澳门新普京app国土部拟绑定存量土地盘活 确定地方新增建设用地

尽管1月18日北京玉渊潭乡地块以42亿元的价格成交让北京的土地市场感受了许久未见的繁荣,但这却无法掩盖2012年北京未完成供地计划的现实。  作为全国土地主管部门的国土资源部已经开始部署对供地率较低的省份和城市进行专项督办,并将此工作作为国土资源部2013年要开展的主要工作之一。  目前,这一专项督办工作的具体办法和罚则正在紧张制定当中,专项督办的省、区、城市的名单尚未最终确定。不过,在已经“确定完结”的2012年土地供应周期中,以北京为代表的部分大型特大型城市未能完成2012年年初确定的供地计划,已经成为既成事实。  2013年1月,全国国土资源系统工作会议在北京召开。国土资源部部长徐绍史在会议上公开表示,2013年新增建设用地总量原则上不低于2012年,普通商品住房用地供应确保不低于过去5年年均实际供应,保持土地市场平稳运行。  专项督办  “在2013年中,国土资源部确实要对供地率比较低的城市进行专项督办。”1月16日,国土资源部一位不愿具名的官员向《中国经营报》记者表示,他同时强调,这是作为集约、节约利用土地、稳定土地市场的一项工作开展。  供地率是中国内地国土资源管理制度框架下的一项专项指标,系衡量地方政府土地整理、供应效率、集约节约用地程度的一项关键指标。地方新增建设用地和同年度已供应土地的情况、商品房用地供应计划和完成供应计划的情况,都将对“供地率”这一指标产生影响。  在此之前,国土资源部曾经对“土地征收违法违规”、“以租代征”、“违规开展城乡建设用地增减挂钩试点”等重要领域进行专项督办,但“供地率”一项一直未有专门开展“专项督办”工作的规划和安排。  山东、湖北、河北国土资源厅的官员均向记者证实,国土资源部高级官员已经就此项工作向地方国土资源厅局和主要分管行政负责人进行了通报和告知。在通报和告知的过程中,国土资源部也希望地方政府、地方国土资源系统对此项工作提出自己的意见和建议。  国土资源部的统计数据显示,2012年全年新增建设用地总量稳中有增,存量建设用地出让量继续加大,土地合同总价款2.96万亿元。在此背景下,加大对于地方政府“供地率”的监督,实际上有利于新增建设用地在完成转用手续之后的利用效率,避免地方政府出现“征而不用、征而不供”的违法土地集约节约利用的问题。  记者了解到,由于地方政府在土地征收、土地出让的环节中,往往要考虑多方因素。如北京等特大城市,往往担心土地成交价高带来错误市场预期,而中小城市,则有“捂地”等土地升值或配合整体招商引资节奏的动因,而导致供地率偏低,土地利用情况不高效的问题,通过督办供地率低的省区市,可以平衡土地市场供给,稳定预期。  记者了解到,国土资源部土地利用司、执法监察局正会同政策法规司等有关业务司局,制定“专项督办低供地率省份”的有关工作办法和执行细则,与此同时,对应的罚则也在研究制定当中。对于具体内容,前述国土资源部官员表示,由于相关工作正在进行中,尚未有明确结果,故不便发表评论。  谁被督办?  由于专项督办的评价标准、工作方式、处罚办法等正在研究和落实当中,因此,最终会有哪些省、地区和城市登上“专项督办”的榜单,目前还不能确定。不过,包括北京在内若干大型城市,都不同程度地存在“未完成年度土地供应计划”的问题。

在拟议对16个特大型城市的新增建设用地进行刚性约束的同时,国土资源部已经确定对存量建设用地的管理体制进行“大调整”。存量建设用地的盘活情况可能在历史上首次与新增建设用地指标挂钩互动。  负责全国土地管理的中央部门,国土资源部或将把存量建设用地的盘活量,作为新增建设用地指标审批的前置条件,即将存量建设用地盘活以指标的方式对地方进行下达,如果不能完成盘活存量指标,新增建设用地指标将受到影响。  在第二次全国土地调查(下称“二调”)之后,北京、天津、上海等特大型城市的新增建设用地来源已经几近枯竭。在经济发展的压力之下,要求和鼓励盘活存量土地成为政策和制度设计的当务之急。  挂钩存量  “部里面已经在做‘十三五’国土资源领域规划的前期工作了,这项工作应该会很快开展起来。”7月1日上午,国土资源部一位不愿具名的官员向《中国经营报》记者证实,根据国务院的统一安排,国土资源部已经启动了“十三五”国土资源规划的前期准备和论证工作。  同时,他向记者强调,国土资源“十三五”的一条主线即是集约节约用地。而在集约节约用地这条主线上,如何盘活存量用地的问题是排在第一位的。“这不仅是意识的问题,更需要机制体制政策的配合,既有鼓励、又有约束。”他说。  按照这样的思路,国土资源部已经准备在存量进行用地领域进行一系列的政策和机制创新。其中最为核心的方式,即是通过存量建设用地盘活情况与新增建设用地指标挂钩的方式进行。  中国目前执行新增建设用地指标审批制度。即以年度为单位,通过设定特定地区新增建设用地总量指标,并据此进行逐级审批的管控体制。按照当前的管理框架,地方年度新增建设用地指标,由国土资源部进行指令下达。  因此,目前正在研究的针对存量建设用地盘活问题管理机制创新中,国土资源部正考虑,在前三年或前五年批而未供的土地中,按照一定比例设定存量土地盘活指令性计划,将与年度新增建设用地指标一并下达。  “因为各方面的原因,地方上可能会出现土地批下来,但却没有形成供应的情况,这些土地实际上就放在那里没有使用。如果这种机制最终成行,那么地方收到的其实是两个指标,即盘活存量的指标,和原有的新增建设用地的指标,不完成前者,后者就会受到影响,这个对地方的影响还是非常大的。”一位地方国土资源厅的人士告诉记者。  恩威并重  相比于新增建设用地,存量建设用地的成因复杂。在新增建设用地领域中,只涉及征地方(通常是地方政府)和被征地方的利益关系;但是,在存量建设用地盘活的过程中,涉及到的利益主体更多,利益纠葛也更为复杂。  “一般情况下,盘活存量土地会涉及到原土地方、用地方、地方政府、地上附着人口等多个利益主体方,如果这些利益主体不能形成共识,这些存量土地就很难被盘活,这就需要激励的机制,也就是通过利益共享,让各方都有动力盘活存量土地。”前述地方国土资源厅人士告诉记者。  对此,国土资源部已经有所考虑。在附加存量用地盘活指标与新增建设用地指标一并下达的同时,也考虑到了激励机制,而这一激励机制,也是建立在与新增建设用地指标挂钩的基础上。在一定程度上,系通过新增建设用地指标,对盘活存量土地进行“奖励”。  按照目前的政策框架性设想,将针对性的对超额完成盘活存量指标的地方政府,按超出比例在下一年度新增建设用地计划指标分配时,给予适当的“奖励”。也就是说,如果超额完成了存量土地的盘活指标,国土资源部会给地方增加相应的新增建设用地指标。  “对地方政府而言,无论经济局势如何,新增建设用地的指标永远是稀缺的。因此,如果这一政策能够成行,地方政府应该有足够的利益动机加快盘活区域内的存量土地,从而达到整体加大存量土地盘活力度的目标。”前述地方国土资源厅的人士向记者表示。  与之相反,如果未能完成国土资源部一并下发的存量土地盘活任务指标,国土资源部将从下一年度的新增建设用地指标中,进行对等扣除。因此,在新增建设用地指标普遍稀缺的情况下,这将成为对地方政府的有效威慑。  打击闲置  在对存量土地盘活设计“恩威并施”的体制机制的同时,国土资源部还将进一步加大对闲置土地的打击和整理力度,以期进一步强化土地集约、节约使用的力度。记者了解到,在这一方面,国土资源部也已经有较为成熟的考虑。  在新华社和国土资源部联合主办的论坛上,国土资源部副部长胡存智表示,国土资源部将加快处置因企业原因导致的闲置土地,对已认定纯属企业原因的闲置土地,未发送收缴闲置或者收回使用权决定书的,加紧完成发送,已发送决定书的,要加紧完成闲置费收缴或者土地使用权收回;此外,国土资源部还要严格落实土地利用动态巡查制度,进一步加强项目开工的实地核查,从源头上防止产生新的闲置土地。  除此之外,国土资源部2015年将开展578个城市节约集约用地初始评价。在年底形成全国城市节约集约用地的区域性评价成果,到2018年,建成城市建设节约集约利用评价国家级数据库。  胡存智还表示,国土资源部在2015年12月前,全面完成106个重点城市周边永久农田的划定工作,明年全面完成全国永久基本农田的划定工作。对未按照要求完成永久基本农田划定的城市,将采取土地利用总体规划调整完善成果审批备案不予受理的措施。  “部领导的思路是盘活存量土地,接下来将成为国土资源部深化土地管理体制改革的重点领域,进行一系列的体制和机制创新,从而大幅度地提高土地盘活效率,最终实现土地集约节约利用的目标。”前述国土资源部人士表示。

作为一种关键性生产要素,土地节约集约使用被屡屡提及,其核心指向就是试图扭转土地指标的不平衡格局。
1月23日,四川省国土资源工作会议透露,2015年起,四川将对近五年平均供地率小于60%,或超过土地使用合同规定的开工时间一年以上未开工、且未开工建设用地总面积已超过近五年年均供地量的市、县,除国家重点项目和民生保障项目外,暂停安排新增建设用地指标,暂停农用地转用土地征收审批。
四川省国土系统的一位官员表示,这一措施的目的就是让各地的土地尽量及时供应出去,不让地方政府把土地捏在手里,以提高土地利用率。记者观察到,目前存在的一个普遍现象是,一些欠发达地区土地指标用不完,而一些发达地区的用地指标不够用,由此倒逼出了“飞地经济”,但这似乎仍不足以解决用地困局。
在中国城市产业发展联盟主席陈宝存看来,地方之所以出台提高供地率的措施,是因为这几年很多二三四线城市土地供应量偏大,不少情况是由于市场低迷导致土地闲置,关键点还在于执行力度。
提高土地指标利用率
按照四川省国土资源厅厅长杨东生的公开表述,经济新常态下,资源供给逐步从增量扩张为主转向盘活存量与做优增量并举,必须深化市场配置资源,大力提高土地矿产资源的利用水平。
上述会议透露,2015年起,按照国土资源部规定,四川将对近五年平均供地率小于60%,或超过土地使用合同规定的开工时间一年以上未开工、且未开工建设用地总面积超过近五年年均供地量的市、县,除国家重点项目和民生保障项目外,实行“两个暂停”:暂停安排新增建设用地指标,暂停农用地转用土地征收审批。
2014年9月中旬,国土资源部下发了《关于推进土地节约集约利用的指导意见》,明确指出“当前土地粗放利用状况没有根本改变,建设用地低效闲置现象仍较普遍”等关键性问题,宗旨是要求土地节约集约利用。
上述四川省国土系统官员表示,“这一措施的结果就是让一些用地指标高的市县得到优先配置。原来国土部将用地指标层层分到各地,但一些欠发达地区的地方政府没钱搞拆迁征地,造成征地率较低,同时也没有企业参与土地
招拍挂 ,导致供地率较低。”
在其看来,上述措施相当于一种通报和预警,比如供地率不足六成的地方以后将拿不到新的指标,让他们先用好存量土地,将有限的土地指标用到确实需要的地方。
公开资料显示,截至2014年底,四川全省综合供地率达到68%,较年初提高了20个百分点。
2014年10月,四川省发布的《关于进一步加强节约集约用地的意见》显示,单位GDP用地量和人均用地量下降情况作为分配下达新增建设用地计划指标的重要依据,这意味着节约集约程度高的建设项目将优先配置新增用地指标。
农地改革步入“深水区”
2014年以来,农地改革已成为农村改革发展的一项重头戏。尤其是前不久中共中央办公厅和国务院办公厅联合下发了
《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,预示着我国农村土地制度改革即将开始试点。
按照国土资源部给出的时间表,2017年底要完成农村土地制度改革试点。对此,国土资源部部长姜大明近期曾公开指出,首先是坚持小范围试点;其次是依法改革;第三是坚持封闭运行。
四川省国土资源厅透露,下一步将继续审慎稳妥推进农村土地制度改革试点,严格按程序经依法授权后开展,坚持底线思维,试点先行、依法试点、封闭运行、风险可控,适时编制试点实施方案。
值得注意的是,2014年底,农业部牵头下发了
《关于第二批农村改革试验区和试验任务的批复》,一共涉及14个试验项目,涉及土地承包经营权流转管理、土地承包经营权退出、深化集体林权制度改革等改革试验任务,其中四川批准数量为全国第一。
前述四川省国土系统官员指出,按照目前的农村改革节奏,2015年四川农村土地经营权改革将迈入“深水区”,将全面开展农村土地承包经营权和房屋所有权确权登记。

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