5月70个大中城市房价 一线城市房价涨幅明显

【中国经营网综合报道】2014年将要过半,在这半年的时间里,舆论对于楼市的讨论热情可谓是空前的高涨。有关于楼市“真摔”还是“假摔”的争辩也是格外的激烈。  统计局数据显示:70城市中过半价格环比下跌  首先可以从具体数据中了解一下目前楼市的现状。据南方日报报道,6月18日,国家统计局发布了今年5月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况。这一权威数据显示,5月份,房价环比下降的城市进一步增加,过半城市的新建商品住宅和二手住宅出现了价格环比下跌。  国家统计局数据显示,在新建商品住宅的价格方面,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有35个,持平的城市有20个,上涨的城市有15个。环比价格变动中,最高涨幅为0.3%,最低为下降1.4%。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,上涨的城市有69个。5月份,同比价格变动中,最高涨幅为11.3%,最低为下降4.8%。  另外,在二手住房的价格方面,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有35个,持平的城市有16个,上涨的城市有19个。环比价格变动中,最高涨幅为0.5%,最低为下降0.9%。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有5个,持平的城市有1个,上涨的城市有64个。5月份,同比价格变动中,最高涨幅为11.1%,最低为下降8.7%。  报道还表示,新建和二手住宅价格环比下降城市个数双双占比一半,系2012年6月以来首次,也创下两年内价格环比下降城市数量的新高。而70大中城市整体一手房价环比跌幅0.16%,成为自2012年6月以来环比首次由涨转跌。具有指标意义的一线城市中,上海和深圳的新建商品住宅价格也出现环比下降,降幅分别为0.3%和0.2%。  而显示全国楼市转冷的,不止是价格。国家统计局公布的数据显示,1至5月份,全国商品房销售面积36070万平方米,同比下降7.8%,降幅比1至4月份扩大0.9个百分点。而前5个月,商品住宅销售面积下降9.2%,办公楼销售面积下降5.8%,商业营业用房销售面积增长0.6%。  此外,报道表示,销售额的同比下滑也非常明显,1至5月商品房销售额23674亿元,下降8.5%,降幅比1至4月份扩大0.7个百分点。其中住宅销售额下降10.2%,办公楼销售额下降14%,商业营业用房销售额增长2.5%。  而在市场观望的低迷行情中,商品房库存则进一步的攀升。5月末,商品房待售面积53402万平方米,比4月末增加750万平方米。其中,住宅待售面积增加405万平方米,办公楼待售面积增加28万平方米,商业营业用房待售面积增加195万平方米。  销量下降导致房企库存高涨  另外,值得注意的是,销量的下降,也直接导致了房企库存的高涨。  据中国新闻网报道,与房价下跌相辅相成的是成交量的低迷。上半年的楼市成交量像是进入了一个怪圈,房价下跌,购房者的观望态度越强,成交量进入持续低潮期,存销比指标继续恶化,短期房价下跌压力增大。  就如上文所示,2014年1月以来,全国商品房销售面积逐月下跌,1-5月份,商品房销售面积36070万平方米,同比下降7.8%,降幅比1-4月份扩大0.9个百分点,已跌至近一年以来的最低点。  对此,报道也援引国家统计局数据表示,伴随着销量下降的是高企的库存,2013年12月至2014年5月库存一直稳步增长,已经由2013年12月的49295万平方米增加至2014年5月的53402平方米。由此可见,伴随着销量的下降,地产商推盘的力度并未下降,但市场看跌情绪依然较重,部分未消化的新增供应转化成为库存,库存再创历史新高。5月份市场成交并没有预料中的大幅反弹,房企跑量的希望落空,库存面临“压力山大”的窘境。  此外,国家统计局数据还显示,1-5月份,房地产开发企业土地购置面积11090万平方米,同比下降5.7%。中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞表示,“房地产商拿地的热情降低,土地市场趋冷也反映了房地产商对房地产前景的不太乐观的估计。”  中国房地产协会秘书长顾云昌也分析了房地产量价齐跌的三个原因:第一,房地产市场本身处在下行区间,房地产市场和宏观经济一样增速放缓。第二,和去年房地产的快速增长基数高有很大关系,去年销售面积、销售额同比增长很快,去年透支的销售导致基数增加,这在很大程度影响今年的市场表现。第三,日益收紧的房贷政策,过去货币政策一直比较宽松,如今实现稳中偏紧的货币政策。一方面导致今年房企的资金来源、到位资金的增长速度放缓,另一方面收紧的金融政策对个人住房抵押贷款影响很大。  楼市“真摔”还是“假摔”?  不过,虽然数据显示楼市的现状已十分低迷,但市场上关于“真摔”、“假摔”的争论也一直存在。  以广州楼市为例,每日经济新闻整理的广州市国土房管局每月发布的《房地产市场运行情况通报》发现,自今年2月起,广州房价连续3个月出现环比上涨。数据显示,今年3~5月,广州新建住宅网签均价环比涨幅分别为10.4%、1.5%、2.1%。

6月18日,国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示,5月份,住宅销量创年内新高,一线城市房价涨幅明显,楼市回暖趋势明显。

【中国经营网综合报道】近几日,有关于楼市去库存的讨论一直不断。而据最新公布的70城住宅销售价格统计数据显示,其中有近一半城市的环比房价仍处于下降状态。楼市的现状难言乐观。而随着中央的喊话,去库存自然成为了房地产市场目前首要的任务。  70住宅销售价格近半下降  据经济参考报报道,国家统计局10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,10月70个大中城市新建住宅价格下降的城市有33个,上涨的城市有27个,环比价格变动中,最高涨幅为2.1%,最低为下降1.0%。二手住宅价格方面,70个大中城市中,环比上月价格下降的城市有23个,上涨的城市有38个,最高涨幅为1.1%,最低为下降0.9%。  当前,房价和成交呈现持续回暖态势,但房价涨势却略显乏力。交通银行金融研究中心根据统计局数据测算,10月70个大中城市新建商品住宅价格涨幅环比算数平均为0.07%,涨幅较上月明显缩窄14个百分点。其中一线、二线、三线城市环比算术平均分别为1.22%、0.14%和-0.12%,均较上月有所回落。  此外,10月房价下降城市数量在连续7个月减少后再度增加。据亚豪机构统计,10月,新建商品住宅价格下降的城市有33个,相比9月的21个,价格下降城市增加了12个。其中,有17个城市连续两个月出现新建住宅价格的环比下滑。这17个城市中,既有省会城市沈阳、长春,也包括部分三线城市。而在10月价格下降的城市中,又进一步加入了石家庄、呼和浩特、贵阳、西宁、银川、乌鲁木齐6个省会城市。  亚豪机构市场总监郭毅认为,价格下降城市增多,特别是大量省会城市均出现新建商品住宅的价格下跌,显示当前房地产市场再度面临危机。特别是在二、三线城市,部分购房者在支付能力有限的前提下,寄希望于政策能够再度放松,反而迟疑不决,造成当前楼市在短暂升温后继续下行。  与此同时,一直作为本轮上涨领头羊的一线城市,房价涨幅也大幅度下滑。具体来看,10月,北上广深四个一线城市中,除上海新建商品住宅环比上涨2.1%,较9月小幅上涨0.2个百分点外,其他三个城市的涨幅均出现下滑。其中深圳下滑最为明显,涨幅环比减少2.8个百分点,广州与北京,涨幅分别减少0.6%和0.3%。  郭毅分析,一线城市房价环比涨幅收窄,体现出市场购房需求乏力的现状,由于四个一线城市仍然执行严格的限购政策,在消化了既具备购房资格,支付能力又强的部分购房者后,年末,一线城市房地产市场再次出现了后继乏力的局面。  同时,报道还表示,数据显示,2015年1至10月份,全国房地产开发投资78801亿元,同比名义增长2.0%,增速比1至9月份回落0.6个百分点。其中,东、中、西部地区的投资增速全部下行,分别较1至9月回落0.6、0.3、0.6个百分点。  “投资增速出现了连续3个月负增长,这在2009年以来尚属首次。”交通银行首席经济学家连平指出,投资下滑的主要原因仍在于土地购置的大幅下降以及新开工尚未明显好转。  此外,高企的库存也造成了投资下滑。连平指出,库存既是结果,又是原因。一方面,巨量的库存是过去十几年地方在建设扩张过程中无序开发生成的过量产物;另一方面,大量库存不消化掉,也会对下一步开发投资决策形成阻碍,不利于房地产业持续发展。  全联房地产商会执行会长任志强指出,库存是目前房地产面临的最大障碍。去年起房地产政策持续放松,但一年以来,库存不但未消化,反而增加。  任志强认为,去库存难度仍然较大。以2亿平方米左右的商业地产库存为例,只有每月消化3000万平方米才有可能降低库存量,难度可想而知。  楼市库存高企影响经济增长  而针对房地产市场目前高企的去库存,经济日报报道表示,据国家统计局的数据,截至今年10月底,商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米。其中,住宅待售面积增加1180万平方米,办公楼待售面积增加56万平方米,商业营业用房待售面积增加709万平方米。  从数据上看,各种类商品房的库存都处于上升状态。库存高企,是当前很多城市房地产市场的重要特征。高库存主要集中在三四线城市,这些城市销售量放缓是库存高企的直接原因。  今年1月至10月份,非重点城市商品房销售增速回落。国家统计局投资司高级统计师李皎指出,1月至10月,非重点城市商品房销售面积增速比1月至9月回落0.4个百分点,拉动全国销售整体下行。  对此,21世纪经济报道也报道表示,在监管层看来,“高库存”已成为房地产市场的主要症结,也成为经济难点。根据统计局的数据,截至今年10月末,全国商品房待售面积为68632万平方米,同比增长14%,再创历史新高。与三年前相比,这一指标已经翻倍。

从城市看,房价下跌的城市正在减少,特别是已有过半城市二手住宅市场处于上涨态势。5月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有20个和37个,分别比上月增加了2个和9个;下降的城市分别有43个和28个,分别比上月减少了5个和6个。

从房价看,房价也处于涨幅扩大的通道中。国家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍,初步测算,5月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大0.7个百分点,二手住宅价格环比综合平均涨幅高于新建商品住宅。

从销售看,今年1—5月,全国商品房销售额24409亿元,同比增长3.1%,为2014年年初以来首次正增长。国家统计局投资司高级统计师王宝滨认为,全国商品房销售市场回升,一是房地产调控政策效果开始显现,市场预期发生转变,购房者信心有所恢复;二是房地产开发企业和中介机构适时优化推盘和策略定价,积极去库存,现有库存中的优良部分逐步消化;三是房价基本稳定有利于购房需求平稳释放。

楼市不仅环比涨幅在扩大,同比跌幅也继续收窄。尽管绝大部分城市房价同比仍然下降,但随着环比上涨,部分城市同比降幅有所收窄。5月份,新建商品住宅价格同比下降的城市有69个,其中降幅比上月收窄的城市有30个,比上月增加15个;二手住宅价格同比下降的城市有67个,其中降幅比上月收窄的城市有38个,比上月增加16个。

不过,楼市分化依然严重。整体看,一线城市领跑,二线城市开始筑底上升,三、四线城市大部分依然环比下调。5月环比价格变动中,新建商品房最高涨幅为深圳的6.7%,最低为唐山的下降0.6%。二手住宅最高涨幅为深圳的6.3%,最低为安庆的下降0.9%。

与去年同月相比,楼市分化的趋势更加明显,而且呈现出“马太效应”。70个大中城市中,新建商品房最高涨幅为深圳的7.7%,最低为桂林的下降10.1%;二手住宅最高涨幅为深圳的9.1%,最大降幅为牡丹江的12.8%。

“5月份房价环比上涨主要是一线城市涨幅较大所致,城市间分化加剧。”刘建伟说,据测算,5月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比普涨,4个城市环比平均分别上涨3.0%和3.8%,最高涨幅分别为6.7%和6.3%,分别比上月扩大4.9和3.9个百分点;二线城市房价整体较为稳定;大部分三线城市房价仍然下降。

中原地产首席分析师张大伟认为,一、二线城市房价环比、同比数据出现全面的转正,标志着从2014年开始的楼市调整在一、二线城市已经基本结束。

“值得注意的是,楼市销售额数据率先上涨,而销售面积涨幅并不同步,这主要是因为一、二线城市房价相对较高,导致了市场总数据好转,但三、四线城市依然未明显好转。”张大伟说,今年1—5月,全国商品房销售额数据首次正增长。这其中,国家统计局40个重点监测城市,即一、二线城市商品房销售面积同比增长1.7%,销售额增长5.8%;非重点城市商品房销售面积下降1.5%,销售额下降0.2%。“经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡、库存不均衡导致了楼市成交量不均衡、政策刺激作用不均衡、房价上涨不均衡。从长远看,一、二线城市不太可能支撑全国房地产市场全面上涨。”

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