澳门新普京亚洲第一游戏品牌北京新地王楼面价4.4万元/平米破全国纪录

7月10日,备受关注的万柳地块竞拍终于尘埃落定。中赫力压群雄以26.3亿元将其收入囊中,成为地王。  值得注意的是,2009年以来,全国19个入市地王的总销售业绩并未收回土地出让金,“如果剔除其中销售比较好的金茂府等项目,地王项目的销售业绩非常惨淡。”中原地产分析师张大伟表示。作为新贵地王的万柳地块,其后市销售价格又会对市场产生的影响,在政策尚未放松的前提下,其保障房项目的配建指标能否突破地王项目销售惨淡的怪圈。  催高区域房价  “和以前地王有央企创造不同的是,目前市场正处于政策敏感期,前段时间多部委集体辟谣及温总理的讲话都表明政府对于楼市调控的决心。此时央企拿地王或并不合时宜。”链家地产市场部陈雪告诉记者,而自2010年央企连拿3个地王后,政府对于央企的控制也更加严格。  根据北京最新的普通住宅认定标准计算(四环内北部地区达到38880元/平方米)万柳区域商品房的售价是明显超过这一标准的。也就是说,万柳区域的绝大部分在售或将售物业都是非普通住宅。  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,万柳地块位置稀缺,区域高端社区氛围成熟,周边普通二手房均价已达5~6万元/平方米,中高档社区均价已高达8~9万元/平方米,所以,如果没有政府干预,完全按照市场化流程运作,即使每平方米5~6万的楼面地价,7~10万的最终售价,也不离谱,开发商不仅不愁卖不出去,而且仍有较可观的利润空间。  但是,胡景晖表示,在目前房地产调控的敏感时期,高价地王的出现无疑让人们联想到2010年3月15日几块地王接连出现后所引发的房价50%~80%的大幅反弹,以及市场的失控。  所以,在万柳地块挂牌出让期间,政府采取谨慎态度,比如央企退出地块竞夺,限价竞回购面积等,是政府吸取2010年的教训,对万柳地块及时干预,有效避免了因高价地王诞生而引发的对市场的误导。  “新地王的价格确实有些高。”中国房地产学会副会长陈国强告诉记者,这个地块的成交价格高出了很多人的预期,但还不足以说明整个土地市场出现了根本性的变化。  在陈国强看来,众多企业参与竞拍,说明部分房地产企业对市场依然有信心,但从整体市场来看,依然不能说明市场接下来会反弹。  地王销售惨淡  虽然地王再现,却难改土地市场冷清局面。  数据显示,截至7月10日,北京年内土地总出让76块,合计土地出让金为171.85亿元,同比去年同期的526.35亿元减少67.4%,年内完成的171.85亿元也仅完成去年全年的1055.4亿元的16.3%。  “而且从目前土地出让计划看,下半年土地市场依然难以明显升温。目前成交复苏的地块属性基本都为商业类地块,此类地块在最近几年并未冷清。而住宅类地块目前来看依然未有明显变化,虽有部分溢价率比较高,但都为一些小地块,住宅类地王目前来看并未出现。”张大伟表示。  事实上,今年以来,北京市场的优质地块,特别是优质住宅类地块仅出让了9块,其中除个别位置较好外,其他都为远郊区地块,热点成交区域的地块少,“土地市场的冷清主要是供应地块结构变化而导致。  虽然3月开始成交有所复苏,但是大部分开发商的库存积压严重,而且在没有优质地块的情况下,入市的积极性不高,整体市场的资金面虽然有所好转,但土地价格未明显下调的情况下,开发商对未来的房价预期不高,所以拿地的积极性不大。”张大伟分析。  此外,中原地产数据显示,2009年以来19个入市地王的总销售业绩都没有收回土地出让金。19个项目中,截止到目前的销售额为446.46亿元,合计总土地出让金则达到了468.76亿元。也就是说,因为楼市调控导致的销售市场萧条,“19个地王项目合计的销售额还未将土地出让金回本,而如果剔除其中销售比较好的金茂府等项目,地王项目的销售业绩非常惨淡”。  目前来看,土地市场的高溢价率仍属于个别现象,而且都是一些非住宅类的小地块,这种情况下,对北京来说,万柳地块高价竞拍似乎也合乎常理。从以往的数据来看,北京市每年用于土地开发的资金大约为1000亿元,这笔资金都是三至五年的银行短期贷款,如果不能尽快卖出,政府的资金压力就会很大。

摘要:广州恒大地产再造新地王。CFP供图 本报记者 李松涛
6月18日,住房和城乡建设部发文,强调将继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。这已经是今年以来该部第三次表态坚持房地产调控不动…

□成交价:26.3亿元达到竞价上限溢价率达40%

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□楼面价:约4.42万元/平方米刷新单价地王纪录

广州恒大地产再造新地王。CFP供图

经历了10次网上报价、46轮现场竞价以及300多轮配建回购房面积竞争,被称为“准地王”的海淀万柳地块拍卖昨天下午落下帷幕。民企中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件力压群雄,这一价格折合楼面价约4.42万元/平方米,刷新了北京单价地王的纪录。

  本报记者 李松涛

本报记者孙雪梅 桂瑰

  6月18日,住房和城乡建设部发文,强调将继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。这已经是今年以来该部第三次表态坚持房地产调控不动摇。

□拍卖现场

  就在同一天,一南一北两个城市相继出现高价地块。在广州市,恒大地产以13.22亿拿下珠江新城D4-B2地块,折合楼面价32968元/平方米,溢价8.2亿,成为新的地王;在北京,门头沟区龙泉镇F1住宅混合公建用地招来了15家房企的竞拍。在34轮竞价后,该地块最终以2.785亿元成交,溢价率达49.9%,北京住宅用地3个月“零成交”的记录就此打破。

46轮竞价+300多轮竞争

  在此之前,国家发展改革委员会、中国银监会、人民银行相继发布声明,否定了最近有关房地产调控放松的言论。

昨天下午3点半,万柳地块拍卖现场——北京市国土资源局交易大厅内人头攒动,到场的记者人数远远多过开发商。

  多个地块卖出好价钱

一入市就被贴上“准地王”标签、现场竞拍时间推迟、众多知名开发商参与角逐、设价格上限以防报价过度飙高……种种因素叠加,让万柳地块成为近年来北京土地市场人气最高的地块之一。

  链家地产市场研究部的土地监测显示,6月第一周,20个重点城市土地平均溢价率达到了14.6%。而自去年8月至今年5月以来,这20个重点城市的土地溢价率均低于5%。

该宗地的挂牌起始价为18.66亿元。在昨天的现场竞拍前,已获得10次网上报价,最高报价达到19.56亿元,所以昨天的现场竞拍起价为19.66亿元。当主持人宣布竞拍开始后,交易大厅一下子安静下来,融创首先举牌,报价很快突破20亿元。在前20轮报价中,7号中赫和12号融创你追我赶,紧盯不放,龙湖、懋源也频频举牌。有的开发商在主持人报价之前就抢着为下一轮举牌,主持人不得不多次提醒:“请在我报价之后举牌”。

  上海最先出现土地溢价率上涨的情况。6月6日,上海嘉定区嘉定新城一个地块以435.5%的溢价率成交。12日,上海赵巷镇嘉松公路西侧地块成交价达3.81亿元,溢价率高达111.85%。

经过46轮竞价后,懋源举牌到26.3亿元竞价上限。休会10分钟后,转而进入回购房建设面积的竞争中。这一环节剩下6家开发商继续坐镇,不过后来还是融创和中赫两家持续缠斗,双方交替举牌。最终,中赫以“16400平方米”的回购房面积竞得该地块,引来一片唏嘘声。据统计,对配建回购房面积的争夺多达300多轮。

  紧接着是北京。6月11日,北京通州运河核心区西海子棚户区Ⅶ-14、15地块被北京通州房地产开发有限责任公司分别以1.5576亿元和1.888亿元获得,折合楼面价均为11800元/平方米。

拍卖结束,拿地者中赫置地成为全场焦点。据了解,中赫置地成立于2005年,是民营企业中赫集团(主业为地产、采矿及IT)旗下的全资子公司。中赫置地在京开发过的项目包括“北纬40°”以及著名的天价楼盘“钓鱼台七号院”。中赫置地CEO孙鹏表示,公司欲将万柳地块打造成中赫置地高端住宅项目的另一代表作。

  6月18日,广州拍出新地王,北京门头沟区龙泉镇F1住宅混合公建用地则以溢价率49.9%的价格拍出。

□拍卖结果

  而6月以前,各地土地市场一片冷清,流拍屡屡发生。

单价刷新北京及全国纪录

  链家地产市场研究部的统计数据显示,截至5月21日,包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等在内的全国20个重点城市土地流拍达到107宗,其规划建筑面积945万平方米,分别较去年同期增加32.1%和21%。

北京中原地产市场总监张大伟表示,该地块26.3亿元的最终成交价格溢价率达40%,扣除回购房面积,最终成交楼面价约为4.42万元/平方米。这一楼面价不仅排名北京住宅类地块的第一名,在全国也是第一。“在已知的全国住宅类地块中,还未出现过比这更高的价格。”张大伟预计,该地块项目的销售价格可能达8万-10万元/平方米。链家地产分析师陈雪也认为,如果考虑到政府回购房以及各种建安、财务、管理成本,该地块的项目成本将接近6万元/平方米,因此未来项目开盘价格肯定在8万元/平方米以上。

  “4月份之后开发商销售回款不错,现金流状况得到了改善,再加上央行6月8日的降息,让开发商的资金成本压力得以减轻,有了更多的资金来拿地。”伟业我爱我家集团副总胡景晖告诉记者。

一家参与竞标但与该宗地擦肩而过的房企内部人士告诉记者,他们公司对该宗地的心理价位是控制在4万元/平方米以下、回购房控制在4000平方米以内,“否则这块地就不太好做”。该人士认为,以中赫的开发经验来看,把这块地做到盈利是没问题的,预计最终销售单价为八九万元/平方米。

  公开数据显示,2011年的前11个月,全国130个主要热点城市的土地出让金较2010年同期减少了5200亿元,降幅高达30%。进入2012年,这种状况依然没有得到缓解。

□业内看法

  今年,1月全国300个城市土地出让金收入比同期下降67%,住宅类用地下降74%。其中,上海1月土地出让金同比缩水达七成,北京则为去年同期的1/3,广州更是由28亿元降至2.9亿元,缩水幅度达近九成。

拍卖结果不具指标性意义

  按照上海易居房地产研究院的统计, 5月份北京、上海等十大城市的土地出让金收入为131亿元,环比下降41%,同比下降50%。

业内人士表示,万柳地块这么高的出让价格并不具有指标性意义。

  开发商空间有多大

张大伟告诉记者,北京土地市场的高溢价还是个别现象,而且大部分是一些非住宅类的小地块,市场对此过度解读可能会影响购房者恐慌性入市,而实际上,虽然房价已经止跌,但大涨的可能性依然很小,购房者还是应该保持理性。

  地方政府对土地财政的依赖多年未变。尽管不少地方也提出要摆脱对土地财政的过度依赖,但从目前看,似乎并没有多少地方找到了好的方法。

海淀区政府部门表示,万柳地块被确定为六郎庄搬迁平衡资金用地,该用地入市交易后的可支配收益将全部用于六郎庄村的搬迁整治工作。

  无奈之下,地方政府对土地的态度是,宁愿不卖地也不愿降价出让。

□场外看点

  杭州网统计数据显示,2012年一季度,浙江全省土地出让成交总额为139.2354亿元,比去年同期下滑83.56%。

人民日报奉劝央企退出

  然而,从数量上看,一季度,浙江省共出让土地321宗,面积589.245万平方米,折合成可建面积1205万平方米,比去年同期下降超过60%。

事实上,万柳地块在成交之前已引发热议。昨天,《人民日报》的“人民时评”栏目刊发题为《央企应推动楼市健康发展》的评论文章,告诫央企勿参与北京万柳地王争夺。

  “限购以来,大家都认为土地市场冷清,但严格说,土地市场并不能算冷清。”北京中原地产市场总监张大伟告诉记者,在房地产宏观调控下,看到楼市形势不好,地方政府明显减少了土地的供应,尤其是优质地块的供应。开发商并不是不想拿地,而是没有合适的地块可拿。

文章称,参加万柳地块争夺的央企,虽然都被允许将房地产作为主业,但在调控关键期,央企参与“地王”争夺恐怕不合时宜,因为这不但会对市场起到不良的示范效应,而且可能被市场解读为房地产调控放松的信号,影响整个房地产调控的大局。央企开发商们应该积极协助政府搞好调控,而不应该只盯着自己的账本,“调控楼市的决心仍然十分坚定,这种决心不仅要靠领导人来传递,还要靠央企带头落实。”

  3月30日,北京市国土局公布的供地计划显示,2012年北京市土地计划出让共计5700万平方米,比去年减少了12.3%,其中住宅用地占供应总量的30%,而去年是39%。

央企保利地产临阵脱逃

  住宅用地的构成,保障房用地和商品房用地各占50%。

也是在昨天,保利地产突然宣布退出与融创地产组成的联合体,不再参加北京万柳地块土地拍卖。

  2012年上海住房供地计划显示,计划供地1000万平方米,比去年减少200万平方米。在1000万平方米宅地供应中,保障房占据大份额。其中,经济适用房、动迁安置房、公共租赁房和中小户型普通商品房用地计划总量为700万平方米,余下30%为其他商品房用地。实际上,这已经是上海自2009年以来住宅用地供应量最低的一年。

保利地产在为此发布的声明中称,“公司接到大股东中国保利集团通知,由于目前正值房地产调控关键时期,根据国家对房地产调控政策要求,考虑到北京万柳地块的情况,保利地产正式退出与融创地产组成的联合体,不再参加北京万柳地块土地拍卖。”

  此外,广州市的商品住宅用地供应面积较去年同期减少24%。南京的住宅用地量也比去年减少了近两成。

在保利地产退出之前,万柳地块现场竞价曾被推迟。有业内人士认为,这些变数均与该宗地的出让时间和价格相关,当前房地产调控进入了一个新的阶段,该宗地以何价格成交,将会直接影响到公众对房地产市场的判断和预期。

  在限购、限贷等房地产调控的政策下,楼市一度出现交易冷清的低迷状况。开发商希望用较低的价格拿到较好的地块,但地方政府不愿意低价推出好地块。

□链接

  于是,在土地市场上开始出现一些不太平常的现象。

上半年土地收入惨淡7月或将迎来转机

  4月16日,北京市东城区香河园3号居住及商业金融用地项目最终以总价19.15亿元出让,折合楼面单价2.57万元/平方米,溢价率约为43%。尽管现场有包括万科、首开等大型房地产开发企业竞拍,但最终拿下该地块的是南昌市政公用投资控股集团。

受到多种因素影响,今年上半年北京土地收入惨淡。北京土地整理储备中心的公告显示,上半年北京共计成交72块土地,总出让金额为144.8亿元,同比大幅下降55.7%,仅为去年全年的13.7%。其中,5月份还出现了零经营性用地出让的情形。

  6月11日,北京通州运河核心区西海子棚户区Ⅶ-14、15地块被北京通州房地产开发有限责任公司拿下,折合楼面价为1.18万/平方米。

昨天高价出让的万柳地块无疑为下半年的土地成交开了一个好局,而目前楼市成交回暖的态势无疑给开发商注入了一针强心剂,开发商拿地积极性倍增。与此同时,土地的供应量和质量也较上半年明显改观。记者从土地储备中心网站看到,朝阳霞光里、亦庄、大兴等优质地块都在等待“出阁”。

  在张大伟看来,通州西海子棚户区Ⅶ-14、15地块很小,原本并没有引起大家的关注,但没想到最终出让的价格却让人惊讶。按照他的估算,这两块地能以单价8000/平方米出让就已经很高了。

北京中原地产市场总监张大伟表示,随着市场资金面有所缓解,开发商对优质地块的需求依然存在,预计7月份本市土地市场会逐渐升温。不过,全年土地市场仍难以乐观,预计今年的土地出让收入将创下最近数年来的新低,“很可能难以突破800亿元”。

  而在胡景晖看来,这两块地单价达到1.18万/平方米,几乎没有盈利空间。

  “这两块地是招标出让,而不是拍卖出让,不代表市场行为,也不能代表市场热度。”张大伟说。

  在4月、5月连续两个月楼市交易量回暖的背景下,土地市场出现的变化让很多人感到紧张。

  “限购政策推出以来,开发商不愿意高价拿地,而地方政府不愿意低价出让土地,双方的拉锯战似乎在6月份结束。”胡景晖说,如果照这个势头发展下去,下半年很可能再出地王。

  如何摆脱土地财政依赖症

  在胡景晖看来,现在房地产市场到了一个很微妙的阶段。多个城市交易量上涨,如何把握分寸,既保证土地以合理价格成交,又不推高市场,需要各地政府重视。

  不过,也有不同的看法。陈国强就觉得,从近期几块地的高价出让来看,可能存在偶然因素,可能刚好碰上了市场回暖。

  “每一块土地以什么价格出让,都跟地块本身的条件有关,不能简单从个案来推断整体市场。还需要再做观察。”陈国强说,房地产调控并不会放松,地方政府的微调也是有底线的,如果触及到了限购、限贷的政策,肯定会被中央叫停。在市场供求上,目前的楼市库存依然可观,减少库存、回笼资金依然是开发商的大问题,开发商的资金压力还没有得到非常明显的缓解,有些开发商的资金状况甚至在恶化。

  陈国强的观点与国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云有些相似。

  在邹晓云看来,让这轮房地产调控奏效的手段就是限购,控制住了需求,尤其是投机需求,只要这个政策不出现变化,土地价格再高也无法改变房地产市场的现状。

  不过,让地方政府头疼的是,如果楼市不好,土地出让价格就不会高,地方财政就会受影响。如何让地方政府摆脱土地财政,是近几年来不断被提及的难点问题。在目前,全国大多数城市土地出让收入占到财政收入的一半以上。

  如果地方政府不依靠卖地就能获得相当的财政收入,地方政府就不会总拿土地做文章,房价也就能够得到有效抑制。

  在我国十二五规划中,也提到要促进产业结构转型,改变对房地产的过度依赖。

  邹晓云说,土地财政在中国现阶段是不得已的,地方政府把土地作为招商引资的条件来发展地方经济,但如果长期依靠土地收入,就会挤压实体经济。

  这需要地方政府拿出更多的智慧。

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