住建部限期3月上报民资进入保障房政策方案

距离国务院“上半年出台新非公经济36条执行细则”的时间底线尚有不足3个月之时,首个“细则”已经基本锁定在保障性安居工程领域。  《中国经营报》记者日前获悉,面对历史上规模最大的保障性安居工程在建规模,住房和城乡建设部(下称住建部)已经抓紧起草鼓励社会民间资本进入保障性安居工程开发、建设领域的详细规定,以确保2012年超过1700万套在建保障性住房带来的巨大资金需求。  对此,以房地产开发企业为代表的民间资本,表现出的是谨慎的欢迎。实际上,对于购置型保障性住房的代建,社会资本已经有较为清晰的进入路径。但对于包括公共租赁房、廉租房在内的租赁型保障性住房,引入社会资本之后如何确保其安全和微利,则是目前较为棘手的问题。  突破保障房  2012年3月,国家发展和改革委员会下发2012年深化经济体制改革工作重点,明确提出在2012年上半年,要出台“新非公经济36条”所涉各行业领域的执行细则。记者获悉,相比于垄断情况较为严重的石油化工、重化工业等领域,社会资本进入保障性安居工程将有可能最先突破。  一位不愿具名的住建部官员向记者证实,日前,在内部会议上,住建部副部长齐骥向包括与会的地方住房和城乡及建设系统负责人强调,住建部正在抓紧起草社会资本进入保障性住房开发、建设领域的详细规定,以使社会资本进入保障性安居工程建设规范化。  记者了解到,这项工作已经启动。目前,主要方向包括落实既有的参与保障性住房建设的税费减免政策;同时,对于参与公共租赁住房、廉租住房开发建设的社会资本,对其商业银行优先发放贷款的同时,通过地方财政和中央财政转移支付资金予以贴息和补助。  实际上,在此之前,地方政府对于社会资本进入保障性住房的开发建设,已有部分尝试。2011年,河北省与万科企业股份有限公司签订战略合作协议,由万科为河北省多个城市代建保障性安居工程,然后再按照协议,由政府回购。上海绿地集团、绿城(中国)等全国性房地产开发企业,也介入了多地的保障性住房和动迁安置、旧区改造项目的开发建设。  不过,一些与地方政府合作保障性住房建设、开发的房地产开发企业相关负责人向记者表示,由于目前对于社会资本介入保障性住房开发建设没有统一的规定和相对统一、规范的操作模式,企业在介入保障性安居工程时,有一定的担忧。  齐骥在前述内部会议上表示,对于这种地方政府的尝试性探索,中央政府和住建部是支持和鼓励的。住建部正在起草有关社会资本介入保障性安居工程的详细规定,就是为了确保社会资本能够顺利进入保障性住房开发建设领域,并进行多元化的尝试和探索。  记者了解到,所谓“民间社会资本进入保障性开发建设”中的社会民间资本,主要还将通过房地产开发企业的形式介入。由于目前对于企业承揽保障性住房开发建设有较为严格的资质管理规定,不可能通过简单的筹资就能进入。  资金压力大  社会资本进入保障性住房开发建设之所以迅速提速,与保障性安居工程的巨大资金需求有关。齐骥在上述会议上披露数据称,按照国务院要求,到“十二五”末期,住房保障的覆盖面要达到20%,这意味着至少将有5000万人口被纳入保障性住房体系。  记者了解到,“十一五”期间,住房保障的覆盖比例约在5%左右,这一目标意味着,“十二五”期间,住房保障的覆盖面要提高至少15%,这一涨幅远远超过“十五”时期到“十一五”时期的幅度。  前述不愿具名的住建部官员向记者承认,尽管2011年保障性安居工程的资金到位情况较好,但2012年随着在建规模的不断扩大,地方政府普遍反映在资金方面面临一定的压力。齐骥也在内部会议上表示,由于近两年保障性安居工程开工量大,任务紧,部分地方政府在一定程度上面临保障房建设、运营的资金来源压力。

地方政府存回购拖延现象,影响房企积极性

摘要:
3月9日上午9:00,十一届全国人大四次会议新闻中心在梅地亚中心多功能厅举行记者会。住房和城乡建设部副部长齐骥、房地产市场监管司司长沈建忠、住房和城乡建设部住房保障司司长冯俊将就「保障性住房建设和房地产市场调控」的相关问题回答中外记者的中国住建部:建保障房需1.3万亿
政府出5000亿
3月9日上午9:00,十一届全国人大四次会议新闻中心在梅地亚中心多功能厅举行记者会。住房和城乡建设部副部长齐骥、房地产市场监管司司长沈建忠、住房和城乡建设部住房保障司司长冯俊将就「保障性住房建设和房地产市场调控」的相关问题回答中外记者的提问。
据环球网报道,十一届全国人大四次会议新闻中心3月9日上午9:00在梅地亚中心多功能厅举行记者会。住房和城乡建设部副部长齐骥、房地产市场监管司司长沈建忠、住房和城乡建设部住房保障司司长冯俊将就「保障性住房建设和房地产市场调控」的相关问题回答中外记者的提问。
齐骥:在政府工作报告中,总理已经提到,今年中央用于保障性安居工程的资金将达到1000多亿元。我们在测算地方政府资金来源时,大致做了以下分析。按照现有的规定和标准,首先,对保障性安居工程建设资金,地方政府要纳入本级财政预算,在财政预算中要列支一部分。
有些地方把用于保障性安居工程建设的土地净收益计提比例提高到20%。大家知道去年全国土地出让总收入,可以预测今年的土地出让总收入,各地严格执行不低于10%甚至进一步提高计提比例,这是一大笔资金。这都是现有的政策规定
第三,住房公积金。在2007年国务院24号文件当中明确,各地公积金增值收益扣除风险准备金等费用外,要全部用于廉租住房建设,这是现行的政策规定。去年全国公积金增值净收益,用于廉租住房建设的有50多亿,今年会有进一步提升。
除此之外,为了确保今年1000万套保障性安居工程资金的落实,我们还提出和建议了一系列的财政、金融等支持政策,比如说去年开始,全国清理各个地方的融资平台,保留了为支持保障性安居工程建设的融资平台,这个融资平台可以继续运作而且要发展。另外,我们还开展了利用公积金贷款支持保障性住房建设的试点工作,去年计划了400多亿,今年还要有这样一个指标。
再有,我们正在研究,很快会制定金融机构支持保障性安居工程建设特别是公共租赁住房建设的中长期贷款政策。政策的设计,通过政府补助、注入资本金或者贴息,然后再通过商业银行贷款,大大提高融资的能力。
最后一点,我想在这儿特别给大家介绍一下,国务院和相关部门的文件当中都提到,对于公共租赁住房的投资建设,我们将采取政府主导、社会参与这样一个模式,因此我们也制定了相应的优惠政策,来鼓励和吸引更多的企业参与公共租赁住房的建设和运营。所以我想,通过现有的资金渠道和一些新的政策支持,今年完成1000万保障性安居工程的任务,具体说就是1.4万亿的投资应该说是完全可能的。
齐骥:很高兴今天第一个问题就谈到了我们社会广泛关注的今年国家要开工建设1000万套保障性住房和各类棚户区的改造。大家都知道,盖房子特别是实施保障性安居工程,有几个必须保障,第一个是土地供应要有保证,没有地的话,房子没处建。第二个就是资金的保障,因为这么大的工程量,一定要有巨大的资金投入和支持。第三个就是生产能力的保障,比如我们的建筑材料,我们的施工机械、施工人员,就是说我们有能力在一定时间内去完成这么大的工程量。
齐骥:刚才您主要是谈到资金保障的问题,我大致给各位报告一下,今年我们计划新开工建设各类保障性住房和棚户区改造1000万套,这个任务在今年政府工作报告当中已经明确地提出了。细分一下,这1000万套保障性安居工程包括保障性住房和棚户区改造,其中有一部分是通过社会机构来开发运行,按照相关的政策去配售给我们的保障对象,比如说经济适用住房,还有一些城市今年要大规模地建一些两限房。限套型面积、限销售价位,就是两限房。根据各地报上来的计划,这两块加在一起,有近200万套,所需要的资金投入大概在5000亿元上下。
齐骥:我补充一下,我们在拟定1000万套保障性安居工程的目标任务时,我们就对通过什么样的渠道来筹集到足够的资金,保障这一目标任务的完成,做了一个大致的测算,年度投资大概在1.3万亿到1.4万亿之间,咱们暂且说是1.3万亿左右。我刚才讲过,经济适用住房和两限房的建设资金,主要由社会机构通过市场运作方式来解决。当然在建设经济适用住房的时候,市县人民政府要无偿地划拨土地,这部分土地的成本,我们没有算在直接投资当中去,这也是数目不小的一笔钱。这样的话,在1.3万亿当中有5000亿左右是通过这样的方式解决掉,以往过去几年也是这样做的。
齐骥:再有,今年1000万套计划中,还有400万套左右是各类棚户区改造,包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、林区棚户区改造、煤矿棚户区改造,还有一些国有垦区棚户区改造。对于这一类政府主导的棚户区改造,中央政府、省级人民政府、市县人民政府都要拿出一定的补助资金,其中,今年中央将提供400亿元左右的资金支持,省和市县也要拿出一定的资金,来补助和支持这些棚户区的改造。
齐骥:另外,棚户区改造涉及的工业企业、工矿企业、农场、林场以及参与改造的职工,还要自筹一部分。初步估算,400万棚户区改造所需要的年度投资,也在5000亿左右。中央政府和省级、市级政府补助以后,由工矿企业和被改造的职工筹集的,大约有3400亿左右。这样算下来,完成今年1000万套的任务,有8000多亿是通过社会机构的投入和保障对像以及所在的企业筹集来的。剩余的5000多亿的资金,将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。
齐骥:在政府工作报告中,总理已经提到,今年中央用于保障性安居工程的资金将达到1000多亿元。我们在测算地方政府资金来源时,大致做了以下分析。按照现有的规定和标准,首先,对保障性安居工程建设资金,地方政府要纳入本级财政预算,在财政预算中要列支一部分。另外,按照现有的规定,今年我们特别强调,要严格执行土地出让净收益用于保障性住房建设的比例不低于10%的规定,资金缺口大的地方,要进一步提高比例。比如说最近河北省为了保证建设资金,把原来按土地出让净收益的10%计提,调整为按土地出让总收入的5%计提,用于保障性安居工程建设。有些地方把用于保障性安居工程建设的土地净收益计提比例提高到20%。大家知道去年全国土地出让总收入,可以预测今年的土地出让总收入,各地严格执行不低于10%甚至进一步提高计提比例,这是一大笔资金。这都是现有的政策规定。
齐骥:第三,住房公积金。在2007年国务院24号文件当中明确,各地公积金增值收益扣除风险准备金等费用外,要全部用于廉租住房建设,这是现行的政策规定。去年全国公积金增值净收益,用于廉租住房建设的有50多亿,今年会有进一步提升。除此之外,为了确保今年1000万套保障性安居工程资金的落实,我们还提出和建议了一系列的财政、金融等支持政策,比如说去年开始,全国清理各个地方的融资平台,保留了为支持保障性安居工程建设的融资平台,这个融资平台可以继续运作而且要发展。另外,我们还开展了利用公积金贷款支持保障性住房建设的试点工作,去年计划了400多亿,今年还要有这样一个指标。
齐骥:再有,我们正在研究,很快会制定金融机构支持保障性安居工程建设特别是公共租赁住房建设的中长期贷款政策。政策的设计,通过政府补助、注入资本金或者贴息,然后再通过商业银行贷款,大大提高融资的能力。
齐骥:最后一点,我想在这儿特别给大家介绍一下,国务院和相关部门的文件当中都提到,对于公共租赁住房的投资建设,我们将采取政府主导、社会参与这样一个模式,因此我们也制定了相应的优惠政策,来鼓励和吸引更多的企业参与公共租赁住房的建设和运营。所以我想,通过现有的资金渠道和一些新的政策支持,今年完成1000万保障性安居工程的任务,具体说就是1.4万亿的投资应该说是完全可能的。
住房保障法已经形成初稿
今天上午9:00,十一届全国人大四次会议新闻中心举行主题为「保障性住房建设和房地产市场调控」记者会。住房和城乡建设部副部长齐骥、住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠、住房和城乡建设部住房保障司司长冯俊出席记者会并接受媒体采访。
冯俊说,住房保障法是本届人大立法规划里的项目,这项工作从规划定了以后,我们住房和城乡建设部就紧锣密鼓地调研和起草,部里已经初步形成了一个初稿。当然这是一个新生事物,许多法律制度的研究也还有个渐进的过程。应该说,这项工作正在抓紧进行,但是什么时候能够出台,现在很难给出一个时间表。
法制建设是个非常严肃、非常慎重的过程,我们也会在一定的时候进行调查,征询公众的意见,也会听取专家的意见,当前进展比较顺利。我们当然也希望尽快提交国务院,国务院审议通过以后提交全国人大审议,这项工作我们绝不会耽误,也绝不会拖延。

在“聆听”了将近三年的“口号”和“倡议”之后,进入保障性安居工程的民营资本,终于有望得到政策的保障。作为全国保障性安居工程的主管部门,住房和城乡建设部(下称“住建部”)已经要求各省、自治区、直辖市政府制定“引导民间资本进入保障性安居工程”的政策方案。

这一方案被要求在2014年3月底之前上报住建部备案。备案方案将有望包括“引入民间资本的鼓励性、奖励性政策”“代建、配建的政府回购约束”等事关民间资本安全和收益保障的重要内容。而在此之前,对于民间资本进入保障性安居工程尚无地方制定相关配套政策框架的要求。

从2010年开始,保障性住房成为重点鼓励民间资本进入的领域。包括万科、绿城等一线房地产开发企业也以不同方式参与地方政府的保障房和棚改工程当中,但由于缺乏稳定的机制保障,其可持续性一直堪忧,而通过要求地方政府制定相关政策方案并报备住建部,是否能解决这一问题,尚未到做出结论的时刻。

限期3月

“我们现在正在紧张地进行‘引导民间资本参与保障性安居工程建设’的有关配套政策方案。”2014年1月9日清晨,山东省住房和城乡建设厅的一位官员向记者表示。山西、陕西省住房和城乡建设厅的有关负责人也向记者证实,本省正在进行同一政策的前期准备和起草论证工作。

这一工作已经被列入2014年住建部将要重点开展的工作之一。围绕该项工作,住建部部长姜伟新已经向各省、自治区、直辖市城建工作负责人提出具体要求,地方政府须在2014年3月底之前,将起草的基本方案报至住建部进行备案。

这是保障性住房被确定为民间资本的重点鼓励领域之后,作为保障性安居工程主管单位的住建部,首次就“民间资本进入保障性安居工程”的配套政策提出统一的时间性要求。此时,距离“非公经济36条”中首次提出准许民间资本参与保障性安居工程建设,已经将近3年时间。

2012年6月,住建部、国家发改委联合下发《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》,对鼓励民间资本进入保障性安居工程领域的一些原则性问题进行了规定,并要求地方政府在当年8月底前,对不符合法律法规的政策进行清理。不过,该文件下发后,地方政府并未及时出台配套性的对口制度。

一位不愿具名的住建部官员向记者表示,本次明确提出须在3月底前报备至住建部的政策方案,系由地方政府根据本地情况酌情制定,在上报至住建部后,由住建部根据有关政策和精神的要求进行调整,但会充分尊重地方政府的意见。“基本上地方为主,住建部进行原则性的把握,更鼓励地方政府的制度创新。”他向记者表示。

触及实质

2013年年底,根据各地方上报的保障性安居工程建设计划,2014年全年保障性安居工程的建设任务目标被确定为开工600万套以上,基本建成480万套以上,开工量中城镇棚户区改造370万套以上。

多位地方住房和城乡建设系统内部人士均向记者证实,在与本地分管城建的行政首长交流过程中,多位住建部高级官员明确表示,地方政府制定的“引导民间资本进入保障性安居工程”政策方案须对“引入民资”关键领域的问题,进行明确且详细的规定。

这些关键问题的领域可能涉及“引导、鼓励、奖励和优惠政策”“配建、代建回购的制度性安排”“工程质量保证机制”“信贷、金融和财政扶持手段”“民间资本的进入标准、方式”等,住建部希望借此确保民间资本进入保障性安居工程拥有足够的制度保障。

此前,住建部副部长齐骥在内部会议上表示,对于地方政府的尝试性探索,中央政府和住建部是支持和鼓励的。制定有关规定和政策框架,就是为了确保社会资本能够顺利进入保障性住房开发建设领域,并进行多元化的尝试和探索。

尽管住建部已经要求各地方政府在3月底前上报“引导民间资本进入保障性安居工程”的有关政策方案,但对于参与保障性安居工程,民间资本的主要部分——房地产开发企业仍然保持着极为谨慎的态度。

2011年,河北省曾与万科企业股份有限公司签订战略合作协议,按照当时达成的协议,万科通过代建的方式介入河北省各城市的保障性安居工程建设,在代建完成之后,由各地方政府按照约定回购。但是,双方在签订战略合作协议之后,落地和执行的效果并不理想。

“其实,在这个领域里,地方政府和房地产开发企业的诉求是有差距的,尤其是地方政府之所以希望引入民间资本,主要是考虑到自身财力有限,希望由企业代建在一定程度上进行合理的财务安排,但是,一旦在回购期满时,地方政府的财力仍不能满足于回购所需的资金,造成回购拖延,往往就带来企业运营的风险。”一位地方政府前任住建厅厅长向本报记者表示。

在与基金经理的交流中,万科企业股份有限公司的郁亮表示,万科参与保障性安居工程的原则是微利,以代建的模式为主,即发挥万科在施工、工程管理方面的专业性优势,一般情况下不会垫资持有保障性住房。其原因是,对于政府还款,目前没有明确的规定。

记者了解到,绿地集团在全国各城市参与的保障性安居工程主要是购置型保障性住房和旧区改造、动迁安置。绿地集团董事长张玉良承认,由于在租赁型保障性住房企业和社会资本如何介入方面没有明确的模式和规律可循,所以这“是个问题”。他希望在细化的相关规定中,对于社会资本如何介入公租房、廉租房等租赁型保障房,能够有较为明确的规定或指引。

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