澳门新普京app“限购令”下 北京二手房暂未出现退房潮

【中国经营网综合报道】链家地产日前发布的统计数据显示,北京市5207个存量房交易楼盘中,半年未成交的已经达到1059个,环比去年下半年增长了一倍,其中7月单月零成交楼盘更是达到3466个,创本轮调控后新高。据重庆晨报报道,在“链家地产”市场研究部对新政前成交活跃的项目进行监测统计中,目前这些项目成交量下降70%以上,有的月成交量不足10套,而在调控前,这部分项目的月成交量均在50套以上。  该公司一分析师称:“在市场活跃时期,月新增楼盘大约有一半以上可以在当月被消化,业主销售压力较小,而目前成交低迷,库存积压严重,部分热销楼盘开始向高积压楼盘转变,业主销售压力凸显。”北京中原地产三级市场部研究总监张大伟则认为,从目前市场来看,由于整体限购措施不会放松,之前的成交量已经释放了部分有能力且有资格的购房需求,剩余的需求已经被稀释,基本为有能力无资格、或者是有资格无能力的需求,因而下半年总体成交量将继续下跌。  此外,叠加的信贷调控收紧,使得未来的贷款难度继续增加,而由于折旧率等因素,二手房即使是购房者的首套住房,实际首付也需要四成以上,贷款难度更大,门槛更高,这也抑制了一部分刚性需求。加之下半年保障房的大量入市和新房供应量的提高,更加分散二手房的需求,整体均价很可能在三季度开始出现明显松动。北京市市长郭金龙25日表示,北京将坚定不移搞好房地产市场调控,切实把房价控制在合理水平,防止房租过快上涨。

国庆长假前夕的第二轮调控,让原本认为“楼市回暖”、正考虑是否要加紧出手的购房者一下子恢复了冷静。据北京市房地产交易管理网的数据:除经济适用房和限价房外,商品住宅成交量从9月上旬的3219套降至10月上旬的2060套,下跌36%。二手房方面,10月上旬二手房总成交量为1948套,相比9月上旬创造的新政后最高峰5322套下降了63.4%。

9月份第一周是“金九银十”的开幕战,但是9月份第一周的数据显示,北京市二手房日均成交量不足530套,距离800套的正常值仍然有相当大的距离。

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这次调控是否会带来楼市又一次“退房潮”,10月14日,《每日经济新闻》记者在采访中发现,对于“退房潮”出现的可能性,多位业内人士均表示,一手房会先于二手房,且规模更大;而二手房市场短时间内并不会出现区域性、集中性的退房现象。

链家地产副总裁林倩认为:“只要调控政策仍然还存在,那么下半年二手房市场的成交仍然会在不温不火的状态中徘徊,难以出现真正的回暖。”

“目前我们还未接触到客户要求退房的情况,但明显感到最近看房的人越来越少。”位于通州北苑我爱我家的一位中介人员告诉记者。在对朝阳、海淀等近10家中介门店的采访中记者了解到,各中介大都遇到过因政策调控而提出退房的情况。

成交量仍未回归正常值

“其实在首付调高到三成这一政策出台前,二手房市场因房龄等各方面的限制,只有极少数可以贷到两成,因此新政策将首套首付提高与实际情况并不冲突。”链家地产首席分析师张月告诉记者,对于二套房的购买者来说,以前税费的优惠没有办法享受,导致购房的成本增加。但是如果退房,其成本花费高于增加的税费。一般购房定金为5万~10万,如果违约定金肯定无法拿回。一旦已签约并已缴纳首付款,出现违约将很难取回首付款。而且一般签约后,双方已缴纳3%的中介费,以175万元的房子来说,中介费为5.25万,比增加的契税费多了1倍。对于购房者来说,选择退房的损失反而更大。

日前,记者走访了位于朝阳公园附近的某中介门店,经纪人告诉记者,5、6月份成交很少,但是到了8月份成交突然开始回升,8月份下半月的业绩相当于6月份的业绩总和。

“10月上半月我们的成交单数在400多单,退房率在6%左右,相比前3个月并没有大幅波动,属于正常范围。”我爱我家市场研究中心主任秦瑞告诉《每日经济新闻》记者。据统计,我爱我家在七、八、九这3个月的退房率分别为:6.47%、7.14%及6.98%。

8月份开始,北京新房、二手房的成交量开始回升,一些刚性需求购房者看到没有进一步的政策出台,房价也没有进一步下跌,于是开始出手。

链家地产副总经理林倩告诉记者,据链家的监测,新一轮调控之后退房的现象确实稍有增多,但仍在正常范围之内,并没有出现所谓的“退房潮”。“这次细化政策出台之后,从十一长假到现在我们发现所产生最大的影响是客户真的开始观望了,并不是不想买房,而是政策的门槛越来越高。”在林倩看来,购房者面临的最大门槛并非首付提升至30%,而是契税优惠的缩减让一部分买房者开始犹豫。

林倩对记者说:“近期由于没有更严厉的政策出台,一些刚性需求开始入市,造成市场购买人气突然增加,因此从成交量来看,出现了小幅度的回暖,但没有明显的回暖,因此现在所说的回暖都是假性回暖。”

“一手房市场的贷款难度及时间跨度都比二手房市场大很多,所以一手房也将先于二手房受到政策的冲击。”秦瑞告诉记者,进入8月以来,以投资为需求的购房者有小幅上升的趋势,且全款购房的比例更是高达登记购房客户总数的60%以上,这就表明新一轮调控对于二手房市场的许多购房者产生的压力并不明显。同时,二手房地理位置及现房的优势也是其不会出现大面积退房的前提。

林倩认为,根据以往的经验,成交量恢复到正常的范围应当是连续一周都出现日均800套的成交量,但是9月份第一周的数据显示,日均成交量不足530套,显然还不到明显回暖的状态。此外,政策出台前的3、4月份月成交3万-4万套。调控政策后7月份月成交1万套,8月份成交1.2万套,当月成交回归到1.4万套-1.8万套才是正常状态。但是林倩预测未来几个月的月均销售达到1.5万套的水平都有困难。

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另据北京市交易管理网的数据,今年5-8月,全市二手住宅共47095套,与去年同期相比锐减了48.6%,将近一半。

同步播报

因此,林倩认为假性回暖的原因在于首先成交量并没有回到正常值上,其次价格没有明显的攀升,第三业内认为政策还没有出尽的可能性仍然存在。

二次调控后 北京豪宅近半月无成交

林倩认为:“调控政策仍然还存在,二套房贷政策仍然存在。二手房的不少客户都是改善性需求,加上二手房的折旧等等,首付都超过50%,因此,预计下半年二手房市场的成交仍然会在不温不火的状态中徘徊。”

二次调控后,北京豪宅市场迎来了“冰冻期”。

业主提价并未成趋势

14日,北京中原地产根据北京市房地产交易管理网的数据统计显示,截至当日,二次调控后北京市场销售价格最高的30个豪宅项目总成交量为零。迫于市场压力,北京最贵的豪宅北京饭店二期霞公府近日也被迫低下高昂的头,开始降价促销。

随着成交量的小幅回升,目前有一些业主开始调高报价。但是业主调高报价的行为并没有成为一个趋势。

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林倩向记者表示:“二手房价格自6月份以来就没有明显的变化,即使业主有提价的行为,也只是个别现象,绝对没有成为一个趋势。”

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林倩说,9月第一周成交量上涨议价空间相比一个月前反而拉大5%左右。6月份议价空间达到了17%-20%,8月份议价空间缩小到10%以下。

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一般而言,旺市的议价空间相对于淡市为小。业主挂牌价超过成交价,说明业主对未来市场价格预期高于消费者,信心过高。

自8月14日推出74套房源以来,北京饭店二期公寓霞公府因超过10万元/平方米的单价,一直顶着北京最贵豪宅的名声。不过,这个光环并没有为该楼盘带来多大的销售量。截至10月14日,北京市房地产交易管理网的数据显示,两个月来该楼盘仅成交3套,均价为103743元/平方米。更令开发商难受的是,9月底,二次调控不期而至,且自那时起该楼盘无一套成交。为了应对二次调控,目前该楼盘已悄然将拟售均价由之前的每平方米106357元下调至10万元。

远洋嘉业房地产经纪公司市场研究总监孟奇对记者说:“事实上,新房的价格对二手房也造成了很大的影响。新开楼盘目前以价换量的策略被越来越多的开发企业采用,因此新盘周边的二手房也会受到低开新盘价格的影响。受此影响最明显的就是通州。”

实际上,二次调控后,北京豪宅已被集体“打入冷宫”。北京中原地产根据房地产交易管理网的数据统计显示,二次调控后,北京最贵的30个豪宅项目共供应4725套可售房源,然而截至14日的近半个月内,总成交量为零。

由于通州新政出台前的涨幅比较大,价格水分也比较大,加之低开新盘对周边二手房的影响,目前通州已成为二手房复苏最慢的区域。

对于北京豪宅市场这种罕见的零成交现象,北京中原三级市场研究部总监张大伟在接受
《每日经济新闻》记者采访时分析认为,受宏观调控的影响,整体楼市销售趋冷,虽然普通住宅市场在9月份出现了明显的反弹,但是大部分为刚性需求青睐的中低价房。与普通住宅的逆市回暖相比,豪宅因为总价高,购买群体比较固定,大部分需求并未盲目入市。而且二次调控政策相比之前更加严格,很多意向购买豪宅的需求也相应地出现了退定等现象。预计二次调控以后,豪宅的退房率可能再次出现明显上涨。

目前通州的供需比已经非常小。通州区域新增房源与客源比达到了1∶1.2-1∶1.8。而正常情况下,1∶3应当是比较平衡的供需比例。西城、海淀与朝阳公园板块的复苏则比较明显,业主提价基本都集中在这几个区域。

张大伟认为,目前价格仍处高位的北京豪宅下半年很难完全调整到位,预计今后的成交量将继续下探,价格也可能随之下调。

同时,链家地产数据显示,存量房源挂牌价调价房源中,67.9%的业主为降价,降价幅度为5.7%。而选择调低价的业主70%以上为一个月以上仍无法成交的,总价下调幅度在1万或者2万左右,但挂牌均价普遍还在总体水平以上5%-10%。因此二手房价格仍然处在一个相对平稳的状态。

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观点PK

对于楼市是否已经回暖,业内出现了两种观点。一种观点认为成交量的回升足以表明楼市已经回暖。另一种观点则认为在调控政策并未退出的前提下,成交量的回升只是先期被压制的刚性需求的暂时性释放,并不能由此定义为回暖。

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正方

成交量回升 楼市回暖

●姜炜 全国房地产职业经理人联盟副秘书长

新政出台后,成交量出现了非正常下降,目前成交量回升是刚性需求释放的结果。在新政出台4个月后,成交量逐渐回复到正常状态,应该说出现了回暖迹象。年关将至,开发企业,尤其是上市公司回笼资金的意愿很强烈,因此价格不会出现大幅度的上涨。

●陈晟 中国指数研究院副院长

上海新房8月份日均成交量为400套左右,9月份目前日均成交量为500套。从成交量回升的角度考虑,楼市已经出现了回暖。但是如果要使成交量进一步上升,那么价格还需进一步调整。

反方

调控政策未退出 楼市未回暖

●杭州某开发企业总裁

目前成交量之所以上升是因为楼盘入市量大大增加,而不是说原来卖不动的房子现在好卖了,因此不能说有明显的回暖。只有确定政策暂时性出到一个阶段后,市场才会迎来真正的回暖。

事实上,据我看到的情况,并没有出现抢购的现象,当然适合刚性需求购买的楼盘成绩相对会比较好。但是“回暖”之说并不成立,目前成交量的回升只是因为经过前一段时间的压制,一些刚性需求释放出来了而已。

另外,作为开发商来说,今年的投资都有所减少。这也是缘于对政策前景的不明朗,即使地价目前比较便宜,但是投资也相当谨慎。

●彭小惠 北京艺苑桐城房地产开发公司销售主任

自从采取了优惠措施后,8月份的销售形势确实略有好转,但是不能说回暖,关键在于政策并没有松动,尤其是“认房认贷”的二套房政策仍然没有松动,对外地人购房的限制也没有松动,目前来购房的基本都是首套购房人群,改善性需求仍然被限制。

●赵四海 京汉置业品牌与客户总监

并没有所谓的回暖的现象,如果成交量一直都居高不下也是一种不正常的现象,前几个月成交量出现的低迷状况是一种暂时性的调整。只要是价格合理的楼盘,成交量都没有大起大落的现象,因此要一分为二地看待目前出现的成交量回升的状况。如果前期价格虚高的楼盘价格没有降到位,成交量依然无法出现明显的回升。不可能出现大家都在吃苹果,却有个别楼盘把苹果吃出海鲜价的情况。

●胡斌 大连海昌房地产集团副总裁

成交量回升的情况并不是普遍现象,刚性需求的释放使个别楼盘的成交比较好,但是大多数楼盘的成交并没有太大的变化。因此并没有出现所谓的回暖现象。

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