湖北十堰:削山造城现“鬼城”魅影

一边是规模宏大的城市扩张计划,一边则是所造新城的人气冷清、房屋空置、商业凋敝,力推“千亿削山建城”的湖北省十堰市在东部新城区域已经深陷空城、鬼城之忧。  春节过后,《中国经营报》记者实地调查得知,截至2013年1月底,十堰市在建、在售商品房面积多达1250万平方米,这种扩张速度几乎与湖北省省会武汉市处于同等规模,但十堰市的总人口仅相当于武汉市的1/3,城区人口仅相当于武汉市的1/5,十堰市以削山造城为标志的急速扩张面临着市场需求不足的极大挑战。  另据十堰市房地产开发企业负责人介绍,95%的当地房地产开发商依靠高利贷融资,在削山造地成本高企、商品房空置占压资金的情况下,当地房地产行业面临着资金链随时断裂的风险。  东部新城“鬼城”魅影  十堰东部新城主干道北京路沿线的多个居民小区在晚间的亮灯率都不会超过30%。  2月18日,蛇年春节正月初九,“车城”十堰市的年味还没完全散去。不过,在十堰市东部新城、西部新城的建筑工地上,大型挖掘机已经开动起来,为了“车城”的扩张“向山要地”。  在十堰东城新城的主干道——北京路上,随处可见的巨幅房产广告十分抢眼。一个叫做大洋五洲的项目,打出了“火车不是推的,大洋五洲不是吹的”的巨型广告。据记者了解,这个项目建筑面积达200万平方米,可供1.2万户居住;与抢眼的广告形成鲜明对比的是,目前这个楼盘的售楼部看房者寥寥无几。  另外一个叫做福田花园小区的项目位于北京南路23号,总建筑面积8万平方米,分为两期开发,正在销售的临街1号楼共有210套房源,目前还有40多套房源没有售出。  在福田花园小区的售楼部,记者遇到一对购买第二套房的年轻夫妻,“手里有点闲钱,想着再买套房保值、增值。”记者了解到,这对夫妻一个是公务员,一个是二汽的白领,他们看房子只关心路段,不在乎面积大小,他们看上了福田花园小区的位置。  福田花园小区一位销售经理告诉记者,十堰市目前的购房者除了以婚房为主的刚性需求外,多数是有闲钱的家庭出手购买第二套房、第三套房,还有一些是在外打工的人返乡置业,他们的诉求大多都是投资。该人士还表示,“在限购、限价、限贷的政策背景下,三线城市房地产市场在需求上难以出现爆发性的增长。”  与房地产开发的热火朝天相反,这里的商业却显得十分冷清。十堰东部新城主干道北京路上有一个叫做东方坐标城的项目,由于处在城市新区的核心地段,该项目附近配建了商业步行街。据记者了解,这条步行街2009年年底竣工,可以入驻128个商户,在2010年10月已经完成全部招商,但是在两年以后,由于人气不足,这里的部分商户都选择了离开。  2月19日,记者在这条步行街上看到行人寥寥无几,很多店铺的橱窗上都贴着“撤柜紧急吐货”“低价转租、出售”等字条。有一家服装店是开门营业的为数不多的几家商铺之一,店主告诉记者,2010年上半年她买下了这间店铺,本来盘算着附近有高档住宅小区,又有郧阳师范高等专科学校(简称“郧阳师专”),应该可以大赚一笔,现在却因为赚不到钱不得不考虑将店铺转租出去。“附近小区居民很少,学生们又喜欢到市区消费,生意一直不好。”店主告诉记者。  当天晚间,记者在十堰东部新城主干道北京路沿线的多个居民小区看到,这些小区的亮灯率都不会超过30%。  畸高的住房空置率  “三四线城市市场需求疲软,加上相关配套落后,在土地供应增加、购房政策从紧的背景下,很可能造成楼市进入坚冰期甚至是崩盘。”  截至2013年1月31日,十堰市在售楼盘70个,其中80%左右都集中在“削山造城”的主战场——东部新城。根据实地调查,仅在十堰市东部新城的主干道——北京路沿线,在建、在售房地产项目就多达20个。  十堰市房产网的统计数据显示,截至2013年1月31日,十堰市70个在建、在售住宅项目的总建筑面积达到1250余万平方米,相当于2012年武汉市新增住宅面积1576.98万平方米的80%。但在人口方面,十堰市总人口340万左右,仅相当于即将达到千万人口规模的武汉市的1/3;城区人口80多万,仅相当于武汉市的1/5左右。  十堰市房地产从业人士告诉记者,2012年该市住宅成交面积大约为80万平方米,2013年预计可以有20%的增长幅度,这就意味着,该市的存量房地产项目至少需要消化12年。十堰市能否支撑的商品房市场已成当下之忧。  湖北汽车工业学院一位教授也表示,相对于人口规模和市场需求,十堰市城市扩张的步子实在是迈得太大了。  科研机构的相关报告也印证了十堰市房地产市场的空置情况,湖北汽车工业学院科技学院发布的题为《十堰市房地产市场发展现状及趋势分析》的调研报告显示,“十堰市商品房空置率一直居高不下,特别是2006年以后,十堰市商品房空置率一直在35%以上。”

编者按/中国城镇化从来没有像现在这样受到各方高度关注。然而,在工业化及经济发展较快的大中城市,“暂住”人口甚至远高于常住人口;而在部分因大规模造城、扩区而出现的“空城”、“鬼城”,城镇人口比建筑物数量还要少。这样的城镇化,地方政府和房地产商成为最大的受益者,城镇化成为政绩的城镇化、房地产的城镇化,而非“人”的城镇化。为此,我们要关注,正在急速发展的城镇化,究竟是谁的城镇化?  国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁近日在其微博上说,“最近一些基层政府官员到京打听,中央的城镇化政策有什么内容,是否又要有一轮新的项目上马。”  虽然“积极稳妥推进城镇化,着力提高城镇化质量”已经成为新的城镇化方向,但在一些省市,地方政府已经习惯于大拆大建、上项目、建新城的城镇发展套路,仍然以“造城”、拉大城市框架作为城镇化的方向,以土地财政为动力,抢夺农村土地,并为农民进城设置障碍。  湖北十堰“上山要地”、陕西延安“削山造城”就是比较典型的例证。这些地方的“城镇化”就是以工业项目、房地产为推力的城镇化,实际上是政绩的城镇化、地方官员的城镇化,而非人与城市相融发展的“人”的城镇化。  政府和地产商的城镇化?  许多地方都把推进城镇化简单地等同于城市建设,过于注重城市建成区规模的扩张。  需要引起警惕的是,人为“造城”的风气还在蔓延,一味地扩大城区面积已成为一些地方“城镇化”的主要方向。  在江西赣县,“城市空间布局”的新蓝图已经公布,控制区面积达162.5平方公里,而目前该县建成区面积为15.2平方公里。该县规划控制区面积由2007年的12平方公里一举扩展到94平方公里。  而在2007年至2011年间,赣州的城镇化率增长10%,达到46.5%,每年以超过2%的速度递增,远超江西及全国平均增速。其城镇化的发展要求是“一年拉框架、两年见成效、三年展风貌”,“十二五”期间将投资100亿元建200个城建项目。  “拉框架”成为江西各地市城镇化的主要路径。与江西部分城市相比,湖北十堰市、陕西延安市的“削山造城”更是有过之而无不及。  延安“造城运动”的计划是,投资上千亿欲削平33座山头,用10年时间整理出78.5平方公里的新区建设面积,在城市周边的沟壑地带建造一个两倍于目前城区的延安新区。湖北十堰市同样在实施“千亿削山建城”计划,要打造一个40平方公里的东部新城。  而据《中国经营报》记者调查,十堰东部新城主干道北京路沿线的多个居民小区在晚间的亮灯率都不会超过30%。一边是规模宏大的城市扩张计划,一边则是所造新城的人气冷清、房屋空置、商业凋敝,已经深陷“空城”、“鬼城”之忧。  “鬼城”式的城镇化之所以大量出现,是因为有“直接收益”。比如前文提到的延安,削山造地的成本约32万元每亩,加上城市配套设施,每亩造价为70万~90万元,而延安地价每亩为二三百万元,造地获得的经济效益为每亩100万元至150万元,78.5平方公里的“直接收益”达1800亿元。  有专家表示,这就是地方政府官员热衷于“造城”的直接动力,而忽视城市本身的“原动力”。
全国人大财经委副主任委员尹中卿认为,长期以来许多地方都把推进城镇化简单地等同于城市建设,过于注重城市建成区规模的扩张。  土地的城镇化?  “新型城镇化核心是人的城镇化而非地的城镇化,十堰等地‘造城’的做法非常危险”。  据统计,我国城镇化速度与工业化的进程相差15个百分点,人口的城镇化严重落后于土地的城镇化。大量的土地已经划成了市区,但是大量的人口并没有相应成为市民,专家把这种城镇化叫作半城镇化或伪城镇化。  中国城市规划学会副理事长兼秘书长石楠对记者说,以湖北十堰为例,十堰市新城建设的最大挑战就是人口。没有那么多人口支撑城市扩张,这就意味着十堰的城镇化需求不足。“新型城镇化核心是人的城镇化而非地的城镇化,十堰等地‘造城’的做法非常危险”。

本网3月27日讯荆楚网消息(记者赵莎莎、冯梓晔)25日,一条“港媒发布内地‘鬼城’地图,湖北十堰上榜”(来源:华声在线)的新闻,引起网友关注。对此,记者调查发现,根据香港《南华早报》编制出的内地“鬼城”地图,十堰问题实际较轻微;而媒体列举的中国九大鬼城中,对湖北十堰鬼城的上榜理由则是引用了2013年的不实报道。

港媒地图中十堰“鬼城化”问题轻微

香港《南华早报》根据内地经济研究人员陈勤提出的实验模型,编制了内地“鬼城”地图。陈勤的模型主要根据两个指标,包括未来的供需比例,以及对照一个城市内现有住宅数目,供应的单位数目是过剩还是不足。虽然这个统计方法有缺陷,但仍可帮助人们了解一些可能发展成“鬼城”的地区,预测到2020年,哪些地方的房屋供应会超过需求。

记者发现,这张“鬼城”地图,根据“鬼城化”问题的严重性分为0—10级,颜色越偏向红色(10级),表示“鬼城化”问题越严重。十堰地区在地图上的颜色为0—2级之间的淡蓝色。相比之下,问题较为严重的是中国东北、内蒙古、环渤海等地区。

此外,这张地图的准确性遭到相关部门和一些研究机构的质疑,十堰市委宣传部相关负责人认为,根据实验模型,编制出内地“鬼城”地图,这一基准本身存在不合理性。

据参考消息网报道,研究房地产市场的内地房产信息集团(CRIC)表示,如果一个城市在短期内出现房屋过量供应的情况,就将其标签为“鬼城”,是不公平且不负责任的做法。曾在哈佛住房研究所担任研究员的朱小棣说,如果仅根据未来的过量供应就将一个城市称作“鬼城”是不准确的。多重业权(一个家庭拥有多个房产)已经让城市内的不少单位被空置。

媒体引用2013年的不实报道

华声在线综合报道中,列举了全国9个城市成为鬼城的理由,其中对十堰东部新城的描述为:“一边是规模宏大的城市扩张计划,一边则是所造新城的人气冷清、房屋空置、商业凋敝,力推千亿削山建城的湖北省十堰市在东部新城区域已经深陷空城、鬼城之忧。”

记者搜索发现,这一描述源自2013年2月中国经营报《湖北十堰现“鬼城”魅影
存量房超负需消化12年》的报道,而这一报道在2014年湖北省打击“假媒体、假记者站、假记者”和新闻敲诈专项治理行动中被通报,通报指出,记者关于十堰、神农架等地的报道,存在不少事实错误、主观臆断等内容。中国记协党组负责人对中国经营报负责人进行了诫勉谈话。

时隔两年,华声在线再次引用这一不实报道中的描述,来佐证十堰是“鬼城”,让十堰市委宣传部这位负责人感到啼笑皆非。

那么,2013年十堰楼市的真实情况是怎样的?当年,某房产专业媒体曾经过调查分析认为:“十堰的商品房存量并不需要消耗十年之久;十堰真正的东城现今主要是工业区,住宅区较少,居住率肯定不会高;在东部新城的购房者大多是东部新城附近的务工人员为了方便而购房,而且东部用于住宅住房并不多;有闲钱的家庭出手购买第二套房、第三套房的现象在十堰并不多见。”(文章来源:荆楚网)

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