学习万科好榜样? 时代地产也要玩“副业”了

澳门新普京app,2月9日,总部位于广州的时代地产公布了内房股2014年首份年报。公告显示,时代地产报告期内实现合同销售额152亿元,同比2013年的111亿元增长38%,从2010年的14.66亿元销售收入增长10倍至现在的152亿元,时代地产仅用了4年的时间。  作为深耕珠三角的区域型房企,时代地产的快速扩张与其快速的项目并购以及介入广州旧改获取低成本土地不无关系,其在广州区域的不少项目均通过旧改方式获得,当前仍有20多个旧改项目处于洽谈中。  在不少行业人士看来,通过旧改获得土地的成本优势显而易见,但其中潜在的风险也不容忽视,尤其是佳兆业危机之后,旧改项目带来的不确定性更为明显,上市之后正处于规模快速扩张期的时代地产如何规避“佳兆业式”的危机?  并购扩展的模式  2013年底才完成上市的时代地产,是近年来广东地区业绩增长最快的房企之一。根据该公司向《中国经营报》提供的资料显示,2010年到2013年期间,其物业销售收入分别达到14.66亿元、30.9亿元、94.43亿元,加上2014年实现的152亿元销售收入,年复合增长率达到了惊人的80.7%,远超一般的成长型房企。  作为区域型房企,时代地产所布局的城市却十分有限,广东省外仅有湖南长沙一个项目,其余都集中在珠三角地区的广州、佛山、中山、珠海、清远等5个城市,截至2014年底,其总土地储备规模也仅943万平方米。  在规模有限的基础上实现业绩的快速增长,这在如今的房地产领域甚为少见,时代地产依赖的是其快速的项目并购能力,以及介入城市旧改来规避与行业龙头的直接PK。梳理时代地产的历史可以发现,正是通过大手笔并购项目公司和参与旧城改造,时代地产才得以在华南市场站稳脚跟。  时代地产的前身是创立于1999年的翠逸地产,这家由时代地产创始人岑钊雄与执行董事之一关建辉创立的项目公司,当时通过开发翠逸家园项目,而进入广州住宅物业开发市场。  2000年3月,岑钊雄创办了香港时代投资,2001年5月,香港时代投资与独立第三方广州百润置业有限公司联合成立了中外合作经营企业——时代集团,一直到2007年7月广州百润置业退出,时代集团成为外商独资企业。  随着地产开发业务的发展与扩大,2007年开始,岑钊雄开始通过收购扩张。其中包括:收购中山凯旋并开发时代白朗峰项目,进入中山住宅物业开发市场;通过收购珠海中珠,开发时代廊桥(珠海)项目,进入珠海住宅物业开发市场;通过开发佛冈石联项目,进入清远市住宅物业开发市场。  2011年,时代集团又通过收购佛山捷丰力及深圳金海地,开始进入湖南长沙住宅物业开发市场,并间接持有长沙玫瑰园项目50%的股本权益。  截至2013年9月上市前夕,时代地产在上述6个布局城市已经拥有了28个处于各开发阶段的物业项目,其中广东省就占了27个,包括广州10个、佛山6个、珠海6个、清远3个及中山2个,上述28个项目总地盘面积约432.83万平方米,总建筑面积约1127万平方米。  转租业务介入旧改  但项目并购只是时代地产规模快速增长的必要条件,在盈利能力上,时代地产更多依赖的是低成本所获取的土地。2014年,通过公开交易市场和城市改造项目,时代地产新增了9宗土地储备,对应新增的建筑面积为109万平方米,平均土地成本仅约2870元/平方米,同期,其项目销售均价则达到了10900元/平方米。  “时代地产单位土储成本很低,项目位置也较好,受惠于较低的土地成本及未来继续收购旧区改造项目,其毛利率可维持在30%左右。”评级机构惠誉认为,通过旧改获得低成本的土地有助于时代地产稳定的盈利表现。

本报记者
王小明  长期深耕珠三角的中型房企时代地产集团,如今也准备学习万科“好榜样”,在产业地产的大蛋糕上分的一杯羹。8月4日,在时代地产举行的中期业绩发布会上,时代地产首次详细披露了在地产主业之外的延伸业务设想:推动地产延伸业务快速发展,培育包括创意办公园区在内的新业务增长点,形成以住宅开发为核心的全链条专业服务。  对于长期以住宅地产开发为主业的时代地产而言,其开始布局以创意办公园区为主的产业地产意图何在?近两年,包括绿地、万科、保利等龙头房企都在广州布局产业地产项目,作为区域型房企,产业地产这一“红海”就真是香饽饽吗?  时代版的“云商业”  今年上半年宽松的市场环境让大部分房企得以轻松完成预期的销售目标。根据时代地产8月4日公布的半年业绩显示,截至2016年6月30日,时代地产已经累计实现合同销售金额133.6亿元,销售面积119.8万平方米,两项指标相比去年同期都实现了较大幅度的增长。  而在盈利方面,在业绩和收入的保障下,时代地产的利润总额也较去年同期增长了14.3%至5.3亿元,毛利率及股东应占核心利润率分别达到26.3%及9.5%。  对于这样的业绩和盈利表现,时代地产主席岑钊雄虽然用了“理想”二字来形容,并预期下半年房价与地价都仍有上涨的空间,但其也认为,“未来房企的利润挖掘还需依赖于业务创新”。  “时代地产正在加速推进地产主业之外的延伸业务,大方向是围绕‘中产家庭’和‘中小企业’需求提供全产业链的社区和金融服务,”在接受《中国经营报》记者提问时,岑钊雄表示,在延伸业务当中,以商业办公园区为主的商业租赁业务将是其中的一个重要方向。  据时代地产方面透露的信息,时代地产在商业办公园区领域其实早有涉及,早年间在广州已开发有白云时代·国际单位创意园、白云远景路商业街、时代T.I.T广场三个园区办公项目。今年7月份,时代地产旗下的商业地产平台联合第三方发布了名为“企业邦”的服务平台,时代地产希望通过整合内外部资源,以提供“成长无忧”全生态链服务的模式吸引企业入驻园区。  这种产业模式与万科2015年开始布局的“万科云”产品在概念上有高度相似之处:通过共享空间、优化资源配置等手段,为入驻者提供空间、资源及工商政务、法务财税、互联网IT、知识产权、金融人力等多重服务,助力中小企业成长,降低企业的综合运营成本。  不可否认,这种高效的商业模式已经让时代地产初尝甜头。报表显示,今年上半年时代地产旗下商业办公物业已经为其提供了接近1.5亿元的租金收入,相比去年同期的1.1亿元增长超过30%。  “未来商业办公物业的租金收入会成为集团一项很重要的收入补充,”岑钊雄告诉记者,明年时代地产旗下还将有两个全新的商业项目投入市场,分别是位于广州天河的时代E-PARK和番禺区的时代E-PARK,预期租金回报仍会有大幅度的提升。  根据时代地产在商业办公园区方面的长远规划,未来时代商业将不仅仅专注于商业办公园区的开发和运营,业务触角还会延伸到酒店、孵化器、创业社区、天使投资等相关业务。 从旧改到园区运营  在行业观察人士看来,时代地产发力推进园区办公等新业务,一方面是利润挖掘的潜在需求,另一方面也是其土地拓展模式的必然选择。  长期深耕珠三角的区域型房企,时代地产在土地拓展上并不局限于公开市场的土地招牌挂,城市旧改也是获取土地的一个重要方式。“公司采取多元化低成本土地拓展方式,尤其是积极参与三旧改造项目,获取了充足的低成本土储,”早前岑钊雄在接受媒体采访时曾直言道,通过旧改获取项目能在一定程度上保证公司盈利达到预期目标。  公开资料显示,在2013年上市之后,时代地产手中就握有广州20个城市改造项目,这些项目总用地面积超过500万平方米。截至今日,时代地产仍在通过旧改的方式在广深等地拓展土地项目。  “地方政府考虑到产业升级的需要,在旧改项目上往往会要求开发商有综合开发的能力,住宅和商业配套需要并行,”有相关行业人士对本报记者表示,周期长、难度大的旧改项目往往会让一些实力不足或者快周转的房企望而却步。  但时代地产却认为,旧改却正好是其所长。“我们有丰富的旧改经验,也能理解地方政府产业升级的需求,未来我们的几大旧改项目都有相关的办公园区规划,”岑钊雄表示,独特的产业园区经营模式可以帮助时代地产进一步获得低成本的土地项目。  从目前时代地产已投入运营的商业办公园区项目来看,其不少都是从原有的旧厂房、工业园区改造而来,虽然占地面积不大,但却各具特色。比如其位于广州白云区的时代国际单位创意写字楼园区,原来是一大片广州的旧厂区,改造后一期占地仅2万平方米,但却也吸引了130多家科技创意型企业入驻。  “通过旧工业区和厂房改造实现产业升级,对于地方政府而言确实有一定的吸引力,但是复制的速度有一定的限制,毕竟旧改项目有限而且运作周期相对较长,”在行业观察人士看来,时代地产的商业模式固然可以复制,但复制难度也显而易见。  事实上,作为产业地产里的小规模企业,时代地产接下来还要面临横向的激烈竞争。  从去年开始,来自全国的地产大鳄们都在竞逐广州的产业办公园区:一方面是万科利用万科云概念,在广州智慧城打造总建筑面积60万平方米的“广州万科云城”,另一方面,绿地集团也联手机场集团,在花都准备打造占地33万平方米空港经济区总部经济园,目前其园区内的“广州国际空港中心”已经签约了大批企业入驻;而今年7月,保利地产位于南沙新区占地20万平方米的保利电商港也启动了全球招商。  产业地产概念下的商业办公园区,俨然已经成为房企未来争相追逐的“新蓝海”,对于规模和品牌都不及行业龙头的时代地产而言,其会在商业办公园区方面走出一条“小而美”的路子吗?

2009年12月的第一天,深圳的城市更新大幕因为一则条令正式拉开,就是首次提出“城市更新”概念的《深圳市城市更新办法》,之后深圳的存量改造才有了有据可循的理论模式。彼时距离佳兆业(01638)成功盘活第一个烂尾楼、开发“深圳桂芳园”已有十年。《办法》出台后的第8天,佳兆业集团以超两倍认购的股票数量、超过30亿元的融资,成功在香港挂牌上市。“旧改之王”屯粮大湾区佳兆业2009年上市时的招股书中提及了发家史:“我们的集团由郭氏家族所创办。我们的起源可追溯至于一九九九年六月成立的深圳佳兆业地产,其于深圳从事住宅物业开发。”1999年,佳兆业收购了深圳布吉片区的龙泉别墅烂尾部分,改造成“桂芳园”之后将目标群体投向香港市场获得大卖。桂芳园的一炮打响,一举奠定了佳兆业之后20年的地产开发主基调,即尽量避开高价的招拍挂,用低成本获取大量旧改土储。2003年,佳兆业将广东省是年拍卖标的额最大的项目“子悦台”收入囊中,成为佳兆业第一个住宅兼商业综合开发项目。2005年,佳兆业接手“中国第一烂尾楼”——位于广州的中诚广场项目,并于2008年初改造完毕开始对外租售。为扩充项目满足上市体量,2005年12月至2009年9月期间佳兆业收购了13个项目公司的控股股权,进而拥有了广州金茂、香瑞园、锦城山庄、惠州佳兆业中心等13个项目的权益。直到2009年上市前,佳兆业的招股书显示其拥有的土地储备已经足够应付未来五年的拟发展所需。佳兆业成为深圳城市更新第一批“吃螃蟹”的房企之一,当它在深圳东部“扫货”旧楼的十多年后,恒大等大型房企才开始闷声插足。佳兆业更是全国最早将旧改业务线条独立出来的房企。2011年,佳兆业成立了全国首家专业运营城市更新项目的公司——佳兆业置业发展有限公司,赋能授权,极大地提高了旧改的效率和专业度。迅速的扩张和旧改项目的助力,让佳兆业之后飞速发展。截至2018年底,佳兆业城市更新拓展拥有旧改项目占地面积达3000万平方米,同比增长25%。其中旧改储备99%位于粤港澳大湾区,深圳及广州占比达60%,是未来旧改供应的主力。以货值划分,佳兆业总数4640亿土储货值中,73%位于大湾区,其中深圳和广州总货值占比超过一半。佳兆业高管曾公开介绍,粤港澳大湾区1300万平方米土地储备中,超过一半是通过旧改供应的优质土地,在一线城市土地资源稀缺的背景下,旧改依然是佳兆业土地获取的重要方式。通过旧改供应和收并购为主的拿地方式,佳兆业目前布局了粤港澳大湾区、长三角、华中、华西及环渤海五大区域,并在2018年首进海南三亚。低成本意味着高毛利,佳兆业主席郭英成在年初的2018年业绩发布会上透露,佳兆业深圳旧改项目毛利率为50%左右、广州为40%、惠州和中山此类城市则为26%左右,2018年佳兆业毛利首次突破百亿。“屯粮”重点区域的优势在今年前四月显现出来,由于全国投资性需求由低线城市回到热点一、二线城市,佳兆业今年前四个月销售总额约205亿元,同比上升约70%,完成全年销售目标875亿元的23%。融资回归强势佳兆业低成本的土地拓展模式最大的风险是时间,正如郭英成说的“旧改当然是比较难,特别是政策、社会变化不明朗的情况下”。深圳官方机构曾表示深圳城市更新周期普遍在8-10年,佳兆业对外称平均水平是5年左右,比主流房企8-12个月的高周转周期长了数倍。长周期极度考验房企的资金链水平。2017年复牌不久之后,佳兆业就发行了新一轮境外债券,金额近两百亿人民币。最新发行的一笔美元票据是在2019年5月底,金额达4亿美元。截止目前,佳兆业在境内融资渠道方面,已发行了包括供应链金融、长租公寓、购房尾款、船务信托收益权等多种ABS产品,发行额度达90亿元,这些都有利于降低融资成本。过去三年,佳兆业的综合融资成本均在8%—8.42%之间,维持在主流房企中的健康水平。强势的融资能力主要还是归结于庞大土储带来的抵押价值。2019年5月15日,穆迪公告称,给予佳兆业集团首次B1评级,展望稳定,理由是其强大的品牌和销售执行力,以及在大城市的优质土地储备。5月16日,佳兆业亦获得标普B评级和惠誉B评级,展望均为稳定,这是自从
2016
年债务重组以来,佳兆业集团首次获得三大评级机构的信用评级。西南证券分析称:“随着信用评级得以改善以及业绩的进一步释放,2019年佳兆业净负债率和融资成本更待进一步降低,而毛利率和净利率预计同比稳步提升。”安信国际认为佳兆业在近期新发行4亿美元债的同时,还要回购价值2.5
亿美元2020年到期票据,这些举措将进一步优化债务结构。
“佳兆业业务回归上升轨道。”安信国际在最新的研究报告中称。佳兆业的前十年都在超前试验旧城改造,官方条令的出台提供了其快速发展的清晰路线,之后一跃成为地产黑马。上市后的十年,佳兆业涉足文体、旅游、航运、足球俱乐部、医疗等超20个产业和细分领域,成为拥有六家上市平台的综合性投资集团。时代造就企业,佳兆业集团在改革开放浪潮中从零到一,逐渐从旧改先锋发展为如今中国大型综合性投资集团,简言之没有改革开放也就没有佳兆业的今天。一直以来,佳兆业集团一直以实际行动回馈社会,以履行社会责任为己任,积极做公益慈善事业的倡导者、推动者和实践者。其参与了扶贫、济困、教育、环保、医疗等公益事业,希望能略尽绵薄之力,与城市共成长,与社会共进步。截至目前,累积捐赠慈善公益项目超过80个,捐赠金额逾12亿元人民币。未来,佳兆业集团仍将不遗余力地为城市美好生活的创建贡献自己一份力量。

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