地产商诉广州政府揭行业潜规则

从万庆良到陈建华,广州市两届政府均作为法人代表成为地产商的被告。该案一度被称为国内首例地产商诉政府案件。地产商诉由中很重要一部分,则指向广州普遍存在的一项“行业惯例”:按照包括公摊公建在内的“建筑面积”来计算投票权,且称这一潜规则曾得到广州房管部门支持。  这起耗时3年的诉讼,缘起5年前东逸花园小区筹备首次业主大会。开发商就业主投票权对应面积是否过半进行发难,继而又将市政府诉至法院。不久前省高院已开庭审理了该案。  诉讼中,因“专有面积”计算而制约业委会成立的问题,受到省委重视,并由此展开相关调研,但至今尚无实质进展。因此该案未来判决,被认为将成为处理此类问题一个重要判例。  观察人士称,在物业管理立法与实践中,广东曾领全国风气之先,但此后这类潜规则的出现,阻滞了其进一步发展。这一潜规则除了可以阻滞业主委员会成立外,还作用于开发商将公用或公摊建筑租改售过程中,涉及颇广。而追宗溯源,其由主管部门利益而来,更容易成为腐败滋生沃土。  14度出手  潜规则4万平方米?  18万平方米和22万平方米,两种不同“计算”得出的结果,导致业主们以0.5%的微小差距未能获权成立业委会。  这起最近由广东省高院审理的官司,最早要从2009年说起,当年的12月26日,东逸花园小区召开首次业主大会,投票表决《新世界东逸花园业主大会议事规则》和《新世界东逸花园管理规约》。小区所属的天河区房管局、天园街道均有工作人员到现场指导,并用几台摄像机记录了当时的投票过程。  但这次旨在成立小区业委会的举动,最终被广州市国土资源和房屋管理局天河区分局发来的文件终止。这份向业主大会筹备组发来的2010第127号函,指出前述两项投票“所得业主赞同票,总建筑面积均未达到东逸花园物业管理区域内的建筑物总面积的一半”,否决了投票结果,并终止了业委会筹备组的工作。  这不是第一次遭遇叫停,事实上,早在2005年7月和2006年4月,东逸花园业主便已经两度筹备试图建立业委会,但均以失败告终。广州市天河区房管局物管科以小区是分期开发为由,否定了业主的要求。  此后的2006年至2007年,部分东逸花园业主向广东省人大、政协等部门,多次提出分期开发不能成立业委会的不合理性,并建议应当以街道办事处来指导成立业委会。  筹建九年,但迄今东逸花园仍没有业委会。当然,之后的停滞则与接下来的官司密切相关。业委会筹备组在收到房管部门发来的127号函后,随即于2010年5月向广州市法制办提出行政复议。  根据《物权法》相关规定,业委会成立的条件之一是:同意成立业主委员会的业主拥有的专有部分的建筑面积必须占建筑物总面积的二分之一以上。  争论焦点,便在于决定投票权份额的业主“专有面积”如何计算。业主一方认为应该按照“套内面积”来计算投票权(18万平方米),而房管局则认为要按照包括公摊公建在内的“建筑面积”来计算投票权(22万平方米)——正是后一种计算方式,让业主们以0.5%的差距,未能过半。  业主抗议,像通道、幼儿园这些完全不可销售的部分,就不应该计入专有面积,而是小区全体业主共有的建筑物面积。  行政复议后,广州市政府法制办曾多次召开专家会议进行讨论,甚至一度停止了行政复议进程,但最终在2011年做出支持业主方决定。认定东逸花园在统计面积时计算方法有误,要求广州市、天河区两级房管局继续以联合成立工作组方式履行指导和协助的职责,直至东逸花园小区业主大会设立和业主委员会产生。  确权部门利益  高院开庭审理中,开发商称此种计算方式已成“行业惯例”。业界人士称背后存在确权部门利益。  于是,东逸花园的开发商新世界中国地产以其子公司广州新华晨房地产有限公司的名义,将广州市政府告上法庭,要求撤销该行政复议。  这场官司在2011年开庭后,始终未做出判决。直至今年2月,广州市中院做出一审判决,认定广州市政府行政复议决定结论正确,驳回广州新华晨房地产有限公司请求。该公司随即将广州市政府上诉至广东省高院。  今年5月,本案在广东省高院二审开庭,开发商在上诉状及庭审中,均声称国土部门去函中所认定的计算方式,属于“行业惯例”。并称:“十多年来,房管部门都是将建房单位初始产权登记记载的建筑面积作为建筑物总面积,并据此认定业主的投票权数,进而指导业主大会的成立。据统计,广州地区业已成立的九百多个业主大会均是按照这一规定计算业主投票权数,进而通过业主规约。”  事实上,业主从开发商所说的周边属于“行业惯例”小区核实,并不存在其所述情况。该案开庭后,截至目前并未宣判。有业主不满称,开发商以下级部门的一纸行政命令诉上级政府,却在广州市中院拖两年多而未宣判,现在又抛出“潜规则”,不知其是否想以此绑架行政部门。  但《中国经营报》记者从当地一资深房地产从业人士处获知,开放商所说这一潜规则确实存在,但远非其描述那样广泛。“一般情况是这样的,比如开发商最早是把车库承诺只租不售,但是后来涨价了,开发商就跑到房管部门办下产权来,然后开始销售,这种确权潜规则比较多,其背后是房管部门的部门利益,他们可以通过办这个产权证挣钱,个人也可以就此贪腐。”  该人士的这一说法也获得广东华南和谐社区发展中心理事长周活宁的认可,周活宁长期关注广东业委会发展,他举多个实例证实这一情况的广泛存在,且业主在维权中一度异常困难,但像东逸花园这样被开发商诉至法院的,却极为罕见。  6月27日,本案中曾经的被告法人代表,广东省委常委、广州市委书记万庆良,因涉嫌严重违纪违法,接受中纪委调查。几天后,广州市国土资源和房屋管理局局长、党委书记李俊夫涉嫌严重违纪,正接受组织调查。该局恰是叫停东逸花园那次投票的发函单位。  记者于两周前与该局取得联系表达采访意愿后,截至发稿时未获任何回复。

因对小区专有面积计算有异议,地产公司将广州市政府告上法院。广州中院一审判决驳回其诉求。地产公司不服再上诉。昨日,本案在广东省高院二审开庭。

架空层、设备用房是否应计入小区建筑总面积?这关系到业主的“双过半”投票,能否成立业委会的问题。为了这些地块的归属,广州新世界东逸花园不少业主已和开发商“拉锯”了6年多。广州装修网了解到近期广州市房管局公布了认定东逸花园建筑面积的函件,那么到底情况如何呢,广州装修网带您来看看。

市法制办:专有面积=套内建筑面积

广州装修网了解到原广州市国土资源和房屋管理局(以下简称“广州市房管局”)先后两次做出认定东逸花园建筑面积的函件,第一份函件经广州市中院、广东高院审理后,明确开发商原初始登记产权证明时记载的建筑面积并不等于小区建筑总面积,针对第二份函件,广州市中院近日作出一审判决,架空层、物业管理用房及设备用房不应计入建筑总面积。

开发商:专有面积=套内面积+分摊面积

图片 1

本报讯 (记者章程
实习生陈舒婷)因对小区专有面积计算有异议,地产公司将广州市政府两次告上法院。昨日,本案在广东省高院二审开庭。

争议

业委会“流产”引出事件

总建筑面积计算“方法”不同

2009年9月,东×花园成立首次业主大会筹备组,3个月后,该筹备组组织对物业管理规约和业主大会议事规则进行投票表决。在投票结果公示期满后,筹备组就《管理规约》和《议事规则》投票结果向天园街道办备案,请求确认投票情况的有效性。2010年5月7日,广州市房管局、天园街道办联合向筹备组发函,认定《管理规约》和《议事规则》“所得业主赞同票总建筑面积未达到物业管理区域内的建筑物总面积的一半”,不能通过,并判定业主大会未成立,将终止首次业主大会筹备工作的指导和协助。

逾六成业主赞成仍未能成立“业委会”

市法制办推翻房管局决议

新世界东逸花园社区(以下简称“东逸花园”)是广州拥有1500多户业主的大型社区,但入住多年一直未成立业主委员会。广州装修网了解到2009年9月,该小区的几名业主牵头成立首次业主大会筹备组。同年12月,业主大会筹备组在广州市房管局和天园街道办(以下简称“联合工作组”)的联合监督下,组织业主对成立业委会等进行投票表决。

邱某和等四人是筹备组的部分业主代表,他们不服答复,于2010年6月向广州市政府申请行政复议。2011年4月,广州市政府受理审查后,认定在统计面积时的计算方法有误,要求广州市国土房管局和天河区天园街道办事处继续以联合成立工作组方式履行指导和协助的职责,直至该小区业主大会设立和业主委员会产生。

2010年1月,业主大会筹备组统计出投票结果后(赞成票979张,赞成票占总建筑面积达11.1万余平方米),赞成票超过总户数1525户的一半。

2011年5月,小区的开发商向广州市中院提起诉讼,要求撤销该行政复议决定。

同年5月,联合工作组向业主大会筹备组作出正式函复,认定东逸花园的建筑总面积为22.4万余平方米,即建设单位原初始登记产权证明时记载的建筑面积,认为东逸花园所得业主赞同票建筑面积未达到建筑总面积的一半。因此,根据《物业管理条例》的相关规定,此次投票未获通过。后东逸花园业主代表向广州市政府申请行政复议。

今年2月,广州市中院审理认为,虽然广州市政府认为专有部分面积不应包含分摊面积,应按套内建筑总面积计算的观点不当,但其要求市房管局和天园街道办按规定计算小区专有部分面积和建筑物总面积的复议决定结论正确,驳回地产公司请求。开发商不服,上诉至广东省高院。

2011年4月,广州市政府作出228号行政复议决定书,要求联合工作组依法重新计算小区专有部分面积和建筑物总面积;并对东逸花园小区原投票表决业主专有部分占建筑物总面积的比率、业主大会成立与否等问题一并予以处理。

昨日,该案在广东省高院开庭审理。广州市政府两位代表出席庭审,业主大会筹备组的两位业主代表作为第三人列席参与。

2011年5月,涉案第三人——新华晨公司不服该项行政复议,起诉至广州中院,请求撤销。

二审激辩“专有面积”范围

第一次认定:建筑总面积=专有部分面积(套内面积+分摊面积)总和

地产公司称,房管部门一直将建设单位初始产权登记记载的建筑面积作为建筑物总面积,据此认定业主投票权重,进而影响业主大会和业主委员会的成立。该法已实施多年,形成行业惯例。对此,广州市政府代表称依照一审的答辩意见。而作为第三人的业主代表回应称,专有面积有明确的法律内涵,就是指业主的专有部分,行业惯例不能代替法律。

广州市中院经审理后,因为初始登记面积中包含有部分不能发放权属证书的建筑物面积,所以建筑总面积应当是对全部所有权人的专有部分面积相加计算。而专有部分面积,是不动产登记簿记载的“套内建筑面积”和“共有分摊面积”总和;同时,建筑区划内,属于市政公用部分的场所及设施,不能计算在建筑物总面积内。

地产公司认为,不动产登记簿上的建筑面积等于专有部分面积,即套内面积和分摊面积之和。对此,广州市政府代表和业主代表都认为,专有部分面积应按照不动产登记簿上的专有面积,即套内建筑面积来算。据悉,该案还在进一步审理之中。

据此,广州市中院认为广州市房管局作出的函复认定事实错误,广州市政府作出的行政复议中提出的要求是正确的,故判决驳回原告新华晨公司的诉讼请求。

后新华晨公司不服,上诉至广东高院,后被终审驳回上诉,维持原判。

第二次认定:架空层、设备用房不能计入建筑总面积

广州装修网了解到2014年12月,联合工作组根据广东高院的生效判决重新作出908号函,仍然认定业主赞同票建筑面积未达到总建筑面积的一半,业主大会未成立。2015年1月,邱某某等业主不服,再次向广州市政府申请行政复议,同年8月,广州市政府作出129号行政复议决定书,撤销908号函,责令当时的市国土局等对东逸花园小区等相关问题进行处理。

对此,业主李某某、业主吴某等以及华晨地产不服,先后将广州市政府告上了广州市中院,其后法院将三个案件并案审理,业主及华晨地产互为原告或第三人,另外在上述三个案件中,广州市政府均为被告,业主大会筹备组几名骨干成员均为第三人。

几名原告诉称,129号行政复议决定书与此前228号行政复议决定书几乎相同,导致出现“市政府决定——行政复议——广州市中院——广东高院”的无限死循环。因此,请求撤销129号行政复议决定书。

广州市中院经审理认为,经重新计算认定东逸花园物业管理区域内建筑物总面积为22.4万余平方米,其中包括物业管理用房270余平方米、架空层和住宅附属用房5288余平方米,电房和设备用房567余平方米。

法院认为,根据物权法第73条规定,建筑区划内的道路和绿地,除属于城镇公有或明示属于个人的外,均属于业主共有,建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。建筑区划内的房屋、车位、摊位等特定空间,若构造上具有独立性能明确区分,利用上具有独立性可以排他使用,并能登记成为特定业主所有权的,则可认定为专有部分。

本案中,908号函将业主共有的物业管理用房、设备用房、架空层等面积计入作为专有部分面积统计总和的建筑物总面积,不符合物权法的上述规定。此前已生效的行政裁决也对此作出了认定。

据此,广州市中院作出一审判决,认定129号行政复议决定书事实清楚证据充分,因此驳回原告诉求。

解读

总建筑面积“少”了6000多平方米, 业主投票有望过半?

东逸花园业主委员会成立纠纷的系列案一拉锯就是六七年,期间对于公共用地、架空层等用地是否计入建筑总面积等一直存在争议,就此,广州装修网采访了专业从事物权法案件代理多年的北京市盈科律师事务所合伙人周玉忠,结合法院判决以及实践对相关概念予以解析。

1 初始登记面积≠建筑物总面积

周玉忠表示,此前广东高院的终审判决已经明确说明,初始登记总面积不能作为建筑物总面积,因为初始登记总面积中包含业主共有部分以及不能发放独立权属证书的建筑物面积。

2 架空层归谁所有?

广州市中院于今年9月作出的这份最新一审判决明确架空层不能计入建筑物总面积中,那么,到底架空层是属于业主共有还是开发商所有呢?这点并未明确。

周玉忠表示,根据法律规定,确定小区的总投票权数及其分布,应当排除共有部分,但这里并不完全等于确定产权归属。本案解决的是小区的总的投票权数,而非解决架空层的最终归属。

根据《物权法》的规定,区分所有之下,小区除了专有部分之外一律是共有部分。其表示,架空层是南方建筑常见结构,其是否属于“其他公共场所、公用设施”,应根据规划和实际情况予以确定。周玉忠认为,架空层往往为设备层或公共活动空间,其建设成本大都通过房屋销售转移,认为应该为业主共有。

但在实践中,有的架空层规划悄然发生变化,比如有的开发商将其改建为房屋,甚至独立办证且转让。在这种情况下,除非最终推翻,架空层就变相成为独立的专有部分,可以计入投票相对数。

3 哪些不计入建筑物总面积?

物业管理用房、设备用房等4项已被排除

据此前广东省高院的终审判决,市政公用部分的场所及设施不得计入建筑物总面积,据广州市中院此次判决,物业管理用房、设备用房、架空层等不计入建筑物总面积。周玉忠表示,此前广东省建设厅文件还明确,车库、车位不计投票权。就此,周玉忠建议,为避免争议,可进一步明确小区的投票权数应限定为住宅和商铺专有部分并在规划时确定,且在不动产登记中记载。

4 业主支持能否过半数?

广州市中院最新判决认定,经重新计算认定东逸花园物业管理区域内建筑物总面积为22.4万余平方米,即建设单位原初始登记产权证明时记载的建筑面积,但其中包括物业管理用房270余平方米、架空层和住宅附属用房5288余平方米,电房和设备用房567余平方米。

法院最终认定,物业管理用房、设备用房、架空层应排除在建筑物总面积之外,那么就至少有6125平方米要被排除在外,即建筑物总面积为217875平方米。

按照2010年1月,当时业主大会筹备组统计的投票结果来看,赞成票979张,赞成票权面积达11.1万余平方米,如果之后业主的赞成票权还有这个数字的话,那么业主委员会的成立则希望很大。

不过,有业主向广州装修网表示,在该小区地块上有新一期的楼盘正在建,预计是明年开售,届时总建筑面积和业主数量都会有所增加,“业委会”的成立可能又增加了新的变数。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

CopyRight © 2015-2020 澳门新普京 All Rights Reserved.
网站地图xml地图