房市2015年危险信号:购房适龄人口达峰值

4月下旬以来,地方与中央相继出台了一系列房地产市场救市措施,近期市场成交也趋于活跃,但这并未能改变房价已经连续7个月下跌的现实。  此前的系列观察中,笔者从供给与需求、救市政策、衰退周期测算等角度,初步说明中国房地产市场的衰退格局已经确立。本期则从一个中长期因素——人口结构去分析。  很多人认为对于房地产市场而言,人口结构是一个中长期因素,对短期影响有限。  但根据笔者在近著《房市大衰退:33年房市变迁大推演》中的详细分析,就房地产市场而言,人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的关键时点。再结合海外的历史经验来看,人口结构演变又可谓一个危险的信号。  2012年中国劳动年龄人口过转折点  与所有商品一样,面对将近十四亿的人口,房地产确实存在很大的需求,那么哪些人才是买房的主力军呢?  人口结构可以粗略分为老中青少幼,对应到买房这一行为上,少幼和老年人显然不是购房的主体,或者说,劳动年龄人口(15岁~64岁)才是购房的主体。  2006年公布的《国家人口发展战略报告》指出,15岁~64岁总劳动力要在2016年才达到高峰。但是2010年第六次人口普查显示,总劳动力在2012年达到顶峰后将开始负增长。  从绝对数值上看,2011年劳动年龄人口超过10亿,较2010年增长345万人,2012年劳动年龄人口继续增长,但增幅明显放慢,只增长了120万。最重要的原因就是老龄化在加速。  过去近四十年的时间里,中国劳动力人口即15~64岁人口占比从57%升至74.5%。在此带动下,国民总储蓄率从30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但从2011年开始,中国的人口结构已经迎来拐点,劳动力人口占比逐步下滑,2013年该数据为72.8%。  此外,2013年国家统计局在公布2012年经济数据时,特地强调了15~59岁的劳动年龄人口数量第一次出现绝对下降,比上年减少345万人。  劳动年龄人口在经济学中被视为人口红利,劳动年龄人口下滑意味着人口红利趋于消失,导致中国经济现在与未来需要过一个“减速关”。  中国社会科学院副院长蔡昉在2012年接受第一财经(微博)日报《财商》采访时表示,2013年是人口红利消失的转折点,甚至根据最新的人口普查数据,这个转折点2012年已经到来了。  总而言之,中国劳动年龄人口总量在2012年出现了转折点,对于房地产市场而言,购买的主力军规模已经在减小了。  购房适龄人口2015年达峰值  分析房地产需求,相对于劳动年龄人口,还有个更精确的指标,即购房适龄人口(25~49岁)。

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