专访:明年中国经济不乐观 是否硬着陆楼市调控是关键

4月份宏观经济数据低于预期的表现,引发了新一轮关于是否放松包括房地产在内的调控的争论,扬州市最近出台的“购房奖励”政策,更是被解读为,在宏观经济放缓的背景下,地方对于严厉的调控政策的再一次突围和试探。在扬州之前,已经有多达30多个城市出台了“微调”政策,除了佛山、芜湖等个别的直接挑战限购政策的被叫停之外,绝大部分“微调”政策都安然过关。  事实上,就时下宏观政策的现实而言,房地产政策的走向某种程度上成为中国宏观政策走向的风向标。是继续坚持调结构,促改革的既定目标,还是重新回归“保增长”的路径,无论对整个房地产市场,还是对整体经济而言,影响是不可低估的。坦率地说,4月份的宏观数据的确不好看:规模以上工业增加值同比增长9.3%,近3年来该数据首次滑落至个位数;固定资产投资增幅放缓至20.2%,低于3月份的20.9%;进出口较3月大幅回落,出口同比增长4.9%,而当月进口同比仅增长0.3%,与2011年平均25%的月度增幅对比可谓触目惊心。特别是,财政收入也不理想,前4个月全国财政收入同比增长12.5%,增幅回落18.9个百分点,税收收入增长8.1%,增幅同比回落22.4个百分点,是2009年以来的最低增幅,一些地方的财政收入出现了罕见的负增长。  应该说,面对全球不明朗的经济前景,面对希腊政治危机引发的欧元崩溃的危险,面对一些行业面临的现实困境,有针对性地采取一些措施稳定经济是必要的。比如,在4月份宏观数据公布的第二天,央行就在年内第二次下调了存款准备金。但是,在国际国内都处于调整的经济周期的情况下,中国对于经济增速的下滑,应该客观分析原因,采取有针对性的措施,但无论如何,在我们明知中国经济很多矛盾和问题解决的关键仍然在于下决心调结构和转变发展方式的情况下,任何确保经济稳定的刺激政策,都不应该干扰调结构的努力。  的确,中国的房地产调控,或者说,中国的宏观政策真的到了一个最关键的时刻。是保持政策的连续性,还是重拾宽松政策,避免经济下滑,恐怕首先要回答的问题是:宏观经济的放缓究竟是处于正常的周期,还是超出了正常的预期,放松政策是否能够遏制经济下滑,放松政策会对正在进行的调整结构的努力造成什么负面影响?不考虑清楚这些问题,每每经济增速放缓,就大呼小叫,只会拧开水龙头,只会重新没出息地想再次靠吹大房地产泡沫让经济走出困局,对中国经济的长期健康的危害是巨大而深远的。  无论从治理楼市泡沫本身而言,还是宏观经济调结构,转变发展方式的大局而言,坚持房地产调控,抑制投资投机无疑是最正确的选择,如果因为上半年宏观数据的下滑而再次放松楼市调控,那无异于放虎归山,已经被捉进瓶子的魔鬼将再次逃脱。中国经济要长期健康发展,不能再依靠催生房地产泡沫等不健康的需求。特别是,应该意识到,中国宏观经济今天面临的困难,恰恰是因为过去对于投资、出口和房地产的过度依赖,导致一些行业盲目的扩张所致,如果不能坚持调控,让房地产相关产业回归常态和理性,中国经济将随时被地产绑架,结构调整和产业升级,回归实体经济就会成为一句空话。

  “缓中趋稳”成了上半年宏观经济的基本特征,7.4%的GDP增长基本实现了年度预期目标。

* 明年中国经济不乐观,房地产调控将决定是否硬着陆

  7月16日,国家统计局公布了最新的统计数据。数据显示,上半年国内生产总值269044亿元,同比增长7.4%。其中,一季度同比增长7.4%,二季度企稳回升,增长速度提高至7.5%。

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  虽然宏观经济形势缓中趋稳,但仍然不能排除下行压力。

全国人大财经委副主任贺铿日前表示,明年中国经济形势不乐观,而楼市调控是经济是否硬着陆的关键.在宏观政策的实施上,他建议财政政策定调稳健,货币政策定调灵活.
REUTERS/David Gray

  其中,房地产市场投资增速连续下滑即为影响因素之一。根据数据,二季度全国房地产开发投资42019亿元,同比名义增长14.1%,增速较一季度回落2.7个百分点。受此影响,固定资产投资增速高位放缓,同比名义增长17.3%,增幅较一季度回落0.3个百分点。而全国商品房销售面积同比下降6%,商品房待售面积同比增长24.5%,一降一升之间,不难看出楼市仍存在去化压力。上半年整个市场成交的氛围尚未回归到“量”的轨道上来。

* 明年CPI涨幅料维持在4-5%,GDP增幅料可维持8%左右

  “房地产市场在相当长的一段时间内都具有牵一发而动全身的特征,既关系到产业链中上游的钢铁、水泥、有色等产能过剩行业的发展,也会影响影子银行和地方债务的安全,仍为宏观经济的重要影响因素。”国家信息中心经济预测部主任祝宝良在接受中国房地产报记者采访时表示。

* 建议财政政策定调稳健,货币政策定调灵活

  宏观经济企稳

澳门新普京手机版,作者 沈燕

  “纵观上半年宏观形势,影响经济增速的因素包括三方面。第一是中央的反腐行动对消费和投资产生的一些负面影响;第二是房地产增速下滑对经济增长的负面影响;第三是出口的疲软。这些因素的负面影响尤其体现在一季度。”美林美银大中华区首席经济学家陆挺在接受中国房地产报记者采访时分析称。

北京12月2日电—全国人大财经委副主任贺铿日前表示,明年中国经济形势不乐观,而楼市调控是经济是否硬着陆的关键.在宏观政策的实施上,他建议财政政策定调稳健,货币政策定调灵活.

  二季度,国家陆续出台了一些微刺激手段,比如金融方面的定向降准,以及对保障房、棚户区改造、基础设施等方面的投入加码。陆挺表示,“这些对经济的企稳回升确实起到了一定的刺激作用,因此二季度国内生产总值环比实现了2%的增长。”

他在接受专访时并称,楼市调控的方向是对的,调控政策也要坚持,房价需要回归到合理价位,从目前看房价下跌30%也有可能,但调控不能太着急,尤其是房价不能跌得太急,否则各方都很难承受.

  与上半年经济紧密相关的财政收入数据,也在本周对外公布。

“我一直认为中国经济最大的风险就在地方政府债务和房地产两个领域,房地产市场的泡沫需要挤掉,但更应选择市场化的方法,说得直白一些,楼市调控的好坏会直接影响到中国明年经济的走势.”贺铿称.

  7月14日,财政部对外公布了上半年的财政收入情况。上半年全国累计实现财政收入74638亿元。在对财政收入的贡献中,房地产营业税和房地产企业所得税告别以往动辄百分之二三十的高增长,6.6%和9.3%的增幅印证着楼市的低迷。而土地出让金收入同样不容乐观。1至6月份,全国国有土地使用权出让收入21129亿元,同比增长26.3%,其中6月份增幅回落至7.3%,较一季度土地出让金40.3%的增幅明显下滑。

他指出,房地产涉及多方利益,尤其是地方政府,眼下全球经济都面临不确定因素,中国经济在往下走,如果房地产调控太过於急功近利,房价跌幅过急,恐怕会引发中国经济硬着陆的风险.

  “目前地方政府对土地财政的依赖依然很强,原因是地方政府负债很大一部分只能依靠出售土地收入偿还,或者举新债还旧债。随着土地出让收入减速和房地产交易环节税收减慢,地方政府债务引发违约风险或会增加。”祝宝良分析道。

“现在所用的调控都是行政手段,一旦退出将会怎样?”他表示,中国要使房地产市场健康,就必须采用市场化的手段,包括尽快出台房产税,让投机者买得起房养不起房.

  对于下半年而言,陆挺认为国家不会出台让人耳目一新的强刺激政策,但会对上半年的政策加大一些执行力度。“下半年,国家对于保障房、棚户区改造的拨款会增加,城市覆盖面会更广。基础设施方面,从年初的6300亿元到现在的8000亿元,下半年有可能扩大到9000亿元。也不排除定向降准有可能进一步扩大。”在这些政策的合力作用下,尤其是棚改工作的进一步开展,宏观经济保持平稳增长可期。

中国政府今年以来实施的房地产调控政策已令国内房价下降在一、二线城市蔓延,房地产行业冷风频吹.政府高层表示,当前房地产市场调控已取得一定成效,但仍处於关键时期,明年要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施,进一步巩固调控成果.

  楼市分化加剧

**建议财政政策定调稳健,货币政策定调灵活**

  拖累宏观经济的楼市,在今年上半年呈现出全面下滑且有所分化的态势。

贺铿认为,目前来看世界经济缓慢复苏趋势没有改变,中国经济滞胀趋势也没有改变.他并指出,虽然明年GDP增幅有可能维持在8%左右,但CPI涨幅依旧在4-5%的高位,就业形势依然严峻,经济增长的质量也并不高.

  从销售物业类型看,商品房销售额31133亿元,下降6.7%,其中,住宅销售额下降9.2%,办公楼销售额下降12.1%,唯有商业营业用房销售额增长9.8%。

中国三季度GDP同比增长9.1%,为连续第三季放缓,且为2009年第二季增长8.1%以来的最低水平.而通胀则自高位逐步回落,10月CPI同比涨幅回落至5.5%,增幅为五个月来最小.7月CPI涨幅曾创37个月峰值的6.5%.

  从地域看,东部地区销售额下降14%,降幅收窄0.7个百分点;中西部地区销售额增长提速,其中中部地区增长5.7%,增速提高2.5个百分点;西部地区增长5.5%,增速提高3.7个百分点。

至於明年中国政策基调,他建议,财政政策应定调稳健,基本建设规模要适当收缩.他提到,中国财政收入连年大幅增长,今年稳超10万亿,明年若实施稳健的财政政策,就没有必要打赤字,并应大幅压缩政府投资项目.

  而结合近期各家上市房企发布的半年报来看,分化现象同样明显。

“修那麽多的高速公路,高速铁路没车跑,都太超前了,不如把钱多投入到民生项目中.”他称.

  截至7月15日,全国已有40余家房企公布了上半年销售业绩。数据出现明显分化,强者恒强态势加剧。其中,万科、首开、富力等10家房企销售业绩增幅超过20%;但恒盛、远洋、瑞安等部分房企业绩不佳,同比降幅超20%。

中国1-10月累计实现全国财政收入90,851.68亿元人民币,比去年同期增加19,951.86亿元,增长28.1%.而年初的财政收入预算安排为8.97万亿.2011年财政赤字规模为9,000亿元.

  同样出现冰火两重天的还有土地市场。这种分化不仅体现在一二线与三四线的热度不同上,即便是同为一二线的城市,情况亦有不同。7月14日,位于北京昌平区沙河镇北沙河北侧和顺义新城第21街区的两地块低溢价率成交;而7月9日,上海黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地,则以85513元/平方米成为上海甚至全国楼板价最高的一幅住宅用地。

在货币政策上,贺铿认为则应定调灵活,”今年的货币政策收得太紧了,央行对商业银行的干预太多了,应该给商业银行更多的自主权.”

  对此,祝宝良在接受中国房地产报记者采访时表示:“受当下的楼市需求萎缩影响,房地产投资与开发意愿明显不足。但这既不同于2008年底受美国次贷危机冲击影响的调整,也不同于2012年初限购限贷行政调控影响的调整,这一轮房地产变化是市场自发调整的结果,短期内难以改变。”

此前中国央行宣布,从12月5日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,为近三年来首降.市场人士多认为,此举是为贯彻货币政策微调,适当缓和银行体系流动性,同时并不说明楼市调控放松,也难以改变房价下降的趋势.

  仍需降价跑量

“存准率降0.5个点我以为完全是对实体经济的.中小企业融资难至少凸显半年了,工业在收缩,就业更困难,MPI降到临界点以下,不正视这些问题已经不行了.”贺铿对此表示.

  开年至今,银行房贷收紧的局面尚无明显改观。资金链紧张仍是房企绕不过的坎。

–审校 曾祥进

  7月15日,媒体爆出的邮储银行欲开启个人房贷证券化的举措对房地产业来说,无疑是一个利好消息。

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  “个人住房贷款期限长、现金流稳定,是信贷资产证券化的首选。而且相对于企业贷款来说,个人住房贷款额度小、笔数多,有实物资产作为抵押品,有利于投资者分散风险。而对于投资人来说,也多了一种投资选择。”业内人士分析称,这一利好显而易见。

  “如果下半年个人住房贷款能够放松一些,刚性需求就会释放出来。此前的限购限贷政策抑制了部分需求,随着各个城市的限购政策放松,会引发刚性需求和改善性需求的市场回归。”上海中江房地产发展有限公司营销总监吴大舜在接受中国房地产报记者采访时表示。在他看来,对房企而言,抓住利好去库存、完成销售目标是当下工作的重中之重。

  “今年上半年完成了销售目标的60%多,由于金融政策和行政政策效果显现需要一段时间,下半年的销售预计会比上半年弱一些。”吴大舜表示,“我更看好明后年的市场,房地产行业还会有不错的发展空间。”

  “由于6月份半年报‘抢收’不力,在银行信贷紧缩的市场背景下,大型房企‘以价换量’的市场行为会让当前的市场态势更加明朗化。”同策咨询研究部总监张宏伟在接受中国房地产报记者采访时认为,预计在三季度里楼市“降价潮”会真正来临。在他看来,“适度的价格策略调整势必成为大多数房企的选择”。

  他判断,四季度供求关系较为合理或供不应求的城市房价将首先步入平稳上涨的通道。总体来看,上述信贷环境、政策面与市场面的变化将促使今年第四季度楼市基本面逐渐好转。

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