澳门新普京亚洲第一游戏品牌万达第四次转型 商业地产实行轻资产

万达开始了新玩法。  1月17日,万达集团对外发布了“第四次转型战略”。万达官方称,此次转型包含两大要素:从空间上看,万达从中国企业转型为跨国企业;从内容上看,万达从以房地产为主的企业转型为服务业为主的企业。“相比前三次转型,第四次转型范围更广、力度更大,是代表万达未来发展方向的全新转型升级。”万达集团董事长王健林表示。  事实上,2014年以来,万达一直“大动作”频出:2014年9月,万达与百度、腾讯合资成立飞凡电子商务有限公司,也标志着曾经一度消沉的万达电商再次起航;12月13日,万达商业地产公司在香港IPO成功,创下史上规模最大的房地产IPO。  对于万达“空前”的第四次转型,业界分析人士表示,在房地产调控政策的影响下,万达“现金流滚资产”的扩张方式已经难以为继,换言之,万达快速发展所依赖的既有模式已经走到了尽头。“万达的新玩法有点类似于西方商业地产的轻资产模式。它开始变得与国际接轨。”商业地产专家,领易投资总经理邹毅告诉《中国经营报》记者。  从“香港模式”到“美国模式”  “重资产”向“轻资产”转变是万达此次转型的一大要点。从自己置地、开发、运营的全产业链转变为合作开发,只输出品牌、招商、运营的委托式管理服务。  1月14日,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币,建设约20座万达广场。这也标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动。  这种模式的运作逻辑为,投资项目资产全部归于资方,所获得的租金净收益则由万达与投资方按一定比例分成。万达的轻资产模式没有任何房地产销售,彻底去房地产化,成为一种准金融投资行为。  万达官方对此举寄予厚望:首先,丰富了万达的商业模式,其次,在轻资产模式下,企业收入来源于租金分成,不需要通过房地产销售获得现金流,可使企业收入不受房地产市场波动影响,变得更加安全;再次,万达不需投入一分钱,但每年获得的收益相当可观,高于行业平均水平,可减少资金压力,降低企业负债,大幅提升净利润率和净资产收益率;最后,轻资产模式市场需求旺盛,正契合了中国经济发展以依靠内需及消费为主的新发展模式。  在邹毅看来,万达正在与西方主流的商业地产运作模式相接轨。目前国内的商业地产企业有两种玩法。一种是香港模式,代表企业有恒隆、太古等。它们是拿地、开发、设计以及运营一手操办。优点是随着土地增值能获得巨大回报,缺点是资金占用大,回收慢,不利于快速发展。另一种则是美国一些商业地产基金的玩法。特点就是轻资产,只负责招商、运营和品牌的输出。“万达正在由‘香港模式’向‘美国模式’转变。”邹毅表示。  在房地产业下行趋势的预期下,万科、龙湖、中粮等商业地产企业都在尝试类似的轻资产转型,尽管成为业界共识,但红星美凯龙此前类似的尝试则遭遇坎坷。  2010年,红星美凯龙在芜湖开设了一家加盟店,合作伙伴为芜湖名流置业,经营面积约5.4万平方米,总投资近3亿元的规模已是当地一流。两者的合作模式坚持了红星美凯龙的一贯风格:地产商提供物业,红星美凯龙输出品牌与团队,负责招商与经营;租金归开发商所有,红星美凯龙每年收取一定的管理费用;卖场内的商户分别与两者签承租合同,店铺装修费用由商户自己承担。但这场联姻维系的时间不到两年,最终因为商场业绩不佳而双方分道扬镳。  一位不愿具名的商业地产专家表示,万达的轻资产模式在后期运营过程中是否会遇到同样的问题,对万达的商业运营管理是一个较大的考验。  “新常态”倒逼  不过,尽管前路莫测,但对于万达来说,转型已经“箭在弦上”。  在大中华购物中心联盟主席助理柏文喜看来,万达的转型在很大程度上可以说是被动转型,因为它既有的模式短板已现,已经无法支撑业务、尤其是财务收益维持过往高速发展的需求。  万达成功的核心模式是“现金流滚资产”。首先,万达借助自己的品牌优势和商户资源以较低的价格在一线城市的新区或者二三线城市的成熟商圈获取土地,并借助万达广场和配套的酒店以及商业街营造商业氛围。在此预期下,土地的快速升值带来可售物业的高价销售,回笼资金反哺商业。故而,这种模式也被称之为“以售养租”。

万达商业上市不到一个月,万达集团就抛出了第四次转型计划。按照万达集团董事长王健林的规划,5年后,万达将形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块,万达将从以房地产为主的企业转型为以服务业为主的企业。曾经依靠快速周转、以售养租的万达商业地产,也将在自己的主业上开始轻重并举。在全国已开业了109座万达广场之后,越来越“重”的万达,正在向“轻资产”方向转型。

由重到轻

1月14日,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币,建设约20座万达广场。万达方面对外表示,这标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动,万达商业地产将走上“轻重并举”的发展道路,开创全新的商业模式。

在过去,万达城市综合体模式中商业地产的投资、建设、管理全部由万达自己完成,通过房地产销售收入现金流来投资万达广场,被称为重资产模式。而轻资产模式,则是万达广场由合作机构专项基金投资,万达负责设计、建设、招商、运营,使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统。这种投资项目资产全归投资方,所获得的租金净收益,万达与投资方按一定比例分成。

“这种轻资产模式没有任何房地产销售,彻底去房地产化,成为一种准金融投资行为。”万达商业相关负责人称。万达不需投一分钱,但每年获得的收益相当可观,可减少资金压力,降低企业负债,大幅提升净利润率和净资产收益率。

据万达公布的数据显示,截至2014年底,万达实现了109座万达广场的开业。2014年全年,万达集团实现收入2424.8亿元,同比增长30%,其中万达商业地产合同销售收入1601.5亿元,同比上升26.8%。去年全年万达实现租金回款110.8亿元,同比增幅为32.7%,租金回款完成率达100%。

过去的万达模式,是依靠快速执行力做好现金流,每个项目自土地收购的18个月内完工,24个月内开始运营购物中心。以售养租时期的万达,既要考虑资金投入,又要同时兼顾招商和前期运营。

彻底转型

“任何一个实体商业地产,最终都要完成其金融属性,实现商业与金融、实体与虚拟的对接,这是未来的发展大势,也预示着万达进入一个新的发展阶段。”亚太商业不动产学院院长、全联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波对记者表示。

除了商业地产实行轻资产的创新模式,万达还将加快发展文化旅游、金融产业、电子商务3个产业,5年后将形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块,彻底实现转型升级。

这也是万达提出的第四次转型,也是范围更广、力度更大的一次全新转型。按照规划,万达文化旅游项目将从今年开始进入丰收期,文化集团收入计划达到450亿元;电商公司将开业成都云数据中心,完成15个智慧产品的上线,继续搞好线上技术研发,做好支付规模;金融领域,今年一季度将成立万达金融集团,并于年内并购1至2家金融企业,向互联网金融方向迈进。

同时,万达也将从中国企业转型为跨国企业,今年将完成2至3家较大规模的并购,5年后海外收入占比将超过20%。

压缩传统业务

当中国房地产市场告别黄金发展期,万达以售养租的传统模式也不得不遭遇天花板。

RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦对记者表示,一方面,万达广场已经遍布100多个大中城市,如果继续发展,下一步无疑会深入相对欠发达的四线城市,合作的模式将转移未来开发可能出现的潜在风险;另一方面,也是更为重要的,通过这种合作模式,万达正在压缩对传统业务的资金投入。

按照万达的规划,5年之后,万达集团服务业收入、净利占比力争超过65%,而房地产销售、净利占比将低于35%。

“对于商业地产商来说,如何适时地进行资产退出,将是关键所在”,陈曦说。去年出台的房地产投资基金新政策,为万达推出轻资产模式提供了极好的政策背景。

去年10月,中国人民银行和银监会通知要求,“积极稳妥开展房地产投资基金试点”。之后不久,苏宁公司将旗下11家门店资产以不低于40亿元人民币的价格转让给中信金石基金管理公司,并成立私募投资基金,开拓创新性资产运作模式。苏宁公司董事会认为,此次资产转让除了提高资产、资金使用效率外,还有助于推进公司O2O融合发展,促进企业转型升级。业内人士认为,在电商投资的大势下,苏宁没有必要养着那么多的门店,“甩包袱,求效益”成了必然的选择。

“一定意义上说,万达与苏宁的情况颇为相似”,陈曦说,作为房地产证券化的重要手段,REITs被视为商业地产的最佳出路。在新政策的刺激下,不少金融机构正在积极寻求项目合作。在这样的背景下,万达与基金的牵手,就更加容易理解。
京华时报记者潘秀林

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