佳兆业“魔咒”应验 房企海外融资“香饽饽”已遇冷

佳兆业风波未息,给各个房企带来的困扰仍然继续。但这一次与此前的“深圳预警名单”影响不同,范围已经扩散至整个地产圈。  2月11日早间,恒大地产集团有限公司发布公告称,于2015年2月10日,恒大与J.P.Morgan、瑞士信贷、德意志银行、招商证券(香港)及富瑞就发行金额为10亿美元并于2020年到期的12%优先票据订立购买协议。  同日,绿城中国控股有限公司也宣布,公司拟增发于2019年到期的2亿美元优先票据,该笔票据利率为8%。新票据发行后将与绿城于2013年9月24日发行的2019年到期的3亿美元8.0%优先票据合并及组成单一系列。  虽说年初融资为房企的“惯动作”,但和以往的票据融资成本相比,此次的融资成本可谓直线上升,此前券商热议的“佳兆业事件影响开发商境外融资”的说法似乎已一语成谶。  房企“发新债偿旧债”  在恒大公布的融资细节里,此次的美元票据发行定价、本金总额、发售价及利率等由J.P.Morgan(作为独家全球协调人)及J.P.Morgan、瑞士信贷、德意志银行、招商证券(香港)及富瑞(作为联席牵头经办人及联席账簿管理人)透过询价圈购方式厘定。  其中,J.P.Morgan、瑞士信贷、德意志银行、招商证券(香港)及富瑞亦为票据的初步买家。  与此同时,恒大还于公告中进一步透露了该笔票据的一些赎回条件。公告显示,若恒大在2018年前赎回该笔票据,则赎回价为本金额的106%,若在2019年及之后赎回,恒大则须付出103%的代价。  具体上,恒大若于2018年2月17日前任何时间赎回,可选择按相等于已赎回票据本金额100%另加截至(但不包括)赎回日期的适用溢价以及应计但未付利息(如有)的赎回价。而恒大若在2018年2月17日前随时按票据112%的赎回价,就要另加应计及未付利息,赎回票据本金总额的最多35%,连同出售其若干类别股本所得款项。  就此次募资,国际评级机构穆迪分析认为,拟发行的美元票据将有助于改善恒大的流动性状况。但是,此次发行不会对恒大的债务杠杆率产生显著影响。“目前恒大的杠杆率水平相对于其评级而言已经较高。”穆迪预计其债务杠杆率在未来6~12个月可能保持在类似的高位。因此,穆迪给予这份高息债“B2”评级,评级展望负面。这样的“负面展望反映了对恒大信用指标疲软(可能对其当前评级造成压力)以及对非房地产业务投资规模较大的担忧。”穆迪表示。  事实上,和一直强调“现金为王”的恒大一样,中国大部分内房股都习惯于“发新偿旧”的债务展期模式。  还有包括龙湖、龙光、世茂等在内的所有发债房企筹资用途大部分是“现有债务再融资”。资料显示,世茂曾于2015年2月3日宣布发行的年息8.375%、8亿美元优先票据。其目的直指,为集团现有债务再融资(包括部分或悉数赎回2011年票据)、为其现有及新增物业发展项目(包括土地出让金及建筑费用)提供资金及作其他一般企业用途。而碧桂园亦曾发行2019年到期的2.5亿美元、5.5亿美元债券,并坦承筹资目的赎回2017年到期的5.5亿美元优先票据,以及其他现有债务的偿还。  海外融资成本攀升  无怪乎房企们青睐海外融资,畅通的海外融资渠道、低廉的海外融资成本以及完善的评级体系一直是内房股青睐海外融资的原因。而这也一度成为中国房企在海外上市、努力搭建海外融资平台的主要原因。  据瑞信亚洲房地产研究主管杜劲松给出的20家上市房企境外债务数据显示,9家房企境外债务所占比例达到或超过50%。其中,中国海外发展和SOHO中国境外债务所占比例最大,分别为83%和75%;万达商业地产和万科的境外债务所占比例最小,分别为4%和13%。  以最常见银团贷款和发行票据、债券类融资方式为例,其利率一般不超过10%。而正是得益于低成本海外融资比例的加大,内房股的报表一向十分好看,整体融资成本被拉低至5%~8%。

按照往年传统,房企都会选择在1-2月份海外大规模融资,这样可以增加一年的资金宽裕程度,有利企业的资金安全,但2015年房企出现了融资难度明显增加的现象,而且融资成本也明显上涨。中原地产研究中心统计数据显示,2015年前两个月,房企海外融资暴跌。3月份以来仅完成两笔房企海外融资,预计今年3月分全月融资将比2014年3月份的34亿元大幅缩减。1-2月国内房企海外融资总额度仅为36.85亿元,相比2014年同期的137.91亿元出现73.35%的明显暴跌。中原地产首席分析师张大伟出现海外融资暴跌的主要原因与佳兆业事件和美元升值有关。尽管如此,今年仍然有不少房企要以各种方式拥抱国际资本市场。记者了解到,自2013年以后内地房企就迎来了境外上市狂潮。而在今年,尽管有着佳兆业危机事件的负面因素存在,但仍然有多家房企表示要进军国际资本市场的雄心壮志。有市场分析员认为,企业期望境外资本市场能给他们带来更多的现金流,但投资者对内房企的热情已经开始褪去。房企除非具备一定的品牌实力,否则集资难度会更加大。佳兆业余波:海外资本对国内房企热度骤降作为2015年以来最引人关注的地产企业事件之一,莫过于佳兆业的企业债务风波。而该事件除去企业本身面临的生死存亡以外,对于行业的影响也仍在持续。其中最为关键的就是海外资本对于国内房企的投资兴趣开始大幅度下跌。国际资本对于内地房地产市场的热度不再成为现时房企们不得不面对的一个残酷事实。3月13日,佳兆业集团控股有限公司公告披露关于该公司债务重组案近期发展。有消息指出,决定佳兆业重组能否通过的关键就在于境外债权人的投票。而佳兆业境外重组计划涉及的债务包括高息票据、可换股债券及境外贷款,合计约170亿元人民币。今年,佳兆业风波未息的时候,国内几大房企都寻求海外融资。但是可以明显地看到,这些企业的融资难度以及成本都开始大幅上升。2月11日,恒大地产集团有限公司发布公告称,于2015年2月10日,恒大与J.P.Morgan、瑞士信贷、德意志银行、招商证券(香港)及富瑞就发行金额为10亿美元并于2020年到期的12%优先票据订立购买协议。国际评级机构穆迪分析认为,此次发行不会对恒大的债务杠杆率产生显著影响。目前恒大的杠杆率水平相对于其评级而言已经较高。穆迪预计其债务杠杆率在未来6-12个月可能保持在类似的高位。因此,穆迪给予这份高息债B2评级,评级展望负面。这样的负面展望反映了对恒大信用指标疲软(可能对其当前评级造成压力)以及对非房地产业务投资规模较大的担忧。而事实上,记者了解到,2月份3笔融资的利率均在7.5%以上,除了恒大年息12%的美元票据外,中国水务地产、龙光地产的债券年利息亦已逼近12%-13%。而在3月份,企业在海外资本市场仍然是日子难过。3月3日早间,时代地产刊发公告称,公司及附属公司担保人已于3月2日就票据发行与UBS、海通国际、中银国际、农银国际、美银美林、法国巴黎银行、摩根大通及摩根士丹利订立购买协议,发行于2020年到期的2.8亿美元优先票据,利率11.450%世茂房地产控股有限公司3月11日公告宣布,公司连同附属公司担保人于2015年3月10日,与汇丰、渣打银行、高盛及瑞银就发行将与原票据合并及组成单一系列的3亿美元优先票据订立购买协议,票据将于2022年到期,年利率为8.375%。不计前车:企业仍争相拥抱海外资本市场国内房企对于海外资本的热衷并未因遭到对方的冷遇而热情褪却。相反,记者发现,在今年春节过后就明显要进军或者分拆海外上市融资的房企就不在少数。其中在广东,拥有国企背景的广物地产以及碧桂园都已经在快速地酝酿着各自的境外上市计划。成立于2008年的广物地产,在2015年公司年会上首提上市。广物地产总裁蔡春萌明确了2015年的经营目标及公司未来发展规划,提出了企业新型发展战略,并且首次把进军国际资本市场提上了议程。广物地产依托于全国500强企业、广东省属首个千亿国企——广东物资集团,是一家专注地产开发的大型股份制企业,目前已稳健布局广州、佛山、清远、肇庆、中山、韶关、湛江、海口、儋州9大城市,累计开发项目30多个,资产总规模超200亿元,土地储备超1000万平方米。在广州大本营,广物地产共计持有9大项目,包括广州汇德国际、东城国际、星光国际、广东现代广告创意中心、大学馨园、龙津世家、亚运源筑、荔江美筑、荔山雅筑。而海口作为第二大销售主力区,开发有海口滨海国际、滨江海岸、滨江帝景、滨悦华府。蔡春萌表示,广物地产已迅速于海南、广东地区找准市场位置。广物地产从成立之初的20多人发展到现拥有地产系统员工近500人、物业系统员工1000多人的中大型企业集团,7年来各项核心指标实现快速增长。成功做到境外上市是公司实现持续发展的必经之路,公司将继续立足广州为中心的珠三角城市,深耕海南市场,谋求跨越式发展。而已经是香港上市企业的碧桂园,在今年的3月3日发布公告称,碧桂园正研究分拆旗下酒店业务上市,只是目前尚未有具体方案及时间表,一旦落实,本公司将遵照上市规则作进一步披露。而事实上,这份公告也正是用来澄清此前该集团高管的相关表态。在今年2月27日,碧桂园首席财务官吴建斌曾公开称,公司计划分拆酒店业务上市,但仍未研究选择在内地或香港上市。吴建斌曾公开透露碧桂园现时酒店业务市值约200多亿元,占集团总市值的4%。事实上,自2013年开始,房企就已经大规模地走向了海外资本市场。据一份港交所IPO资料显示,2013全年共有7家内房企登录港交所,包括金轮天地、五洲国际、当代置业、毅德国际、景瑞控股、时代地产、龙光地产。而今年在佳兆业事件等负面因素下,房企仍然要扎身其中,颇有点不计前车的意味。市场分析:目前并不是好时机内地的利息高,融资困难,而海外市场融资渠道更为便捷,融资成本相对国内低等等,这些都成为了房企纷纷走向海外市场的重要原因。然而对于今年的企业寻求海外上市的时机而言,不少市场分析人士都认为要十分慎重。英皇证券研究部分析员陈冠兆在接受媒体采访时认为,现在国内的房价下滑,房企资金回笼压力增大,为了维持后续的经营,中小型房企选择通过境外低成本融资来减缓资金压力。中小型企业期望境外资本市场能给他们带来更多的现金流,但投资者对内地房企的热情已经开始褪去。在海外的资本市场当中,香港是内地房企都为热衷的地区。然而陈冠兆指出,现在赴港上市的内地房企除非具备一定的品牌实力,否则集资难度会更加大。现在投资者对内地房股的青睐程度远比2008年之前低。即使像万达这种品牌实力较强的企业,最终集资规模也比预期小很多。历史资料显示,2014年12月16日,大连万达商业地产股份有限公司IPO招股价定于每股48港元,接近区间上限,集资288亿港元(37亿美元)。较早前传出的468亿港元集资额缩减近半。真的没有品牌优势的话,一般来说,这些企业就很难有焦点吸引到投资者关注。陈冠兆续称,不过,退一步说,企业的财务能力也是投资者考核的标准之一,也就是企业的生存能力究竟能到哪里。随着房地产黄金时代的结束,房企行业也面临着新一轮洗牌。在新的竞争格局中,不具备资金、规模和品牌实力的中小型房企将面临更大的经营压力。也因此,陈冠兆认为,今年赴港上市的中小型房企困难度肯定要比以前大,且招股反应也未必太理想。

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