天府新区发力“再造一个产业成都”渐入佳境

566.59亿元!根据成都市投资促进委员会最新发布的数据显示,经过一年的建设,成都天府新区已新签约引进重大项目94个,总投资额达566.59亿元。其中,世界500强落地项目就有9个,总投资236.72亿元。  不仅如此,随着新区内“三纵一横一湖”等基础设施的正式亮相,以及地下城等商业配套的完善,从“无”到“有”,从“平面”到“立体”,如今天府新区轮廓初现,蓝图正向现实逼近,一座宜业宜商宜居的国际化现代新城区已然崛起。到2020年,天府新区地区生产总值有望达到6500亿元以上,实现再造一个“产业成都”。  成都天府新区,已成为“财富之城
成功之都”的新引擎,令成都更快地向着西部经济核心增长极的目标迈进。  “三位一体”破解大城市病  2011年12月底,天府新区总投资2000亿元的80余个项目集体开工。  成都市一位参与天府新区规划的专家毫不讳言地说,城市土地短缺、交通拥堵、环境污染、产业和城市两张皮……这些问题已经成为当前大城市发展的世界性难题,但天府新区的规划正力图破解上述难题。  规划显示,首批项目呈现高端化、现代化、一体化、生态化四大特征。这只是整个天府新区项目建设的一个缩影,未来的天府新区将是一个产城融合,宜业、宜商、宜居,现代产业、现代生活、现代都市三位一体协调发展、有机融合的整体。  记者注意到,天府新区规划总面积1578平方公里,其中成都区域所占面积为1293平方公里。在成都区域当中,规划工业用地面积为167平方公里,规划居住用地面积为120平方公里,两者仅分别占城镇建设用地总面积的27.8%和20%。但城市建设用地范围外的生态绿隔地区,总面积约693平方公里,加上城市建设用地的公共绿地,面积在773平方公里以上,占总面积约60%。  将总面积约6成的土地用于生态环境建设,需要的不仅是智慧,更是勇气和价值观。此外,为破解产城分离导致的交通拥堵、产业空心化等问题,按照“产城融合、三位一体”的理念和总体规划布局要求,天府新区的规划者在国内率先提出建设35个“产城一体化单元”。  支撑“产城一体化单元”的是慢行交通和职住平衡两大思路。在产城单元内,规划了可供居民就业的各种产业,配套建设相应的居民区、幼儿园、学校及其他公共服务设施,单元内的居民可以在步行或30分钟车程范围内,实现生产和生活的统筹。如今,这里多个单元的公共服务和商业配套已经陆续完成,巨大的消费力更是集中了包括沃尔玛、宜家、伊藤洋华堂等国际商业百货业的抢滩入驻。  “规划之初,决策者已形成共识,宜业、宜商、宜居,归根到底是要宜人。”上述专家表示。  再造一个产业成都  在天府新区启动的2011年,成都GDP接近7000亿元。根据规划,到2020年,天府新区经过9年建设,将实现地区生产总值6500亿元上,实现再造一个“产业成都”。其远期的发展目标则是,到2030年,实现地区生产总值约1.2万亿元。

“天府新区,让我们兴奋。”  听到天府新区升级为国家新区的消息,韩国驻成都总领事馆副总领事韩相国如是说。韩国企业一直在密切关注天府新区的动态,他们正牵线搭桥,给韩国企业提供更多信息,吸引他们前来成都投资发展。  11月13日、17日,四川省政府、成都市政府分别对天府新区举办了情况说明会。据了解,天府新区涉及四川省的成都、眉山和资阳3个城市,目前规划总面积1578平方公里,其中成都规划范围为1293平方公里。按照规划,2025年天府新区将实现“再造一个产业成都”的目标。  近几年,四川一直在推动天府新区升级。其发展目标和重庆两江新区一样,要成为成渝经济区的新极核。10月2日,天府新区正式经国务院批准设立,上升为国家战略,这意味着今年新升级“国家队”的新区数量达到5个,国家级新区总数则上升为11个。  “新区的‘新’体现在哪儿?其中很重要的一点是高端产业的聚集和承接产业高端转移。”四川省社科院党委书记李后强分析说。天府新区肩负着非同一般的使命:以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际化现代新城区,打造成为内陆开放经济高地,形成四川乃至西部地区最具活力的经济增长极,为长江经济带的发展从上游注入强劲动力。  政策叠加效应显现  “天府新区拥有国家级新区和国家西部大开发、成渝经济区、统筹城乡综合配套改革试验区等优惠政策,具有多重叠加的政策支持环境。”成都市市长助理、天府新区成都管委会主任毛志雄介绍说。  据了解,2012年,建设天府新区被四川省委明确为“一号工程”,编制实施了天府新区总体规划、专项规划和分区规划,出台了财税、金融、土地、开放、人才等十大支持政策。  “对四川而言,此次天府新区升格为国家级新区,发展态势更为强劲,将改变成都平原延续千年的‘单中心’建城格局,为‘再造一个产业成都’开辟新空间。”李后强书记表示。  在李后强看来,天府新区作为长江经济带、丝绸之路经济带的交会之处,其战略地位不言而喻。从地缘经济学角度来看,天府新区可培育“四种效应”:硅谷效应,在成都、重庆“过渡带”上构造“吸引点”,点燃高新技术火炬变“过道”为“驻留”;支点效应,天府新区能肩挑成渝产生“支点效应”;分流效应,可“过滤”和“截留”信息流、物资流、资金流和人才流;势差效应,与具有先发优势的地区相比存在差距,由此产生“势差效应”。  虽然天府新区刚刚升级为国家战略,但天府新区经过近四年的建设,政策的叠加效应已经显现。  据悉,目前仅天府新区成都片区已经引入包括中国中铁、中国建筑、中国兵器、吉利沃尔沃混合动力汽车、中商飞商务机基地等110个项目落户新区,总投资达1066亿元。其中,规划面积10.3平方公里、居住人口12万人的天府新区核心起步区新川创新科技园,今年以来已有宝德集团、微芯生物、晨华集团、欧珀电子、新加坡丰隆集团等,超过100亿元项目落户,还有30余家企业正在谈判之中。  产城融合“新成都”  成都市一位参与天府新区规划的专家毫不讳言地说,城市土地短缺、交通拥堵、环境污染、产业和城市两张皮……这些问题已经成为当前大城市发展的世界性难题,但天府新区的规划正力图破解上述难题。  规划显示,未来的天府新区将是一个产城融合,宜业、宜商、宜居,现代产业、现代生活、现代都市三位一体协调发展、有机融合的整体。  “首先,在天府新区的规划中,特别需要注意的就是不能让新区成为‘卧城’,所以在规划中需要有相应的产业在其中。”天府新区成都管委会规划局副局长古力军分析说。从规划上看,天府新区“组团布局”共计35个产城单元。在产城单位内合理布局产业面积,这其中将涵盖总部、研发、生产等产业形态。同时避免“前厂后住”这种封闭式的城市区间构架出现,向“大院式”规划说“不”。通过合理规划,实现每平方公里容纳1万人,每个产城单位共计容纳25万人左右的人口规模,实现开放式城市形态。

走过“黄金时代”,楼市开始由粗放发展向精细深耕转型。在库存量居高不下,现金流紧张的局面下,开发商对土地的态度由从前的狂热变为现在的谨慎。

8月份,成都天府新区的土地市场表现火爆。当月,成都土地市场总共放地55宗,总面积约5000亩,刷新了今年以来单月供应记录。在这5000亩的总面积中,有近3000亩来自天府新区,占了总供应量近60%。

“‘宜业、宜商、宜居的国际化新城区’的规划定位,让开发商们看好这片区域的前景。”中原地产华西区总经理庄泽宝对《每日经济新闻》记者表示,随着成都城市发展向南的延伸,天府新区很可能成为房企的下一个主战场。

业内人士表示,天府新区目前供应的土地属性与拿地企业具有公共服务、基础设施建设的特殊性,因此,近期天府新区的土地市场虽然放量大、成交多,对成都土地市场并不会构成过大影响。

天府新区成8月土地市场“新贵”

据锐理数据统计,2014年7月,成都市国土资源局通过公开招拍挂方式出让20宗土地,累计出让面积1553.08亩,总成交面积714.86亩,成交土地出让金总额为34.44亿元。

到了8月,有超过5000多亩的土地入市供应,并汇集了攀成钢、大源、华府、东升、大面等热点板块内的多宗重量级地块,被业界寄予成交金额过百亿、创下两年单月成交额最高的期望。

然而,破百亿的期望最终不敌骨感的现实。8月累计供地约5000亩,总成交面积3400余亩,成交土地出让金总额为86.7亿元。该月的土地成交面积和金额,无论同比、环比均大幅上涨。

在这样的大背景下,天府新区地块在流火的8月异军突起,成为成都土地市场的主力军。《每日经济新闻》记者梳理资料发现,天府新区出让的总面积近3000亩的土地全部成交,占8月成都土地出让总面积的57%。另外,约21%来自远郊供应,近郊供应量占11%,主城区供应量占11%。

“产业成都”大发魅力

按照《四川省成都天府新区总体规划(2010~2030)》,天府新区的总体定位是以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际化现代新城区。范围涉及成都市的高新区南区、龙泉驿区、双流县、新津县,眉山市的彭山县、仁寿县,资阳市的简阳市,共3市、7县、37个乡,规划面积1578平方千米。

据了解,天府新区的核心目标是再造一个“产业成都”。

成都范围内的天府新区由成都高新区、双流县、龙泉驿区
、新津县构成。这里IT产业发达,汽车产业链完备,拥有西部最大的航空港;世界500强的身影随处可见,拥有西部通关速度最快的综合保税区。到2020年,天府新区将实现GDP6500亿元以上,由此实现再造一个“产业成都”。

1578平方公里的崭新区域,其中1293平方公里布局成都。发展路径是:瞄准高端产业和产业高端,剑指构建“现代制造业为主、高端服务业集聚”的现代产业格局。在国内率先提出建设
“产城一体单元”,共规划了35个,每个单元的规模大致为20~30平方公里、20万~30万人口。

庄泽宝指出,与全国很多新城相比,天府新区具有产业支撑的优势,城市向南发展的趋势使开发商看重这块新区的潜力。

按照天府新区的规划,未来形成的“一带两翼、一城六区”中的“一城”指以大源组团为核心的天府新城,也是靠市区最近、政府职能单位和企业云集的区块。

在区位优势推动下,五年时间里,大量品牌开发商涌入大源组团,并拥有体量不小的土地储备。经过一段时间的土地集中放量,目前大源组团的可开发地块基本饱和,城南楼市急需寻找下一个生长点。

而位于大源组团西南大约3公里左右华府板块,早在两年前就被业内视作城南楼市的下一块
“宝地”。2012~2013年,包括保利、九龙仓、中信在内的众多知名房企便开始在该区域抱团高价拿地。

到了今年,火热了两年的华府地块,土地放量不减,但成交趋于平稳。

《每日经济新闻》记者以购房者的身份走访华府板块楼盘发现,目前整个华府板块的房价平均6000多元/平方米,与大源组团动辄上万的价格相比,仍然有巨大上涨空间。置业顾问纷纷向记者表示,大源组团的现在就是华府板块的未来,现在正是入手的时候。

新城配套设施仍显滞后

“比起价格差距,我更关注小孩的读书和生活配套。”购房者王先生对《每日经济新闻》记者表示,虽然置业顾问表示两年后交房的时候一切配套都会有,但宣传册上的三甲医院、名牌学校都还尚在“规划中”。华府板块毕竟不比大源组团有看得见的产业支撑,这些不确定性让他退却。

现实的情况也使得天府新区土地市场的供地属性开始发生改变。今年8月以来,天府新区新增供地中的住宅及住宅兼商业用地仅为660亩,占比22%;其余近80%的2300多亩土地都是包含仓储、工业、公共管理、教育等性质在内的属性。

四川大学土地经济与管理研究所所长刘润秋认为,虽然8月天府新区的土地市场放量大、成交多,但当前供应的土地属性以公共管理、公共配套、基础建设为主,住宅、商业用地的溢价率并不高,判断该区域“火热”为时过早。

实际上,从国内其他新城发展的历史轨迹来看,华府板块的情境也符合这样的规律:住宅疯狂生长的同时,医疗、教育、商业等基础服务却跟不上。

刘润秋对
《每日经济新闻》记者表示,依据全国新城区的发展经验,先由政府牵头做好该区域的基础设施建设和公共配套,是新城区建设的合理节奏。一个新兴城区的良性发展,有赖于相关公共服务和保底产业的健全。

而上个月,在天府新区拿地总量最大的是成都天投集团。成都天投集团是由天府新区的国有独资公司,经营范围为市政基础设施与环境治理的投资、建设和管理;土地整理与开发;房地产开发与销售;配套设施建设的投资;文化、医疗、体育等项目的投资等。

除此之外,近期在天府新区拿地的开发商中并无标杆房企身影,多是原先就在双流做项目的本地中小房企。

在庄泽宝看来,主流开发商的项目多、资金链趋紧,在郊县拿地尤为谨慎。反而是“土生土长”的区域开发商,比较了解该片区的产业发展,愿意把握抄底拿地的机会。
丁舟洋 每经记者 谢振宇 发自成都

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