三部委规定土地出让净收益10%可用于公租房

即使在种种压力下,广州2010年前8个月只完成了一半的保障房任务。“关键问题还是缺乏资金。”业内人士分析道。今年年初制订计划时,考虑到资金压力,广州国土房管局局长李俊夫曾向《中国经营报》记者表示,广州将国家规定土地出让净收益用于保障性住房建设的比例,从10%提高到13%,
而且规定土地出让收入超收部分优先安排保障房建设,希望通过此方式解决资金问题。  遗憾的是,广州的土地市场异常冷清。8月30日,广州公布2011年上半年国有土地使用权出让收入为163.12亿元,同比减收33.75亿元,下降17.14%。而实际上2010年上半年广州的土地市场就已经进入冬季,彼时广州只完成了当年土地出让任务的8%。而2011年上半年,在去年基数较低的前提下,依旧出现超过一成半的下滑。  而广州原计划投入118亿元建设保障房,其中市财政筹集部分为50亿元。但到2010年8月,数据显示市财政筹集部分有近15亿元的缺口依旧没有进展。  “亚运楼面装饰工程的一些款项现在还没结。”知情人士向记者透露,“现在哪有钱大建保障房?”虽然广州为运营亚运会只投入了136亿元,但如果加上从2005年开始到2010年六年间各种重点基础设施建设的各项资金,广州亚运总投入将近1200亿元资金。“越秀区有些2007年完工的市政工程款项还没结。”在业内人士看来,财政上的捉襟见肘直接影响了保障房的工程进度。  当然,受资金问题困扰远不止广州一家。据统计,要完成2011年保障房建设任务,大约需要1.3万亿元至1.4万亿元投资。其中中央财政将安排补贴资金1030亿元,比2010年增长34.7%。然而地方财政还要支出1.2万~1.3万亿。按照计划,这些资金部分要通过土地出让金、公积金增值来补充。2010年全国土地出让金虽然达到历史新高的2.9万亿元,但这其中还没有扣除征地、拆迁、税费等成本。据南方某市的统计数据显示,这部分成本高达65%。简单计算下来,即便去年全国土地出让金创了新高,可以用于保障工程的资金全国也不过1000亿元左右。  据广州公积金中心公布的数据显示,截至2008年年底,广州市公积金累计实现增值收益20.6亿元,提取贷款风险准备金和管理费用后,上交市财政用于城市廉租住房建设资金10.5亿元。这是广州自1995年全市推广公积金制度以来累计实现的收益。显然公积金增值也很难指望。  此外,保障房建设的落后还与抢蛋糕的速度密切相关。到目前为止保障房建设的主要资金来源仍然是银行系统,中信证券的研究显示,1.4万亿元的开发资金中,需社会筹措资金约9000亿元,其中初期建设资金可能主要仍由银行信贷予以支持,预计对信贷资金的需求量4000亿~7000亿元。其中500亿~950亿元投向风险较高的公租房和廉租房。  但是各大商业银行对于保障房态度一直比较保守,特别是公租房项目,由于公租房的定位为“只租不售”,且租金水平比市场价格要低三分之一乃至二分之一,通常需要20年到30年时间才能收回成本,因此银行放贷亦十分谨慎,但在国家的计划中,公租房是未来保障房供应的主体。  而保障房建设速度较快的城市,大多争取到政策性银行的支持。“积极向中央政府争取资源就有不错的开工数据。”清华大学建设管理系房地产研究所副教授郑思齐表示,郑思齐是国家社会科学基金重大项目“加快保障性安居工程建设”子课题“保障性安居工程的土地供给”项目的负责人。今年7、8月郑思齐分别在重庆和湖北黄石调研发现,这些城市均先积极投入资源,然后再争取国家支持,例如重庆就划拨了大量的土地储备,然后争取到国家开发银行和全国社保基金的信托贷款,这也让重庆保障房开工率走在全国前列。反观广州,则一直难以获得银行系统的大规模授信。

今年,全国计划新建保障房和棚户区改造1000万套,住房和城乡建设部副部长齐骥预计,年度投资在1.3万亿到1.4万亿元。

为进一步加快保障性安居工程建设进度,财政部、国家发展改革委、住房城乡建设部三部委昨日联合出台《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》,允许土地出让净收益、公积金增值收益中计提廉租房保障资金用于公租房,利用贷款贴息引导社会发展公租房。

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如此庞大的资金投入,外界一直担心能否成功筹集。对此,齐骥在昨天十一届全国人大四次会议新闻中心举办的记者会上详解经费来源。他还透露,今年我国保障性住房供应总量将首次超过商品房。

通知规定,从2010年起,各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下,可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金,统筹用于发展公共租赁住房,包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房,贷款贴息,向承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。

政府出资5000多亿元

随着楼市调控政策的深入,公租房在增加供给方面的作用日益凸显,各地公租房建设计划也大幅扩容。据统计,2011年,仅京、沪、渝、穗四城市计划开工的公租房建设规模就超过2000万平方米,同比增长逾两倍,需要投入的开发资金近千亿元。但从目前来看,大部分地方公租房建设都是靠政府投资,只有一部分项目通过国企或财政担保下的公积金贷款来融资。随着公租房建设计划的扩容,现有资金来源显然难以满足需要。

齐骥透露,1000万套保障房中,包括400万套棚户区改造、200万套经济适用房和两限房,以及400万套廉租房和公租房。

根据财政部公布的数据,2009年全国土地出让收入为1.4万亿元,据业内人士介绍,在上海市中心城区由于动迁成本较高,土地出让金收益率大概在20%左右,而闵行、松江等较偏远区域收益率大概在40%左右,而在二、三线城市则更高。即便以30%的收益率水平计算,2009年全国土地净收益大概约4200亿元,以净收益的10%来算,至少全国土地出让收入中可有420亿元的资金投入廉租房及公租房建设。

齐骥表示,经测算,1000万套保障房政策所需的年度投资在1.3万亿到1.4万亿元之间,由于各市县人民政府须无偿划拨土地兴建保障房,这一成本不包括土地成本。按照1.3万亿元计算,这其中有5000亿元的经济适用住房和两限房的建设资金,主要由社会机构通过市场运作方式来解决;此外,400万套棚户区改造房所需要的年度投资约5000亿元,中央政府和省级、市级政府补助后,由工矿企业和被改造的职工筹集,大约有3400亿元。

复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰告诉记者,其实之前就政策层面来说,一直都允许土地出让金净收益和公积金增值收益用于廉租房建设的,只是现在全国大力鼓励推进公租房这个保障房品种,所以才专门发文,进一步明确资金用途。

“这样算下来,有8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来的。剩余的5000多亿的资金,将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。”齐骥表示。

陈杰同时表示,目前国家大力发展公租房的决心和力度非常大,但资金投入方面虽有政策,但落实上存在难点。比如说,各地方政府虽然有大量土地出让收入,但很多地方政府都表示收入都用于基础建设、动拆迁成本等方面去了,土地出让没有净收益。而业内对公积金增值收益用于保障房建设也存在争议,质疑是否会损害缴存职工的利益。目前,公积金增值收益大多以贷款的形式用于保障房建设,但放贷风险如何把控尚存管理空白。此外,公积金每年的放贷规模完全根据楼市成交量的起落而有所不同,因此结余资金及产生的增值收益也不稳定,很难形成一笔稳定的资金投入保障房建设。

这其中,中央用于保障性安居工程的资金将达到1000多亿元,地方政府在财政预算中要列支一部分,另外,住建部强调,要严格执行土地出让净收益用于保障性住房建设的比例不低于10%的规定,资金缺口大的地方,要进一步提高比例。

除了这些政策之外,2007年国务院24号文件当中明确,各地公积金增值收益扣除风险准备金等费用外,要全部用于廉租住房建设。齐骥介绍,2010年,公积金增值净收益中用于廉租住房建设的有50多亿,今年有望继续提升。

齐骥还透露,今年中央代地方发行的2000亿元国债当中,地方要优先用于保障性住房,特别是公共租赁住房建设。

住建部还提出和建议了一系列的财政、金融支持政策。譬如,去年开始,全国清理地方融资平台时,保留了为支持保障性安居工程建设的融资平台,该融资平台可以继续运作而且要发展。另外,还开展了利用公积金贷款支持保障性住房建设的试点工作,2010年计划400多亿,今年还有类似指标。

齐骥透露,住建部将很快制定金融机构支持保障性安居工程建设特别是公共租赁住房建设的中长期贷款政策。政策的设计方案是,通过政府补助、注入资本金或者贴息,然后再通过商业银行贷款,提高融资能力。

各地筹资自有一套

要真正落实资金来源,地方政府责任重大,也考验地方政府的决心和智慧。“现在大家也都在各显神通,进行各种创新的尝试。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰对《第一财经日报》记者表示。

在各大城市中,重庆最早也最清晰地勾画了公租房所需资金路线图。以重庆3年内将建4000万平方米公租房为例,需要1000亿元的资金。重庆市市长黄奇帆称,这些钱的主要来源有三个,其一是政府储备的土地出让资金;其二是部分新发生的土地出让金以及从房产税拿出一部分;其三是预算内财政收入的一部分和中央补助。剩下的几百亿则可以通过银行、保险、信托、社保、住房公积金融资。

广州则提出正在研究房地产投资信托基金、提高用于保障房建设的土地出让金净收益比例等手段解决融资难题。

“我们目前正在考虑采取几个渠道融资,比如和银行商谈能否把租赁型保障性住房的贷款时限拉长,一般银行贷款时限是5年,如果放长到10年或是20年,会有利于资金的周转。”
广州市住房保障办公室副主任张强在广州“两会”期间如此表示。

张强透露,广州对于保障房建设的财政投入力度也在加大,原来土地出让金净收益的10%用于保障性住房建设,将来这个比例会提高,“我们设定了几个提高的方案,具体提高到多少很快就会公布。”

而上海方面给出的答案,则是在公租房的实施推进中,探索通过住房公积金增值收益收储公租房项目、利用保险资金向公租房运营机构提供债权融资、鼓励民间资金投资公租房项目、依托REITs募集公租房建设等多种方式,吸引各类社会资金逐步参与到公租房建设发展中来,实现公租房的可持续发展。

保监会主席吴定富在“两会”期间透露,保监会正与上海市政府洽谈保险资金参与保障房建设项目,将在上海展开试点,目前在法律上没有障碍。

不过,陈杰也表示,目前在地方的创新上,国家政策的口子开得并不大,或者说这些创新“还有点灰色”,还需要进一步政策突破的空间。

另外需要注意的是,在住建部解析的保障房资金来源中,并没有太多出现社会资金的影子。陈杰表示,从长期来看,要实现保障房的可持续发展,还是要找到社会资金投资保障房的盈利模式,使其可以长期留在保障房市场中。

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