地产基金2.0时代将迎来并购盛宴

惨淡的市场成交以及看空的大势预期让开发商一直避谈的“股权融资”终于跃然纸上,而对这样的一天,蓄势已久的人民币基金已经等待了很久。  传统售房旺季金九银十到来之日,却成为了人民币基金募集、收购的“集中签约季”。中国房地产信息集团最新的一份统计显示,2011年4~8月,北京商用物业整体收购签约已达14宗,总交易额超过400亿元人民币,其中由人民币基金收购的约占76%。  与此同时,以房地产项目或商用物业为收购目标的人民币基金募集工作,也已渐入佳境。世邦魏理仕的统计预估,以私募方式募集的针对房地产和商用物业收购为目的指向的人民币基金或准基金,在中国内地规模已经超过300亿元。  股权终到  “市场好的时候,无论是开发企业还是项目,即便资金有困难,首选的也都是债权性的融资。我们也想投股权,但人家不答应。但是现在不一样了,开发商也接受我们谈股权了,而且项目的价格并不像我们想象的那么高。”苏鑫告诉《中国经营报》记者。  苏鑫是高和人民币基金的发起、管理者。就在接受记者采访的前两周,他在北京东三环沿线刚刚收购一个写字楼项目,所谓“收购”就是100%股权的买入。在此之前,他已经用同样的方式收购了位于东二环、北三环沿线的两个商用物业。而这样的股权并购,即便是放在一年前,还不是那么容易的事情。  之前曾在美林供职的蓬刚也有同样的感受。他现在的身份是一家新的人民币基金安泰磐石的发起人和管理人。他告诉记者,在他供职于美林的阶段,除去以PE方式投入未上市公司的房地产企业外,开发商一般是不接受对于项目层面的融资的,因为当时房地产企业认定市场发展向好,只要借债扛过未发预售证之前的困难时期,之后的日子便是一片光明。  但是,如今的情况终于全面反转。北京市房地产交易管理网的统计数据显示,8月29日至9月2日一周成交均价下跌近3000元/平方米。蓬刚告诉记者,他作为管理人的安泰磐石唯一的投向就是项目股权。“我们最多占到项目49%的股权,不谋求控股,但短期的债权融资我们是肯定不做的。”  清华大学房地产金融研究中心主任冯科告诉记者,股权还是债权看似是一个融资环节的技术问题,但是,实质上却是一个标志性的信号,即开发企业对于未来市场的预期变化——开发商认为短期内市场交易的情况不会转好,所以坚持持有股权未必能够带来更多的收益,所以才能接受直接以股权的方式将项目转让。  苏鑫则告诉记者,目前高和投资在收购三个商用项目后,仍有多个项目正在接触谈判当中,“价格上谈的空间比较大,大家都认为市场不好,谈价格的障碍和阻力也不是很大。”  募资潮涌  相比于市场成交量的悲观走势,人民币基金在资金募集方面尽管也并不乐观,但相对于楼市的成交走势,还算乐观。记者了解到,目前人民币基金的募集资金来源基本上来自两个方向,一是大的个人富余资金寻找投资方向,委托或加入人民币基金进行投资升值。另一方面是借助信托、银行理财产品向散户募集资金。  蓬刚告诉记者,安泰磐石的资金来源即是由这两方面的资金构成。一方面是大的个人投资者作为基石投资者进入;另外一方面则是通过信托公司对散户进行资金募集。安泰磐石总的募集资金额约在30亿元左右,其中基石投资者占总额近10亿元的份额,其他20亿元则通过信托渠道进行募集。  消息人士称,包括恒大集团董事局主席许家印、富力地产联席董事长李思廉在内的多位房地产大型企业实际控制人,均以基石投资者的身份进入安泰磐石。“他们都是以个人名义和资金进入安泰磐石,而非公司名义。”消息人士说。恒大、富力两家企业的相关负责人均表示,此举属于公司实际控制人的个人投资行为,上市公司没有披露和说明的义务。  蓬刚向本报记者证实了许家印、李思廉作为基石投资者身份的介入,但他并未透露这些基石投资人投入的额度,对此,他只是向记者表示,“平均算下来,每人大约一个亿。”不过,蓬刚向记者强调,许家印、李思廉虽为房地产业内人士,但对于基金的投向不做干涉。  苏鑫则表示,目前市场上的资金募集的难度从近一阶段来看,有明显的提高,资金的使用成本和价格也在提升。“但是从我接触的资金持有者的状态来看,都还没有其他的投资渠道,所以,投资者仍然还愿意把钱投到我们的基金里面来。”蓬刚和苏鑫都表示,目前的行业平均回报率约在20%左右。  抛盘大潮  来自清科研究中心的统计显示,今年前7月,房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗,总涉及金额达到175.39亿元人民币,不仅相比去年同期的36宗及86.85亿元人民币分别上涨了72.2%及101.9%,而且并购金额已超过了去年全年165.25亿元的规模。在楼市调控周期下,房地产企业间的总并购金额及平均单案例并购金额,均创造了历史新高。  “虽说总体银根缩紧,但大型央企和品牌房企由于融资渠道相对广阔,现金储备相对充裕,出于战略布局和快速扩张的需要,也加大了对中小房企的收购力度。”张大伟表示,对于中小房企来说,目前最好的选择就是降价求量或者被并购抱团,持续“并购潮”即将拉开帷幕。  清科研究中心分析师徐卫卿表示,在房地产调控几近掐断开发商融资渠道的大环境下,私募股权房地产投资基金从去年开始异军突起。根据统计数据显示,2010年有10家新募集的私募房地产基金,其中披露金额的有8家,募集总额为18.59亿美元,从募集规模上看比2009年猛增近4倍。清科研究中心分析,私募房地产基金的涌入对房地产的并购大潮起到推波助澜的作用,预计私募房地产基金在2011年会进入高速发展期,资本市场将涌现越来越多不同类型和规模的房地产私募股权基金(PE)。

  “经济新常态,地产新未来”,成为当下房地产行业的新主题,房地产行业在经历2013年的峰值之后的发展趋势和格局发生着前所未有的变化,大型房企转型分化,中小型房企资金承压,房地产业陷入动荡,以地产基金为首的金融资本则迎来机遇。

进入2015年的第二个季度,房地产开发商中开始掀起大规模的营销攻坚战,配合着刚刚宣布的3·30新政,2014年低迷的楼市翻了篇。

  据悉,2014年,我国私募房地产基金市场呈现几个显著特点:资金的募集方面,有了一些新的渠道和策略,更多低成本资金进入市场;资金来源更加广泛,包括非常多的险资,个人、大学的一些捐赠资金也参与其中;专家管理方面,专业房地产管理机构越来越多,交易成本也在降低;同时,投资者进入房地产基金的股权交易更具流动性,机构间交易和二级市场这块已经建立了全国性的平台,交易的活跃度已经开始逐步提升。

2014年被部分地产业内人士称为“最坏的一年”,在这一年,地产开发商开始转变思维不断求变,而与开发商祸福相依的房地产私募基金,同样受到影响。

  房地产基金

根据清科研究统计,在2013年的整个私募股权投资市场,房地产基金完成募资金额占比超过三成,而到了2014年,这一比例降至16.5%,整体占比几乎减半。

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除地产公司旗下的私募基金主要仍为融资作用外,市场类地产私募基金接下来将更倾向通过偏股权类形式,甚至是纯股权类形式参与投资,更主动地参与管理。

  “以往的投资拉动GDP,中国经济迎来了新的常态。在这一阶段,虽然房地产行业遇到困难,但由于新一届政府带来很多新的利好政策,新的宏观经济条面调结构、控新增、减存量成为经济重心。”清科集团执行副总裁、清科研究中心董事总经理符星华告诉中国房地产报记者,房地产基金已经进入2.0时代。

2014年地产私募基金发展受阻

  作为国内房地产融资的重要渠道之一,房地产基金近几年发展迅猛,逐渐成为一支不可忽视的新生力量。2013年我国房地产基金在募资额度、投资规模、推出数量等方面均达到行业历史最高水平。数据显示,2010年之前,国内人民币房地产基金仅有20多只,100亿元左右的市场规模。而到2013年新募房地产基金数量达到132只;从披露的募资金额看,募资总额达到106.67亿美元,同比增长79.1%。2013年私募行业进入了规模化发展时代,截至2013年底,全国房地产基金管理机构已超500家,管理规模超6000亿元人民币。

“对地产基金行业而言,就是高位盘整,各自分化。”易居资本创新研发部总监吴洋向理财周报记者表示。

  房地产兼具投资和消费的双属性,行业的发展关系到众多领域健康持续的发展。清科统计数据显示,无论是房价还是销售在2014年前三季度都面临非常大的挑战,整个行业区域分化严重,但是对房地产全产业链上来说,诸多的细分领域又出现了新的发展机遇。大型房地产商在2014年开始布局银行和保险。另外通过房地产股权投资基金或者是泛房地产的股权投资基金,涉足房地产行业的细分上下游产业链,投资非常活跃。

根据清科研究中心的统计,2013年,中国私募股权投资市场共新募集完成349只可投资于大陆地区的私募股权投资基金,募资金额共计345.06亿美
元。其中房地产基金完成募集106.67亿美元,数量与金额占比均超过总量的三成。显然,彼时地产行业是私募股权投资最热衷的对象。

  清科研究中心最新发布的研报显示:2014年上半年整个私募房地产基金完成接近44亿美元的基金募集。三季度,国内私募房地产基金募集21只,共到位19.35亿美元,超过了今年一、二季度募集的14只及总金额15.28亿美元。其中,并购基金共募集完成16只,涉及金额6.2亿美元。

进入2014年,私募股权投资市场完成募集631.29亿美元,房地产私募基金募集共计104.39亿美元。虽金额与前一年同比相差无几,但总体占比已缩减到16.5%。

  从房地产基金的推出渠道上来看,2013年~2014年上半年,整个私募房地产基金的投资,推出是非常活跃的。2014年上半年比2013年上半年同比增长更为明显。以2013年全年的数据来看,全年推出64笔,远超过2012年的12笔。

“私募基金肯定跟行业景气度是相关的。”清科研究中心研究总监姬利认为,2014年地产私募总体募资金额增速放缓,主要源于两方面原因。

  并购基金潮涌

“当房地产开发走向下行的时候,肯定会相应影响到整个地产私募基金行业的发展,这主要会表现在项目层面上,就是没有质地比较好的项目。另外从运作来看,项目质地不如以往,就会在未来的经营、出售过程中出现问题。”姬利继续表示,另一方面则受到信托的影响。

  地产基金公司对房地产业动荡期出现的并购机遇,早已有行动。

“2014年其实整个信托行业的下滑,包括一些风险的暴露,也对地产私募基金会有比较大的影响。因为此前地产私募基金募资的通道基本上还是通过信托。”姬利解释道,但目前信托在地产产品的发行上基本属于关停状态。

  9月3日,深圳地产私募基金德信资本正式上线一款“德信·天朝房地产并购基金”,10月14日,德信资本在深圳举行了并购基金新闻发布会暨成长伙伴签约仪式。与深圳天朝集团、广东通大旭日集团分别签订成长伙伴协议,结成长期战略成长伙伴合作关系。

沪上一位地产私募业内人士也深有体会。“我们以往进行项目探讨时,会跟一些银行进行交流合作。比如在2013年,我们知道的是,我们合作银行的私人银行
部基本上会帮助一些地产基金销售产品。但到了2014年,这家银行的这块业务在明显缩小,所以我们也没有继续合作下去了。”

  德信资本董事长陈义枫对此表示,这是一种宽泛意义上的并购基金,交易结构是:由天朝集团收购一线城市的房地产项目,德信资本提供融资,将项目进行整合、包装后再行销售。
“房地产下行周期,一些小的地产商因为资金链等原因,手上的项目没法做下去,要找人接手,这就给我们带来机会。”陈义枫说。

该人士告诉记者,与之合作的银行是一家规模较大的民营上市银行。“连银行的这部分业务也在缩小,所以其实可看到整个市场在募资环节都是在往下走的。”

  在深圳,除了德信资本外,新富资本、联合创投等私募机构都纷纷推出自己的地产并购基金项目。

总部位于深圳地区的德信资本,其董事长陈义枫向理财周报记者分享了他关于今年市场的看法。

  此前,高和资本董事长苏鑫曾对媒体披露,该公司正在筹建一只房地产并购基金,专门寻觅在楼市调整过程中出现的并购机会。

“我还是维持‘三底错位’是房地产基金投资窗口期的观点。”据陈义枫的判断,当前房地产市场正处于一个“三底错位”期,所谓“三底”,即“政策底”、
“市场底”及“企业底”。“过去一年,政策已经‘触底’在往上走,从去年9·30政策,到今年3·30,都是重大的政策利好。只要市场还没有达到预期热
度,政府还是会不断地出利好政策。”

  早在2012年,中国信达旗下的中国金谷国际信托公司、信达投资有限公司、信达地产股份有限公司(以下简称“金谷信托”、“信达投资”、“信达地产”),三家公司作为发起人正在组建一只总规模100亿元的房地产并购基金的消息就曾引发媒体的关注。

据他的理解,目前,由于市场处于“筑底”过程,热度不足以支撑微观主体的现金流重新转正,所以微观主体仍处于下行通道,即“企业底”还没有到。“现在还不是企业最困难的时候,最困难时期预计将会在2015年二、三季度到来。”

  该规模巨大的特殊机会型并购基金采用有限合伙制形式,投资方向主要为不良房地产信托产品收购,基金管理人或为信达汇融股权投资基金管理公司。

市场环境短期并未完全好转,私募基金也有新的期待可循。“在目前市场低迷的情况下,创新对于地产基金业务来说是必然的,就是看大家都往什么方向走,如果走得通,未来可能会出现比较多的创新点。”姬利表示。

  苏鑫在接受中国房地产报记者采访时分析称,房地产并购基金在投资策略、对象、退出方式、时间长短等方面都和一般的基金有所不同。并购基金的时间会长一些。主要由于市场是波动的,周期太短,就可能会碰到高买低卖的情况。

“市场也有一些亮点出来。”姬利列举道,包括REITs试点,互联网+房地产项目形式的出现,及旅游地产等热点项目等。“总体来看,整个行业在往下走,
一些亮点并不足以扭转整个地产私募基金的趋势。受行业影响,地产私募基金从2014年一直到2015年,都还是在一个低迷状态。”

  他认为,基于规避风险的考虑,高和更倾向于收购资产而不是土地。他认为,一个项目从买地到最终建成,可能要三到五年,如果基金退出的时间刚好碰上了市场低点,就有可能亏损。同时,现在虽然楼市成交低迷,但是土地的价格并没有实质性的下降。此外,资产还有一个好处,即经过改造可以升值。

猎寻私募创新,股权类成趋势

  地产变革期,

在易居资本吴洋看来,地产私募基金的行业格局近几年变化较大,尤其在2014年,基金业协会推出私募基金备案制之后,“更多的地产私募基金涌现出来,”其补充道,“可以说是百家争鸣、各有特色。”

  地产基金的良机

尤其在新设立的第三方基金中。私募基金业内普遍认为,有地产开发商背景的私募基金主要职责依旧在于为开发商融资提供服务,如金地集团旗下稳盛投资,保利地产旗下信保基金等。

  “目前来看,房地产市场处于底部,政策的底已经很明朗了,市场下行已经见底,但是企业还没有突破最困难的时候,企业的底还在后边,这个时候企业困难,前景看好,是最好的收购时机”。陈义枫在接受中国房地产报采访时表示。

而包括鼎辉投资、高和资本在内的市场化私募基金,因其独立性,更多在寻求“创新打法”。

  他认为流动性紧缺,必将催生三类
“困境”——困境资产、困境项目和困境企业。这三类
“困境”是催生大量交易机会的主要因素。当前房地产市场分化加剧,整合提速,房地产基金可发挥扶强汰弱的作用,并购基金大有可为。

“高和的打法很像黑石,他们做的是一级城市核心地段的商办物业改造。中城投资算是老牌地产私募基金,他们从原来作为会员单位融资的角色,变成了非常独
立,有自己的打法的机构,比如去年他们跟招商银行联手做的几单基金,都是比较创新的。”前述地产私募基金业内人士举例道。

  统计数据表明,全国百强房企市场销售额占有率2008年是21.79%,2013年虽已达到30.7%,但和主要发达国家仍有很大差距,资料显示,美国房企十强市场占有率已在30%左右。

业务创新层面,业内则是在REITs的试点中看到更多创新希望。“小股操盘,就要把重资产的部分拿出来,拿出来最好的处理方式就是把他打成资产包来证券化。”

  由此可见,行业的集中度仍有待提高。对于那些经营稳健、成本控制力强、融资渠道多元化的大型房企将会获得更大的市场份额,而一大批专业度欠缺、实力潜力较弱、资金链薄弱的中小企业将会濒临破产、倒闭、被并购而遭淘汰出局,房企总量会明显减少。因此,今年类似于浙江兴润置业破产、倒闭的案例,将会越来越多。这也就意味着,对于从事股权或债券投资的房地产私募基金而言将迎来机遇。

具体到项目投入方面,做更多偏股权甚至纯股权投入的项目被私募基金公司提上日程。

  “随着行业的分化和政策的淡化,并购将成为2015年房地产行业的最大主力。在这个过程中,如何利用好上市公司的平台,是银行、券商、信托、保险等必须思考的课题。”中信建投证券研究所执行总经理苏雪晶告诉中国房地产报记者。

在北京,一家地产私募基金公司内部人士告诉记者,今年公司希望与大型机构联手,以纯股权的模式投资到项目中。“因为基本上都是债、股+债的方式居多,但受到信托和银行方面的挤压,生存空间会很小,所以现在向纯股权发展。”该人士透露。

  “2014年房地产走势出现了微妙性的转折,不同地域走势逐渐分化。今年中国私募房地产市场募投较2013年大幅下滑。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉在接受采访时称,前几年募投火爆的地产私募面临“洗牌”,部分有实力的地产基金则开始积极探索并购模式。

陈义枫这样告诉理财周报记者,“我认为房地产私募基金的发展有两大主流趋势:一是偏股权类的地产基金。过去,地产基金多以债权类业务为主,管理人多为被
动管理,市场下行时受冲击较大。目前,固定收益类的地产基金在逐渐式微,股权类主动管理型地产基金将会是未来发展的趋势。因为市场下行,开发商的开发、去
化周期会拉长,开发刚需类产品利润空间走低,这与私募基金的高资金成本是不匹配的。”

  恒银基金执行总裁许鹏表示:“在目前房地产市场预期不是很明朗的前提下,房地产市场确实存在一定的潜在风险,但有风险同时也有机遇。在房地产市场调整的大背景下,地产基金的投资机会相比过去反而提升幅度更大。房地产市场本身是一个重资本行业,当市场的并购机会出现时,谁拥有金融资源优势,谁就会获得市场优势。”

另一个趋势是地产并购基金。陈义枫表示,市场区域分化、去化速度放慢明显,开发商会入不敷出,流动性风险将集中爆发。目前房地产市场上出现三种困境标
的,一是资产困境,资产所有者没有能力继续持有资产。二是项目困境,土地所有者没有能力开发项目。三是整个房地产开发企业陷入困境。对于房地产基金来说,
并购这些困境标的安全边际高,收益预期大。

  区域选择分化

  “目前来看,房地产与我国的宏观经济相伴相随,经济增长持续低迷,意味着在政策方面对房地产会有一些利好的调整和变化。在房地产变革时期,中小型房企生存发展的根本就是现金为王,而目前的情况来看,多数中小型房企资金承压,部分房企持有一些标的不错的物业又面临资金困境,对于地产基金而言,就是很好的并购机会。”中国先锋金融集团有限公司基金合作部总经理彭树发告诉中国房地产报记者。

  而对于并购基金来说,区域性选择是当前重点考虑的方向之一。并购基金在区域选择上多数倾向于北上广深等一线城市,但也有选择竞争相对较小的中西部城市。

  深圳中久投资有限公司董事长助理潘昭先向中国房地产报记者表示:“目前的房地产市场而言,机会主要集中在北上广深一线城市,二三四线城市所谓刚性需求,完全是开发商炮制出来的,在相对时间来说已经严重过剩,但也不能完全排除这些区域的机遇。”

  他介绍,目前中久投资有限公司主要是跟大型房企和投资机构合作,风险系数相对较小,部分地产项目由中久投资主导并购,多数为跟投。

  彭树发介绍,先锋金融集团的房地产业务只占很小的体量,主要集中在写字楼,方式主要有整体持有,以及商务空间的模式,在区域选择上更偏好北上广深等一线城市对写字楼有巨大需求的区域。

  陈义枫则对区域的选择上更强调区域的周转速度,“我们买了项目目的是要卖出去,所以流动性较强的区域是选择重点”。

  据重庆当地的私募管理人透露,九鼎投资、盛世神州等一线私募都将目光转向了重庆等竞争相对较小的中西部城市。今年下半年,外地私募进入重庆的比例明显增多。估计明年将有大批的并购基金集中成立,不单是资金紧张的房企,而且进入退出期的老基金,目前都有大把的项目需要出手。因为,同为一线城市,北上广等地区的并购竞争更激烈,除了国内的大型私募之外,上市房企也盯上了这一市场。

  主动管理是关键

  招商基金全资子公司招商财富一位不愿透露姓名的经理在接受中国房地产报采访时说:“房地产市场大的趋势还是看好的,对于资管公司来说对房地产行业短期的分析判断没有价值,对于国内地产基金而言只有几年的发展历程,属于新兴的业态,目前的商业环境还是非常市场化的,制度层面不存在特别的阻遏,随着市场的结构性变化,就某个项目而言还是存在机会的。对于并购基金的机遇而言,从资管角度来看形势很明确了,机会是有的,但是关键要看管理团队的专业能力。”

  小牛投资总经理王成祥此前接受媒体采访时亦表示,目前很多金融机构开始探索并购的模式,实际上对于房地产基金提出了挑战,并购的核心不在于前端的收购,而在于收购后的运营管理和价值提升。

  他认为,房地产基金不再是粗放式的一拥而上,体现出精益投资模式的需求,投资团队更加专业,从原来的从众管理到更加深入的主动管理,投资主体更加明确。投资方式逐渐向股权投资、资产的并购、不动产并购转变,专业分工明细,出现尾盘收购基金、物业升值基金。

  彭树发也强调,并购基金虽然有不错的机遇,但是这个机遇同时也存在问题,因为目前房地产基金多数以债务融资为主,或以明股实债的形式介入,而现在的房地产市场环境,对于房地产企业来说不能保证以往房地产市场黄金时期的收益,潜藏一定风险,就需要看地产基金公司的专业度,主动管理能力,出现机会能把握住,这才可以给地产基金公司带来丰厚的回报。

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