重庆高息信托破公租房资金瓶颈

2011年5月28日,重庆市公租房第二次摇号配租在重庆国际会展中心进行,重庆市市长黄奇帆在摇号现场斩钉截铁地说:“重庆市政府对老百姓的庄严承诺——3年内建4000万平方米公租房,对中央政府的庄严承诺——今年建49.6万套保障房,一定会兑现。”然而,化解重庆公租房建设所需的千亿元资金瓶颈依然是对重庆市的严峻考验。  首笔信托落地  5月19日,由中航信托股份有限公司(以下简称中航信托)发起并设立的“中航信托·天启125号重庆永川民生项目一期集合资金信托计划”正式成立并生效。  这个很多人并不熟悉的信托产品,成立的时间恰恰是重庆公租房资金来源备受关注之际。按照中航信托发布的公告显示,天启125号信托计划成立规模是4亿元,发行时间是2011年5月9日到6月8日。中航信托方面介绍,该信托计划将资金贷款给重庆豪江建设开发有限公司,用于重庆永川港桥新城公租房项目建设。为保障信托资金安全,借款人重庆豪江建设开发有限公司将其拥有的1300931平方米国有土地使用权作为本信托计划贷款的抵押担保,重庆市永川区产业发展集团有限公司为信托贷款提供连带责任担保。  从中航信托披露的信息可以看出,该款信托计划也是重庆公租房建设以来的首笔信托融资。而且由于其高收益率,产品销售情况异常火爆。据了解,该款信托计划的预期年收益率为9.2%,产品期限为3年。相关银行人士表示,该收益已经高出五年期存款利息近4个点,而且是国家扶持的公租房项目,抵押的土地价值高达8亿元,投资风险很小。  然而,收益率高达9.2%的信托计划,对于希望利用更廉价资金的公租房项目而言却意味着付出了更高的成本。用益信托网研究员李旸对《中国经营报》记者表示:“信托公司都不会公布相关信托产品收取的承销和管理费用,但是按照行规都会有几个点。”一位不愿具名的信托公司人士透露,一般而言至少在3个~4个点,甚至还有一些额外的附加条件。显然,除9.2%的信托收益之外,重庆永川公租房项目还需要至少拿出3个百分点以上的承销和管理费用,融资成本至少在12%以上。李旸说:“现在银行贷款收紧,公租房项目只能够给出比较高的收益才能够让信托公司有积极性,但是在这么高的融资成本下,我们建议公租房项目应该获得更多的政策倾斜,并尽量让公租房与商品房开发结合在一起,提高项目的回报率,这样才能够给信托计划投资者更好的保障。”  资金困局  首笔信托产品落地之时,重庆公租房还有新的信托融资计划?  记者从用益信托网相关人士了解到,中航信托针对重庆公租房发行了信托计划之外,目前暂无其他涉及重庆公租房的产品。事实上,就连重庆本土的信托公司在近期也没有相关发行计划。重庆国际信托有限公司CE0翁振杰在接受本报记者采访时也明确表示,近期没有推出公租房信托产品的计划。

经历了今年前2个月的低迷之后,基建信托的发行渐渐走向复苏。据用益信托工作室统计,三月份后两周,基建信托募集资金分别为15.50亿元和17.90亿元,在集合信托产品总发行规模中占比55.03%、58.44%,而相比之下,去年下半年月占比在28.77%至37.92%之间。对此,业内人士表示,从当前宏观经济来看,城镇化是未来我国经济继续增长的主要动力,基础设施建设需求还将不断增加。

虽然当前的艺术品投资正越来越大众化,通过购买信托产品也俨然成为普通投资人把玩艺术品的主要方式之一。不过,作为另类投资,很多投资者实际并不了解艺术品信托的投资模式以及自己所承担的风险。不懂其中门道的投资者却参与到其中,焉知非祸?为此,记者通过多方采访,希望还原国内艺术品信托的一些基本常识,让投资者对所投产品有一定了解。

产品名称:“华澳·长盈23号无锡荣巷古镇贷款集合资金信托项计划”

三种投资模式四种收益类型

信托公司:华澳信托期限:6至24月预期收益率:7.8%-10%资金运用方式:本信托计划项下信托资金将全部用于向滨湖城投发放信托贷款。全部信托贷款将作为滨湖区荣巷古镇的建设及拆迁安置费。

澳门新普京手机版,艺术品信托,一般释义为指委托人将其持有的资金委托给受托人,由受托人以自己的名义,按照委托人的意愿将该资金投资于艺术品市场,并由受托人具体负责艺术品投资事务,通过艺术品投资组合,在尽可能地控制风险的前提下为投资者提供分享艺术品价值增长的收益。

信用增级情况:评价价值约5.4亿元的划拨土地使用权提供抵押担保;项目回购资金的支付列入区人大预算,滨湖城投、华澳信托、滨湖区财政局和滨湖区人民政府将签署《“荣巷古镇项目”还款协议书》,其中约定滨湖区财政局为回购主体,滨湖区政府作为见证人。并约定滨湖区财政局支付回购款的时间、金额,以确保在信托计划存续期间的任一还款时点,能足额偿付到期本金及利息。滨湖区财政局在指定时间内将足额款项支付至指定的保障金账户,该保障金账户由华澳信托监管,并可在信托计划本息到期时直接从账户中扣款以偿还本息;开立资金监管专户,全封闭管理信托资金;实行受托支付。

用益信托工作室报告显示,中融信托、国投信托、中信信托、长安信托、中诚信托等国内名头较响的信托机构均发行过艺术品信托。而这些信托机构选择的投资标的偏好字画,瓶瓶罐罐则相对较少。AMRC艺术市场分析研究中心研究部主管马学东向记者提供数据表示,目前国内信托投资艺术品中,字画占到70%,其中油画又占10%,而剩下30%才为陶瓷以及杂瓷等艺术品。

点评:“华澳·长盈23号无锡荣巷古镇贷款集合资金信托项计划”是华澳信托推出的具有代表性的贷款类基础产业信托产品之一。该项目期限6至24个月,发行规模达2.5亿元。投资方式为贷款,是一款典型的地方城投公司类信托产品。该产品预期年收益率为7.8-10%,其最高收益略高于同期限同类型产品的平均收益。该项目有土地使用权提供抵押担保;项目回购资金的支付列入区人大预算,华澳信托将与融资方、区财政局、区政府签订《项目还款协议书》。

运作模式来看,用益信托首席分析师李旸告诉记者,按照操作方法来看,目前国内的艺术品信托大致可以分为融资类、投资类和管理类三种模式。

产品名称:“滁州城投应收账款债权投资集合资金信托计划”

融资类主要为艺术品作为融资人的投资家和收藏家提供抵押融资,最后再由融资人进行赎回。信托公司则通过结构化设计、艺术品保管机构以及顾问公司担保来防范风险,发行时明确预期收益率,收益相对稳定。

信托公司:五矿信托期限:24月预期收益率:9%-9.5%资金运用方式:信托资金受让滁州城投持有的应收帐款债权。

投资类则与上述释义较为接近,信托公司募集资金,买入艺术品,待艺术品升值获得收益。李旸指出,投资类一般信托公司会靠与第三方投资顾问公司合作,以及进行结构化安排防范风险。

信用增级情况:信托计划受让以滁州市财政局为债务人的应收账款债权7亿元;滁州城投负有回购上述债权的义务;滁州城投以其合法所有的土地使用权为滁州城投履行《应收账款债权回购协议》项下的回购义务提供土地使用权抵押担保,抵押率不超过60%。

而第三种目前在国内则相对较少,类似签约艺人的方式来签约有潜质的年轻艺术家,通过运作提升艺术家以及其作品价值获利。本报注意到,个别艺术品公司也发行投资管理类艺术品信托,例如中融信托2011年成立的五年期的融美10号。该种信托投资方式则综合投资类和管理类。

点评:“滁州城投应收账款债权投资集合资金信托计划”是五矿信托推出的应收账款收益权类基础产业信托产品之一。2012年,投资对象为应收账款收益权的产品数量增加不少,是一种常见的融资方式。而五矿信托的这款产品是其中比较有代表性的一款。该项目期限24个月,发行规模达5亿元。投资方式为权益投资,信托资金用于受让滁州城投持有的应收账款债权。该产品预期年收益率为9%-9.5%,平均收益略低于同期限同类型产品的平均收益。该项目受让以滁州市财政局为债务人的应收账款债权7亿元,滁州城投负有回购上述债权的义务,并且滁州城投以其合法所有的土地使用权为滁州城投履行《应收账款债权回购协议》项下的回购义务提供土地使用权抵押担保。

虽然各家在产品介绍书上都会写运用信托资金直接购买艺术品、艺术品质押融资,投资于艺术品领域相关公司,但实际目前国内艺术品信托多以质押融资为主。国内一大型信托公司人士如是称。

产品名称:“天启147号亿利金威集宁保障房建设集合资金信托计划”

目前参与艺术品信托的主体主要为信托公司、委托人、融资人、投资顾问公司、艺术保管机构、拍卖行以及代销银行等。而本报了解,与其他信托不同,在艺术品信托中信托公司多不直接参与,而以资金管理方存在,投资艺术品则由第三方投资顾问进行,信托机构的收益则由固定管理费和超额分成组成。

信托公司:中航信托期限:1.5年-2.5年预期收益率:9%-10.5%资金运用方式:以募集资金向金威地产增资扩股,占金威地产20%股权;信托资金用于向金威地产增资扩股,增资款专项用于乌兰察布市集宁区“百旺家苑”保障房项目建设。

艺术品信托标的选择也有讲究。上述信托公司人士介绍,艺术品信托投资标的多会要求上过拍(拍卖过)的以保证有市场前景,此外会要求拍卖行担保以及设定低抵押率。具体估值上,国内字画则多按照每平方尺为单位来算钱。主要估值还是看类似的产品以前成交的情况做参考。比如张大千的画,成交很多可以拿来参考。该人士称。

信用增级情况:1、金威地产、乌兰察布市亿利金威城市建设投资开发有限公司以持有的1678亩国有土地使用权及在建工程抵押给信托计划,抵押率50%;2、亿利资源集团有限公司为金威建设集团到期回购中航信托所持金威地产股权承担连带担保责;3、金威建设集团实际控制人王文治及其配偶为金威建设集团到期回购中航信托所持金威地产股权承担无限连带担保责任。

一切投资最终关键都要看收益。本报采访了解,艺术品信托目前主要由分层型、浮动型、固定型和基础+浮动型四种类型组成。实际收益还是以固定收益和固定+浮动两种居多,现在多数会设计一个保底的固定收益,再根据投资所得的浮动收益分配。李旸说。

点评:“天启147号亿利金威集宁保障房建设集合资金信托计划”是中航信托推出的股权投资类基础产业信托产品之一。2012年,除了权益投资、贷款这两种常见的资金运用方式之外,股权投资类也是基础产业信托产品比较主要的资金运用方式之一。该项目期限24个月,发行规模达10亿元。投资方式为股权投资,信托资金用于对房地产公司增资扩股,增资款专项用于乌兰察布市集宁区“百旺家苑”保障房项目建设。是比较典型的股权投资类基础产业信托的交易结构。该产品预期年收益率为9%-10.5%,平均收益高于同期限基础产业产品的平均收益,低于股权投资类产品的平均收益。该项目提供国有土地使用权及在建工程抵押,亿利资源集团有限公司为金威建设集团到期回购中航信托所持金威地产股权承担连带担保责任;金威建设集团实际控制人王文治及其配偶为金威建设集团到期回购中航信托所持金威地产股权承担无限连带担保责任。

以中融信托2011年发行的5年期的融美10号艺术品集合资金信托计划为例,该信托计划设计的就是典型的固定型收益,按照投资者认购资金的多少不同,投资者将获得8%、10%、11%的不同收益;而中信信托2011年发行的3年期的中信墨韵1号艺术品投资基金集合资金信托计划(下称墨韵1号)则是固定+浮动的收益。其首先设置保底固定收益为6%,若信托年化收益大于6%,则受益人还享有浮动分层收益。

风险与收益不匹配

艺术品最初以其高收益诱惑了金融资本,不过,接受本报采访的人士均指出,近两年由于艺术品市场萎缩调整,艺术品信托的收益大幅缩水,与其本身的高风险特征已经日益不匹配。

一个行业共识是,2011年国内艺术品市场出现井喷式发展,艺术品信托发行规模达55亿元,投资收益也被爆炒。但随后很快出现投资泡沫,旋即进入投资低潮。数据显示,2014年艺术品信托发行数量跌至个位数,其发行总规模更是不足10亿元,且发行的艺术品信托预期收益相比之前的收益缩水超过20%。用益信托相关报告统计,在艺术品信托发行顶峰的2011年四季度,艺术品信托的平均收益率超过10.35%。

记者采访的信托公司人士也指出,现在来看,艺术品信托的投资收益已经跟房地产、矿业等信托无差别,甚至还低于其他信托。

和传统的房地产、矿业等信托不同,艺术品因为自身的唯一性、缺乏可比性而估值困难,很多标的炒作的价格虚高,而且真假难辨,也不好保管。该信托公司人士对记者称,艺术品市场目前尚是小众市场,相比房产、矿业,市场规模小很多,也不适合标准化。

对此,李旸表示认同。他指出,横向比较来看,艺术品投资的抵押物跟地产、矿产相比也并不充足,更多的是靠炒作方式来赚取差价。此外,信托公司很多不直接参与投资,而是作为平台更多是让投资顾问公司来进行操盘,相对来说对投资的控制力较弱,这样导致风险加大。

马学东认为,国内艺术品市场发展时间较短,行业基本面并不能和金融市场匹配。投资主体很多操之过急,忽略了艺术品是靠时间换取价值,设置的投资期年限较短,很多艺术品信托在到期后却面临兑付风险。

实际上为了规避兑付风险,发行艺术品的信托机构多会与投资顾问以及担保公司约法三章,通过股权设置来达到风险控制的目的,因为,艺术品并不能如房地产信托一样,可以依靠质押物或者抵押物控制风险。

李旸解释称,所谓的机构化处理,是指信托公司为了降低兑换风险,将信托资金分为优先和劣后两部分。信托投资者的资金作为优先股权,在信托产品到期后,优先分配投资者收益;投资顾问的资金作为劣后股权,劣后资金后分配收益。这样一来,投资顾问的利润分配必须在信托投资者之后才能实现。

此外,信托公司还会设置回购协议。记者拿到的墨韵1号信托计划显示,如果信托计划到期后,仍有没卖出的艺术品,将由投资顾问公司以1.3倍的价格全部回购,相关担保公司也提供履约担保。

不过,如马学东所说,目前国内缺乏专业的艺术品投资顾问公司以及第三方鉴定机构,一旦出现兑换风险或赝品风险,投资者还是将直接面临账面损失。墨韵1号就因艺术品滞销而到期无法兑付,投资顾问公司又失联,已超期半年还未向投资者支付本金和利息。

编辑:陈荷梅

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