名随后赶到的房屋中介给房东建议:这套房子如果不着急出租,租金还可以提高。房东很快表示再考虑考虑,最后,房东将这套房源挂靠到房屋中介公司代为出租。

蔡安伟表示,他做此类业务也有三年的时间,手里有87套房子已经签订了租赁合同,光是装修费就投资了130多万元,目前加上押金和房租只收回了40%左右的成本,但他并不担心,“南昌的房产市场在全国来说还算景气,租房的人很多,加上最近棚户区改造、拆迁,租房人数会不断增加,房子只要租出去了,我就能赚钱,只是时间问题。”

互动

B 调查

郑州美华房产负责租赁业务的一名经理告诉河南商报记者:“中介只是市场的一个环节,并不具备操控房租的能力。郑州超过半数的出租房由业主与承租人自行达成协议,中介起的作用很有限。”

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康女士提出疑问:房屋中介通过抽取佣金获利,房租提高后佣金自然也会提高。房屋中介控制了大量房源后标价出租,是否在一定程度上推动了租金上涨?

这种包装修、代转租的租赁方式,其实是中介公司承租房屋再转租业务的“升级版”。昨日中午,记者以房东的身份和李先生来到了位于红谷滩的鸿基门店,其工作人员介绍,针对毛坯房市场,中介公司以低于所在地段租金水平的价格获得房屋的转租权,只需通过简单装修,便可以较高的租价转租给租客,以此获得更高的收益。

调查2

愿意接受此租赁方式的出租人一般有两种,一种是旧城改造回迁户以及需要租房的外来打工者;另一种,就是专门购房用于出租的投资者。

闫飞说,对于第一种情况,中介由于也希望能将房屋顺利出租,如果房东定价过高,有时甚至会主动给房东压价。但第二种情况,房源标价就完全由中介说了算。

房东:收益稳定,可以省去很多麻烦

9月13日上午,河南商报记者在租房网站发布了一套位于文化路农业路口附近某家属院的房源,3个小时内共接到34个电话,其中有8人是真正的租房者,另外26人全为房屋中介。记者随后在该路段附近5个小区门口张贴了出租房源广告,截至当晚7点,共接到21个电话,其中16人为房屋中介。

若只是提供房屋租赁信息,促成房东和租客双方达成交易,中介公司只能按照约定收取一个月的租金作为中介费,大致在1000-2000元左右,而承租、代租毛坯房的收益就要高很多了。“这种租赁方式比起只收中介费,收益高出了五倍以上。”该人员告诉记者,“该公司就有装修部门,专门负责此事。”

经中介转手租金5天涨了150元

艾志宾告诉记者:“这种新型的租赁方式是2010年进入南昌的,是从上海、北京学到的经验,一般三房的装修费在5万元左右,两房的在3万元左右,也有风险,第一担心租不出去,第二怕租金不高,回本时间长。我们开了一家装修公司,接到此类业务,自己就可以直接做,客源有的是熟客介绍,有的是上门后自己推荐,反正这种方式很受欢迎。”

中介作用有限 并不具备操控房租的能力

最近,一股房产中介公司承租毛坯房,装修后再转租给租客的房屋租赁业务在南昌悄然兴起。房东手上若有长期空置的毛坯房,又不想花精力去装修,劳神去寻找租客时,中介公司可以负责“代劳”:对房屋的大环境进行总体评估后,与房东签订长期的承租合同,获得房屋若干年的转租权,经过简单装修,转租给租客赚取差价。如果房屋空置,损失由房产中介公司承担。昨日,记者对此事进行了多方面的调查,发现这种新型的租赁方式却迎合了南昌很多房东的需求。

中介对房源标价会影响房东判断

记者在几家中介公司随即采访了多位房东,他们都表示能接受这种新型的租赁方式。市民万先生说道:“这种租赁方式回报稳定,省心。考虑到中介公司前期装修的成本投入,通常房东会和中介公司签订少则三年,多则五年甚至更长时间的合同,中介公司获得房屋的承租和转租权后,会按照双方协议,一次性付清或分期缴付房租费用,对于房东来说,收益是比较稳定的,而且不用直接面对租房者,省去了每月收取租金、协调解决各种居住问题的烦恼,全部由中介公司‘代劳’。”

在东风路上一家房屋中介公司,河南商报记者以房东身份上门登记房源时,一经纪人提出希望能将房屋交由他们委托管理(简称“托管”,即房东先同中介签订出租合同,合同期内由中介直接出租该房源)并承诺各种实惠。当被记者拒绝后,对方转而希望能将房屋挂靠到店面,由他们代为出租。

“把房屋租给中介转租”的方式,对于租客来说风险较大。不少租客曾经遭遇过“已向中介交了房租,但中介与房东的合同到期,被房东要求腾房”、“中介不按时向房东支付租金,构成违约,房东单方解除合约,收回房屋”等尴尬窘境,有苦说不出。

河南商报记者注意到,中介影响房源标价一般分两种情况:一是房东将房屋挂靠到中介,由他们代为出租,房东在中介的建议下标价;二是对“托管”房源直接标价出租,其中以加价为主。

市消协:房东委托中介出租房屋授权应谨慎

郑州市民徐女士称,她在赶集网上发布了一套房源信息,本来想直接出租给个人,结果却接到许多房屋中介的电话,希望能将房源挂靠到他们店面,由他们代为出租,并承诺以更短的时间和更合适的价位出租。徐女士自然乐得清闲,于是爽快地将房源挂靠到某房屋中介公司。

A 咨询

郑州市多家房屋中介公司负责人称:房屋中介只是市场作用的一个环节,不必夸大这种力量。

之后,有几个房屋中介告诉李先生,可以由中介方来帮他装修房子,然后租出去,但李先生必须和中介方签订5年或以上的租赁协议。

在租房的过程中,您对房屋中介有没有更多的了解?房屋中介一方面对租赁市场起到了良好的桥梁和纽带作用,促进市场流通,服务房东及租客,但也有不少市民称房屋中介借助市场形势助推租金上涨,对于这种说法,您有什么看法?或者作为业内人士的您,有没有什么不同意见?欢迎致电我们。

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至于中介对房源的加价是否准确合适,闫飞没有直接回答,只是说,“如果一套房源没有达到租金饱和值,标价就可以不停地慢慢增加。但加价的多少很微妙,太高了会吓跑租客,太低了利润不够。”

江西洪城律师事务所李竹青律师表示,中介公司参与的房屋租赁中,涉及房东、中介和租客三方,房东和租客在与中介公司签订合同过程中,应该尽可能详细地了解公司的实力,租赁的细则,认真分析、谨慎审查双方签订的合同,尽量避免授权内容不明的文件,让中介公司钻了空子。

郑州市房产租赁市场管理处信息科科长李明认为,房屋中介促进了租赁市场的流通,使资源更好地配置,也提高了市民租房的效率,作用首先值得肯定。而作为租赁行业的一个重要组成部分,房屋中介自然也会对市场产生相应影响。

南昌市消协秘书长吴荣玲也表示,首先,房东应尽量选择口碑好、资金实力雄厚的中介公司。最重要的是,房东委托中介出租房屋,授权应谨慎。据了解,不管是哪种租赁方式,都可能涉及中介要求房主出具授权文件或提供相应产权证书的情况。房主在授权时要谨慎,多留个“心眼”。除非是采取把房屋租给中介转租的形式,否则中介无权限制房主以自行出租或通过其他途径出租房屋。而涉及的内容应该在书面文件中予以列出,减少可能出现的麻烦。无论是何种授权,要尽量明确、清晰,并保留相应限制,比如出租时间、价格等。不要签署授权内容不明的文件、空白的授权文件,让不良中介钻了“空子”。

房屋中介扮演什么角色?有租客认为,中介的存在,一定程度上抬高了房租

对方还表示要和记者去看房,并想敲定价格,签好合同。

观点

最近,一股房产中介公司承租毛坯房,装修后再转租给租客的房屋租赁业务在南昌悄然兴起。房东手上若有长期空置的毛坯房,又不想花精力去装修,劳神去寻找租客时,中介公司可以负责“代劳”。

对此,中介们大呼冤枉他们说,自己只是市场的一个环节,并不具备操控房租的能力

作为房奴、车奴的一代,李先生是大家眼中的幸运儿。在众人每月为供房供车节衣缩食时,他已是房东的身份了。这段时间他却遇到了件头痛的事情,原因竟出在那套让大家嫉妒的房子上:去年李先生在红谷滩买了一套房子,本来是一件好事,但李先生短期内并没有入住的打算,房子已经闲置了一年多,如果要出租的话,房子是毛坯的,工作繁忙的他根本抽不出时间来打理房子装修的事。有没有既不费神,又可以放租收租的方法呢?放租又该注意些什么问题呢?

康女士也有类似遭遇。她说,她在中原路前进路口附近租的一套房子在1年合同期满后,房东提出房租涨100元,可几天后却改口称涨300元,“房东去附近房屋中介公司转了转,对方都表示这套房子如果挂靠到中介公司,由他们出租,租金能增加300元。”

行业协会:此业务不在中介范畴难以进行监管

在农业路上一家房屋中介公司,房东李女士向记者展示了两份房屋出租合同:李女士同中介的合同中,一套公寓标准间租金1250元,签订日期为2013年7月12日;而中介同租客的合同中,租金变成1400元,签订日期为2013年7月17日。李女士说,短短5天,一转手,这套房源的租金就涨了150元。

之后,记者来到附近的易佰家房屋中介,两位店主蔡安伟和艾志宾接受了记者的采访。他们表示这个店是加盟店,两人已经营了多年。

实际情况如何?记者进行了调查走访。

中介公司:收益高,但存在一定风险

在网上发布房源信息 3小时接到26个中介电话

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C 声音

透露

艾志宾表示,他手里有一套房子,是2010年签下来的,签了8年合同,只花了4万多元装修,当时签订的租金是400元/月,这套房子预计可赚10万元租金差价。

听了中介建议

不少房产中介公司办理包装修代转租业务

解释

毛坯房想出租又没时间装修该怎么办?

“在房租持续上涨的前提下,中介掌握许多房源后再加价出租,就会形成价格氛围。房东看到这些房源标价,很容易被引导。”一名业内人士向河南商报记者透露。

律师:签合同前仔细审查避免出现问题

在黄河路上一家房屋中介公司,当记者提出求租意向后,一名工作人员称他们有许多“托管”房源,希望能优先考虑。

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郑州市建设路上一家房屋中介公司资深经纪人赵涛向河南商报记者透露:在出租房源供不应求的情况下,中介只要将房源控制住,主动权就有了。

你对中介的看法 欢迎和我们说说

租客

一名对房产市场有多年研究的业内人士称,作为以赚钱为目的的公司,房屋中介公司在局部地区会对租赁价格产生影响,但只要在市场允许的范畴内,也应该是合理的。如果它在影响租房市场的过程中有不规范现象,政府部门应加强监管,维护广大市民利益。

康女士随后去附近几家房屋中介公司看了看,发现他们的房源租价比市场价平均高出两三百元。此外她注意到,房屋中介掌握了大量房源,由他们直接出租,价格要比市场价稍高。

中介在局部地区 会对房租产生影响

对于房东的房源标价,闫飞承认,房东在一定程度上受到了中介影响,“中介属于专业人士,具有一定的权威性,许多房东看到中介在店面或网上发布的价格后自然会参考。”

闫飞从2011年6月开始从事房屋中介工作,对郑州市租房市场十分了解。

在文化路、花园路、农业路一线多家房屋中介公司,上述情况十分普遍。

不少市民根据自己租房时的遭遇提出疑问:去掉供需关系和高房价等客观因素,房屋中介是否也对房租上涨起到了一定的推动作用?

记者在采访中发现:中介经营租赁业务时只能赚中介费,而从事“托管”业务,通过赚取差价容易获得更多利润。

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